（2015）五法民二初字第753号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2016-12-28
案件名称
洛桑初成、方玉琳与纳明辉房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
昆明市五华区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
洛桑初成,方玉琳,纳明辉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第八条第一款，第九十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十八条
全文
昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2015）五法民二初字第753号原告：洛桑初成，男，藏族，1973年8月21日出生，无业，住云南省迪庆藏族自治州香格里拉县。原告：方玉琳，女，傣族，1983年12月20日出生，无业，住云南省昆明市五华区。委托代理人：黄磊、刘涛，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。被告：纳明辉，男，回族，1965年3月7日出生，在昆明保罗安可食品公司工作，住云南省昆明市。原告洛桑初成、方玉琳诉被告纳明辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月3日立案受理后，依法由代理审判员徐嘉适用简易程序并于2015年10月15日公开开庭进行了审理。原告洛桑初成、方玉琳的委托代理人刘涛、黄磊，被告纳明辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告洛桑初成、方玉琳诉称：2014年2月23日，原被告双方签订了《房屋租赁合同》，双方约定被告将其所有的位于昆明市文化巷云大宾馆一楼的保罗咖啡厅出租给原告经营，租赁期限为2014年3月1日至2016年2月29日。2014年3月10日原告向被告纳明辉交纳了第一年的房屋租金336000元及押金28000元。2015年2月11日原告向被告交纳了2015年房屋租金80000元，原告完全按照原被告双方签订的《房屋租赁合同》的约定履行了全部的义务。2015年3月份，被告在没有通知原告也未得到原告的允许的情况下无端的将原告从其经营的保罗咖啡店赶走，使得原告无法再经营保罗咖啡店，其行为给原告造成了很大的物质损失，原告多次跟被告协商偿还原告交纳的押金及扣除一个月房租后的2015年房屋租金52000元，但是被告一直拖延拒不偿还。综上所述，被告违反了双方《房屋租赁合同》的约定，损害了原告的切身利益，致使原告蒙受了巨大的经济损失。根据《民法通则》和《中华人民共和国合同法》的宗旨和相关规定，特请求：1、请求人民法院依法判令解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》；2、请求人民法院依法判令被告返还房屋租金52000元及房屋押金28000元，合计80000元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告纳明辉答辩称：1、租给原告的咖啡店至今原告没有交还；2、我没有让原告腾房，我于2014年12月开始催促原告交纳租金。2015年2月10日我让了原告30000元，原告于2015年2月11日交了80000元以后，原告答应在三月初交纳剩余的租金。2015年4月30日咖啡店关门，我至今未与两原告有任何的交接。我在5月初找到了另外一个房屋租用者，之后两原告回来找我要租金，我觉得应该是另外一个租房者返还租金给两原告。原告洛桑初成、方玉琳针对其主张向本院提交如下证据材料：1、身份证。证明原告是本案适格的诉讼主体。2、户籍证明。证明被告是本案适格的诉讼主体。3、原被告双方于2014年2月23日签订的《房屋租赁合同》。证明：1、原被告双方约定保罗咖啡店的租赁期限为2014年3月1日至2016年2月29日。2、房屋租金为每年336000元。3、押金为一个月房租28000元。4、诉讼请求的合理性、合法性。4、收条。证明：1、原告于2014年3月10日向被告交纳了第一年的租金336000元及押金28000元。2、原告完全按照合同的约定履行了合同的所有义务。3、诉讼请求的合理性、合法性。5、收据。证明：1、2015年2月11日原告向被告交纳了2015年的租金80000元。2、因为被告违法转租导致原被告的租赁合同在合同履行期间停止，原告使用房屋的时间短于被告收取的租金的租期，被告应当退还原告交纳的剩余租赁期的租金52000元。3、原告诉讼请求的合理性、合法性。6、被告与鹰王生活超市于2013年5月28日签订的《房屋租赁合同》、《证明》。证明：1、鹰王生活超市与被告纳明辉签订的合同中约定没有得到鹰王生活超市的允许该房屋不得转租。2、被告纳明辉转租房屋并未得到鹰王生活超市的允许。3、鹰王生活超市在得知被告纳明辉违法转租已告知原告并要求原告于2015年3月31日前腾房，原告于2015年3月31日腾房。4、因为被告纳明辉的违法转租导致原告的租赁合同无法履行，被告构成了违约。5、原告主张返还押金的合法性、合理性。7、《证明》、《情况说明》。证明：1、原告在2015年3月31日已经将铺面退还纳明辉，原告只使用了2015年租期中的三个月。2、原告主张返还剩余租赁期的租金52000元的合法性和合理性。经质证，被告纳明辉对原告提交的证据1-5、证据6中的《房屋租赁合同》的真实性予以认可，对证据6中的《证明》以及证据7的真实性不予认可。被告纳明辉在举证期限内未向本院提交任何证据材料。