（2015）嘉海民初字第594号

裁判日期: 2015-10-26

公开日期: 2015-12-03

案件名称

凌陈锋与吉翔置地集团有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

海宁市人民法院

所属地区

海宁市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

凌某某,某某置地集团有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条

全文

浙江省海宁市人民法院民事判决书（2015）嘉海民初字第594号原告：凌某某。委托代理人：余某某、胡某某（实习），浙江某某律师事务所律师。被告：某某置地集团有限公司。法定代表人：张某某。委托代理人：马某某、黄某某（实习），浙江某某律师事务所律师。原告凌某某诉被告某某置��集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年2月11日立案受理，先由审判员冯去英适用简易程序审理，后因案情复杂转普通程序审理，依法组成合议庭，于2015年8月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人余某某、被告的委托代理人马某某到庭参加了诉讼。本案审理过程中，原、被告两次申请庭外和解，和解期间分别为自2015年4月20日至6月20日、自2015年6月30日至7月30日。本案现已审理终结。原告诉称，某某·某某项目系被告投资开发的楼盘，原告系上述楼盘的买受人。被告在销售该楼盘宣传过程中，长期、持续、广泛在海宁市主流电视、报刊、网站等媒体宣传其开发的住宅系海宁市城区某某初级中学、某某小学（下称“某某小学”）学区房。原告作为潜在买受人，虽然该楼盘周边的其他同时期同类楼盘均价远低于该楼盘，但原告基于对目前优质��育资源稀缺性的认识和对子女教育的可能性需求与计划，受被告的销售宣传影响，原告仍然在2012年12月15日与被告签订了《商品房买卖合同》，购买住宅一套。2014年4月，原告自海宁日报了解到该楼盘不属于城区公办学区范围，此后海宁市教育行政主管部门在媒体确认该楼盘不属于城区公办学区范围，原告方知受骗上当。原告认为，在同学区同时期同类楼盘价格悬殊时，按照社会一般人的比较观念，会选择性价比更高的低价楼盘。因为被告对“学区房”概念的炒作和虚假宣传，造成了原告对优质教育资源的更高期待，宁可支付更高的房款也要购买。该宣传虽未载入商品房买卖合同，但基于该宣传的明确性和重大影响，因此对被告亦有合同约束力。正是因为被告虚假宣传，致使原告的期待落空，造成了原告的经济损失。对此，依据相关法律规定，被告应当承担赔偿责��。请求判令：1、被告向原告赔偿经济损失161130元（107.42㎡＊1500元／㎡）；2、由被告承担本案诉讼费。被告辩称，双方合同中没有约定学区内容，所以被告不存在虚假宣传；根据被告向某某小学了解到的情况，已经有某某业主的子女被其录取了。综上，原告诉请没有事实依据，请求法庭驳回原告诉请。为证明自己的主张，原告向法庭提供如下证据材料，经被告质证，意见如下：1、《商品房买卖合同》复印件一份，证明原告系诉争房屋的权利主体、原被告主体适格、涉案房屋的销售价格情况以及其他合同约定的事实。被告无异议。2、报刊、宣传册一组，证明被告长期、持续、广泛且具体明确地在媒体或自行宣传涉案房屋所在楼盘的学区系海宁城区学区的某某初中、某某小学；上述宣传均在原被告签订商品房买卖合同之前的事实。被告对于该证据的真实性没有异议，但认为广告和宣传册属于要约邀请，没有写进合同不构成要约。3、（海教（2014）97号）海宁市教育局关于做好2014年城区公办初中小学招生工作的通知、海宁市教育局就某某学区的归属所作的公开答复共七页，证明原告购买的涉案房屋并不在被告所宣传的城区学区范围内，被告的宣传构成虚假宣传，被告违约的事实。