（2015）沪二中民二（民）终字第1964号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2015-11-20
案件名称
经纬置地有限公司与黄选锦、朱莉商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第1964号上诉人（原审被告）经纬置地有限公司，住所地上海市。法定代表人陈经纬，董事长。委托代理人陆国飞，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托代理人李丹婷，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）黄选锦，住上海市。被上诉人（原审原告）朱莉，住址同上。上列两被上诉人共同委托代理人李巍，北京炜衡（上海）律师事务所律师。上列两被上诉人共同委托代理人李峰，北京炜衡（上海）律师事务所律师。上诉人经纬置地有限公司（以下简称“经纬公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2015）宝民三（民）初字第894号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人经纬公司的委托代理人陆国飞、李丹婷，被上诉人朱莉及其委托代理人李峰（暨黄选锦的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年8月6日，黄选锦、朱莉与经纬公司签订《上海市商品房预售合同》，约定黄选锦方向经纬公司购买上海市宝山区纬地路375弄《经纬城市绿洲家园》12号1601室房屋（以下简称“系争房屋”），总价人民币（以下币种均为人民币）2，897，038.8元，该房屋建筑层高为3米。合同签订后，双方均按约履行。2014年12月17日，双方签署了《房屋交接书》，经纬公司向黄选锦方交付房屋，并提供了《新建住宅使用说明书》、《新建住宅质量保证书》。交房时，由于房屋实际面积变化，最终房屋总价为2，862，146.56元。因经纬公司提供的承重结构平面布置示意图与实际交付房屋的承重结构不一致，经纬公司于2015年1月20日以告知函方式向黄选锦方提供正确的承重结构示意图。另外，该房屋客厅天花板南北距离间约三分之一处和阳台天花板正中处各有一根下沉约45厘米的横梁。该房屋室内净高2.7米左右。黄选锦、朱莉诉至法院，故要求经纬公司支付违约赔偿款200，000元。原审法院认为，本案双方当事人签订的是商品房预售合同，合同标的物是正在建造的房屋，具有非现时存在的客观特性。正如经纬公司辩称，双方对房屋状况已经在合同中进行了较为详尽的描述，而黄选锦方应当理解并预见期房可能存在的各种风险。但是，履约过程中出现合同约定不明或未约定的情形并不能一概认为是购买期房的正常风险，而应当依据法理和生活常理来判断并区分法律责任。具体到本案中，首先，房屋内的两根横梁体积较大，装修也难以改造或遮蔽，已经明显影响了房屋的美观和实用，虽然这是建筑结构安全的需要，而且合同也没有对此进行明确的约定，但是根据生活常识及一般商品房的实际构造情况来看，本案系争房屋的情况显然超出常人的预见或认识范围，所以这不属于经纬公司辩称所谓的期房风险。其次，经纬公司作为开发商，对房屋的承重结构和房型设计具有专业知识，可以做到房型设计和承重结构相互匹配，避免系争房屋两根横梁凸显的尴尬情况。而且，该小区内仅该栋楼01室房屋存在上述情况，更印证了系争房屋房型设计和建筑结构之间的脱节。虽然两根横梁存在的合理性、必要性毋庸置疑，但其凸显在房屋内的结果却是可以完全避免的。再次，经纬公司辩称预售合同中已经对房屋进行了详细描述，但合同中未记载房屋的承重结构，经纬公司也未提示承重结构对房屋现实使用中可能存在的影响。特别是涉案房屋仅仅为小区内的个别现象，经纬公司应当有能力提前了解系争房屋的特点，可以给予黄选锦方适当提示，以便避免交房后发生纠纷，此系经纬公司应尽的诚信、善良之义务。综上，原审法院认为经纬公司对系争房屋横梁问题，可以避免而未避免，可以提示而未提示，显然存在过错，有违诚信原则。这一瑕疵不会对房屋的安全性和使用功能等方面造成明显影响，但该瑕疵产生的责任和相应的不利后果显然应当由经纬公司承担。考虑到双方合同并未明确约定房屋的承重结构及相关的违约责任，而系争房屋的瑕疵已明显超出当事人的合理预期，造成房屋价值的贬损，从公平合理角度出发，经纬公司应当酌情补偿黄选锦方可能存在的相关损失。关于具体补偿金额，根据原审法院组织双方现场踏勘所见，两根横梁的存在，对于系争房屋的室内美观及实际使用确实有较大影响，且难以改造，与同类房屋相比，属于明显瑕疵，再结合房屋总价近300万元等客观因素，酌情以双方实际房屋总价的5%确定补偿款。此外，关于黄选锦方所述系争房屋的承重结构示意图之差错及房屋内净高不足3米等情况，显然不属于违约，不再详述。据此，原审法院判决如下：经纬置地有限公司于判决生效之日起十日内支付黄选锦、朱莉补偿款143，107.3元。上诉人经纬公司不服原审判决，向本院提起上诉称，双方签订的《上海市商品房预售合同》约定了双方主要的权利和义务，而且符合房屋销售和期房销售的特点，涉及标的物主要方面、关系双方主要权利、义务的内容均已在合同条款及相关几份附件中体现，除此之外总体上属于正常的合同风险，而不在于对房屋情况的描述详细、充分到无任何风险，更与朱莉方是否预见无涉。经纬公司首先考虑的是房屋如期保质交付，经纬公司交付的房屋符合设计规范、合同标注。对于个别房屋设计中的问题，经纬公司难以周全，原审法院认定经纬公司“可以提示而未提示”，对经纬公司是苛刻的。原审法院认定两根横梁在房屋内出现的结果完全可以避免，没有事实依据。朱莉方请求的是违约赔偿，经纬公司没有违约，故原审法院判决经纬公司承担补偿责任，没有法律依据。经纬公司请求撤销原审法院判决，改判驳回朱莉、黄选锦原审诉讼请求。被上诉人朱莉、黄选锦辩称，系争房屋内部多了两根梁，其中一根在客厅穿过，下沉45公分，采光及观感都有很大影响，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审法院判决查明的事实并无不当，本院予以确认。本院认为，经纬公司交付的房屋理应符合正常人对于房屋结构的预期，并应以符合买受人经济目的的方式履行《上海市商品房预售合同》。而经纬公司交付的系争房屋突兀的横梁，不符合常人的合理预期和认识，与小区其他房屋的横梁结构也不同，对房屋美观及实用确有明显的影响，可以认定经纬公司交付的房屋存有瑕疵。经纬公司应当尊重他人利益，以对待自己事务之注意对待他人事务，保证买受人能得到自己应得的利益。经纬公司上诉所称对于个别房屋设计中的问题，经纬公司难以周全，事先提示过于苛刻，显然有违诚实信用原则。经纬公司自认相同房型的其他栋房屋没有本案类似的横梁结构，系争房屋凸显的横梁显然可以避免，经纬公司所称为了抗震及安全架设横梁，尚不足以证明该横梁结构是解决抗震及安全问题的唯一方式。经纬公司在签订合同之时未对横梁结构瑕疵向业主提示，理应承担相应的补偿责任。原审法院鉴于横梁结构的瑕疵，造成房屋价值贬损，判决经纬公司酌情补偿，并无不当，本院予以维持。经纬公司认为原审法院判决其补偿，适用法律错误，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4，300元，由上诉人经纬置地有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 刘海邑审判员 高 胤审判员 张 松二〇一五年十月二十六日书记员 汪汝珏附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。 来源：