本院认为，原告洛桑初成、方玉琳提交的证据1-5、证据6中的《房屋租赁合同》，被告纳明辉对其真实性均予以认可，故本院依法予以采纳。原告洛桑初成、方玉琳提交的证据6中的《证明》以及证据7中的《证明》，被告纳明辉对其真实性不予认可，但并未提交相反的证据予以反驳，故本院对该份证据的真实性予以认可并采纳。原告洛桑初成、方玉琳提交的证据7中的《情况说明》，该证据系证人证言，但证人未出庭作证，不符合法律规定，故本院对该证据不予采纳。根据以上证据，本院确认本案事实如下：2014年2月23日原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》。合同中约定被告将位于昆明市文化巷云大宾馆一楼（室内面积约为30平方米，室外面积约为70平方米）的保罗咖啡店出租给原告经营；租期两年，自2014年3月1日至2016年2月29日；全年租赁费为336000元，款项每年一次性支付，被告收款后应向原告出具收款凭证，下一年房租必须提前一个月交清；原告需交纳20000元整的押金给被告，租期满后被告退还原告（押金实交一个月租金28000元）。合同还约定若云南大学继续租给被告，被告保证将此店继续租给原告经营。合同另约定被告负责协调和处理该咖啡店与被告所签单位的关系，保证被告所签单位不干涉原告的正常经营活动，协助原告在装修期间协调各单位的检查。合同签订后，原告向被告交纳了2014年3月1日至2015年2月28日的租金336000元和押金28000元，被告于2014年3月10日向原告出具了收条。2015年2月11日原告向被告交纳了菩吧咖啡2015年租金80000元。庭审中原、被告双方均认可商铺在出租给原告之前叫保罗咖啡，原告承租后改名为菩吧咖啡。另查明，2013年5月28日被告与案外人昆明市五华区鹰族便利店签订了一份《房屋租赁合同》。合同中约定案外人昆明市五华区鹰族便利店将位于昆明市翠湖北路52号云大旅游实习宾馆有限公司一楼03号左边门至店内第一根柱子（详见附件一图纸表示）、建筑面积约为20平方米（按建筑面积计算）的场地出租给被告纳明辉使用；租赁商铺用途为奶茶、冰淇淋。合同中还约定租赁期间被告纳明辉不得将租赁商铺全部或部分转租予他人；当被告纳明辉无力经营时，纳明辉须书面通知案外人，经案外人同意方可转租他人，但是纳明辉保证转租后交给案外人的租金不得低于本合同约定的租金；未经案外人书面同意，纳明辉私自转租，案外人有权没收纳明辉已付租金及租赁保证金。庭审中被告陈述其将商铺转租给被告使用得到了昆明市五华区鹰族便利店的同意，但没有书面证明。还查明，根据昆明市五华区鹰族便利店于2015年8月21日出具的《证明》中载明，昆明市五华区菩吧咖啡店位于昆明市五华区翠湖北路52号云南云大实习宾馆大堂一楼，铺面为鹰王生活超市出租给纳明辉，在不告知鹰王生活超市的前提下纳明辉私自将铺面转租给方玉琳和洛桑初成。菩吧咖啡店自2015年3月31日就已交付纳明辉并停止经营。期间纳明辉与方玉琳、洛桑初成产生的一切债务和其他一切纠纷与本公司无任何关系。同日，云南云大旅游实习宾馆出具了一份《证明》中载明，涉案商铺仅归云南云大旅游实习宾馆管理，菩吧咖啡自2015年3月31日就已交付出租方纳明辉并停止营业。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性效力性规定，是合法有效的，当事人均应诚信履行。庭审中被告主张将商铺租赁给原告使用得到了案外人的同意，虽然没有书面证明，但案外人对该情况知晓。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”审查本案全部证据，被告并未向法庭提交确实充分的证据予以证明，对此应由其承担举证不能的证明责任，故对被告的抗辩不予采纳。依据庭审查明的事实，被告与案外人所签订的合同中约定被告不得将租赁商铺全部或部分转租予他人，因被告纳明辉并未将商铺已经出租给原告使用的事实告知案外人昆明市五华区鹰族便利店并经书面同意，导致原告在与被告租赁期限未满的情况下于2015年3月31日将商铺交还被告并停止了营业，原告的合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：‥‥‥（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；‥‥‥。”故本院对原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。关于原告要求退还房屋租金和押金的诉请。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”原告于2015年2月11日交纳了2015年3月1日起的租金80000元，使用商铺至2015年3月31日，被告应将原告未使用期间的租金以及已经收取的押金28000元退还原告。依据双方签订的租赁合同，租金标准为28000元/月，扣除原告已使用的期限2015年3月1日至2015年3月31日，被告应向原告退还52000元租金。据此，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、解除原告洛桑初成、方玉琳与被告纳明辉于2014年2月23日签订的《房屋租赁合同》。二、被告纳明辉于判决生效后五日内向原告洛桑初成、方玉琳返还房屋租金人民币52000元以及房屋押金28000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1800元，减半收取人民币900元，由被告纳明辉承担人民币900元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。代理审判员 徐 嘉二〇一五年十月二十六日书 记 员 贾艳琳 来源：百度“”