被告认为，原、被告签订的商品房买卖合同约定在2014年12月30日交房，原告办理了房产证才能办理入学手续，学区房教育部门和开发商都没有定论，每年都有新小区在建设，学区划分也在变化，故不能以2014年的学区划分情况来推定。4、视听录音资料一份，证明相关媒体就涉案事件进行新闻调查的有关情况以及相关主管部门、消费者权益保护部门对被告宣传行为的认识，均认为构成虚假宣传的事实。被告认为广告和宣传册属于要约邀请，没有写进合同不构成要约。5、某某名庭、某某名邸、某某三个同在马桥小学学区的官方项目信息及某某名庭、某某名邸楼盘销售均价信息材料一组，结合证据3证明某某名庭、某某名邸与某某系同期开发、同类地段、同类学区、同期销售的同类房屋，标的销售价格具有可比性，某某名庭、某某名邸的销售均价情况的事实；结合证据1证明因被告不当的虚假宣传造成被告销售涉案楼盘的价格明显高于同期开发同类地段相同学区同类房屋的某某名庭、某某名邸楼盘销售价格；证明某某名庭、某某名邸与某某的销售差价构成原告的经济损失，原告据此酌情请求相应赔偿有事实依据的事实。被告认为，被告销售的房屋有多层的，而某某名庭、某某名邸只有高层和排屋，所以该两个楼盘与某某的地段不具有可比性，房屋的��价也不具有关联性。6、海宁市消费者权益保护委员会调解备忘录一份，证明针对被告的虚假行为，原被告在海宁市消费者权益保护组织的协调下达成的备忘录情况，但截至2014年12月20日，被告未能完成承诺事项，截至诉前，被告也未能按照备忘录提交具体处理方案（退房、补差、置换、延期交房等），证明被告自认涉嫌虚假宣传并同意就上述宣传承担退房、补差、置换和延期交房的责任，原告据此主张赔偿损失有约定依据的事实。被告认为备忘录只是由被告提供方案，不代表被告承担退房、补差、置换、延期交房的责任。7、2014年4月26日海宁日报教育周刊一份，证明某某小学目前已经在实际招生，招生的范围中没有某某的事实。被告认为某某小学到2016年才正式建成，截止目前，属于在建工程，到时候原告所属地段是否是其校区，也要等教育局��知；该报道不能达到原告的证明目的，因为已经有某某业主的子女在某某小学报名了。8、海宁市市场监督管理局向举报人出具的举报回复告知书一份，证明被告的宣传已经被海宁市市场监督管理局认定为升学的承诺，根据相关法律规定，该承诺具有约束力的事实。被告认为海宁市市场监督管理局向举报人出具的举报回复告知书与本案无关。9、2015年5月13日海宁市教育局（2015）101号招生文件一份，证明原告的小区不在某某小学的范围内的事实。被告认为，现在被告了解到已有5名某某的子女被该校录取，故某某应该属于某某小学的学区。为证明自己的主张，被告向法庭提供如下证据材料，经原告质证，意见如下：1、海宁市教育局海教（2015）19号文件一份，证明该文件确定硖石街道、海洲街道、海昌街道和马桥街道2015年已列入“城区”范围的事实。根据《义务教育法》规定的“就近入学”原则，建设中的某某小学离某某小区仅约300米，某某应当列入建设中的某某小学就学的事实。原告对真实性没有异议，但认为该文件没有证实某某楼盘列入某某小学学区；被告长期的宣传中所宣传的校区是某某初中、某某小学，不是指四个街道的校区，也不是其他城区的校区；学区的划分是行政部门的职权，原被告无权认定，因此被告存在虚假宣传。2、某某小学建设现场照片五页，证明“某某小学”目前尚在开始建设中，根据政府部门意见，需要2016年9月才能建设完成，现不具备入学条件的事实。原告认为，某某小学已经在实际招生，不存在规划中；至于硬件设施的完善，与招生没有关联性。3、2015届一年级新生报名须知复印件一份及清单一份，证明某某五位业主的子女已被某某小��录取。原告认为，被告未提供原件，真实性不予认可，经当庭质证，被告对原告提供的证据1、2的真实性均无异议，本院予以确认。原告提供的证据3、4、5、6、7、8、9，被告对证据的真实性无异议，本院予以确认。但被告在广告宣传中明确“某某小学（规划中）的学区房源”，该校舍尚在建设中，该学校建成后，某某小区是否划入该学区范围，现无法确定，原告以这些证据证明被告虚假宣传，本院不予认定。对于被告提供的证据，原告对证据1、2的真实性无异议，本院予以确认；证据3，一份材料系复印件，另一份材料是被告单方所列清单，不具备证据的形式要件，原告不予认可，本院不予确认。通过以上认定的有效证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院认定案件事实如下：某某·某某项目系被告投资开发的楼盘。被告在销售该楼盘广告宣传过程中，在海宁日报等媒体称某某·某某楼盘系某某初级中学、某某小学（规划中）的学区房源。2012年12月15日原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告（买受人）向被告（出卖人）购买坐落于马桥街道某某7幢3单元1602室住房一套，建筑面积107.42平方米，单价为每平方米7250元，总价778795元，交房期限为2014年12月30日前。2014年4月28日海宁市教育局发布（海教（2014）97号）关于做好2014年城区公办初中小学招生工作的通知，其中明确“某某小学（由某某小学更名而来）学区新生，5月24日去某某小学报名”。2014年9月22日，某某业主70余人投诉反映“某某小区业主子女不能就读某某小学与房产公司（指被告）楼盘广告宣传不一致，产生纠纷，要求处理”，当天由业主代表3人与房产公司代表参加，在海宁市消费者权益保护委员会的协调下，房产公司承诺在2014��12月20日前完成下列事宜：一、房产公司向有关部门申请办理某某小区业主子女就读某某小学事宜，如能办妥，以公告形式告知全体业主；二、如不能在该日办妥，则根据小区业主的不同诉求，提交具体处理方案，方案内容包括：退房、补差、置换、延期交房等；房产公司提交的每个方案必须包括操作细则，该细则属草案，同时负责一一通知到投诉的70余人。之后，被告没有在承诺的期限内向上述业主提交解决方案。2015年2月15日海宁市市场监督管理局以被告违反了《房地产广告发布暂行规定》第十八条“房地产广告中不得含有广告方能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。”的规定，责令被告改正违法行为，并作处罚。2015年5月13日海宁市教育局发布（海教（2015）101号）关于做好2015年硖石、海昌、海洲和马桥街道义务教育公办学校招生工作的通知，其中载明“某某小学学区新生，在某某小学申请预报名”。原告以该某某小区未入某某小学学区、被告存在虚假宣传为由，向本院起诉。另查明，某某小学工程尚在建设中。本院认为，被告在媒体刊登的“某某小学（规划中）的学区房源”，对该文字的理解，应当包含以下二个方面：其一，该小学尚在规划中，处于不确定状态；其二，学区房源则是指在该小学校舍建成之后，对进入该校读书的学生进行全面招生所划定的区域范围。而2015年海宁市教育局公布的对本市城区公办初中、小学的学区划分中，提到的以某某小学为名所招的学生，只是借读在本市某某小学，并不是真正意义上进入某某小学读书。某某小学现尚在建设中，其建成后，某某小区是否划入该学区范围，现无法确定。原告未提供其他证据证明某某小区不是某某小学学区，其以被告存在虚假宣传为��主张赔偿损失的证据不足，理由不够充分。综上，原告的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告凌某某的诉讼请求。案件受理费3523元，由原告凌某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审　判　长　　冯去英审　判　员　　陈豪东人民陪审员　　吴胜平二〇一五年十月二十六日书　记　员　　程　佳附页1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、��额及期限预交上诉案件受理费用。2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。来自：