（2015）融民初字第3922号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2016-03-04
案件名称
福清市祥和物业服务有限公司与郑训淋物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
福清市人民法院
所属地区
福清市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
福清市祥和物业服务有限公司,郑训淋
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第六条第一款，第七条，第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
福建省福清市人民法院民 事 判 决 书（2015）融民初字第3922号原告福清市祥和物业服务有限公司，住所地：福清市玉屏街道凤凰路36号锦绣花园3号楼一层2号。法定代表人黄玲，总经理。委托代理人錡言金，男，1972年1月30日出生，汉族，住福建省福清市。系原告公司工程部经理。委托代理人曹艳虎，男，1981年9月10日出生，汉族，住福建省福清市。系原告公司员工。被告郑训淋，男，1978年6月28日出生，汉族，福建省福清市人，住福清市。原告福清市祥和物业服务有限公司（以下简称“祥和物业”）与被告郑训淋物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人錡言金、被告郑训淋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祥和物业诉称：2013年8月26日，原告与福清市“卓越观天下”小区（明越花园）业主委员会签订物业服务合同，约定原告为明越花园提供物业管理服务，高层住宅收费标准为1.2元／月·平方米，本月10日前缴纳，共同水电费由原���代收代缴业主不按时缴纳物业费的，原告有权要求业主补交并收取日千分之三的违约金。2013年9月9日，原告与小区业主委员会又签订一份补充协议，约定公共水电按0.25元／月·平方米标准收取。原告依约为被告提供物业服务，但被告从未向原告缴纳过物业费和代垫的水电公摊费。现请求判令：1、被告向原告支付物业服务费3106.5元（自2013年9月1日至2015年6月30日）及按日千分之三计算的违约金；2、被告返还原告水电公摊费696元（自2013年8月1日至2015年6月30日）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告郑训淋辩称：原告与小区业主委员会签订的物业合同没有经过业主大会全体业主所持投票权2／3投票通过，答辩人不认可物业合同的合法性，物业费每平方按1.2元及水电公摊均缺乏依据。原告所收取的停车费应转为维修基金，维修基金的使用也不合法，消防验收、公��照明等也不达标，小区卫生也不合格。原告公司委托的管理人缺乏管理资格证书，主管人还在深夜闯进业主家。原告行为不合法，请求驳回原告的诉求。经审理查明：原告系依法登记成立从事物业管理的有限责任公司。2013年8月25日，原告与福清市“卓越观天下”小区（明越花园）业主委员会签订《福建省物业服务合同》一份，约定由原告为该小区提供物业服务，高层住宅的物业费按1.2元／月·平方米计算，共同水电费由原告代收代缴，业主应于每月10日前缴纳物业费，逾期缴纳按每天千分之三标准支付违约金，合同期限自2013年8月26日至2016年8月25日。2012年9月9日，双方签订该合同的补充协议，约定2013年9月8日之前的水电费公摊按实际票据计算，2013年9月9日至2014年8月8日期间的水电公摊费按0.25元／月·平方米标准缴纳。2014年8月9日，双方又签订一份补充协议，约定2014年8月9日至2016年8月26日期间的水电公摊费仍按0.25元／月·平方米标准缴纳。原告签约后开始为该小区提供物业管理服务至今。被告系该小区11#103单元业主，该套房建筑面积为117.67平方米，被告自原告提供物业服务至今未向原告缴纳物业费及公摊水电费，因物业服务问题，被告曾向福清市公安局等政府部门投诉、反映，福清市公安局于2015年8月7日出警时发现该小区部分楼道及地下停车场存在存放垃圾的现象。本院认定以上事实，有资质证书、合同备案证明、物业服务合同及补充协议、中标公示、产权证、被告身份证、缴费通知函、信访事项告知单、接处警受理费、投诉12345情况放映、照片等为证，上述证据真实、合法，与本案有关联，其证明效力本院予以认定。原告提供的业主满意度调查意见表和被告提供的调查统计表均缺乏程序上的正当性，其真实性、合法性本院不予确认，均不作为本案有效证据使用。本院认为：原告作为物业服务企业，据其与卓越观天下业主委员会订立的物业服务协议的约定等对明越锦绣花园小区进行物业管理服务，被告在接受物业服务的同时应依约支付相应的物业服务费用，考虑到原告在提供物业服务过程中，在保持卫生、共同设施维护等方面存在履行不全面、不完善之处，其要求全额收取物业费缺乏依据，故本院降低物业服务费的部分金额，被告应当按照所涉物业费的90%金额即2925.16元（117.76平方米×1.2元／月·平方米×23个月×90%）向原告支付物业管理费。原告在履行物业服务合同时存在一定的瑕疵，被告可以此作为抗辩，故原告要求被告支付违约金的诉求本院不予支持。原告主张的水电公摊费有合同上的约定作为依据，本院确定被告应当按照约定的0.25���／月·平方米的标准向原告支付水电公摊费676.6元（117.67平方米×0.25元／月·平方米×23个月）。综上，依照《物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告郑训淋应自本判决生效之日起五日内支付给原告福清市祥和物业服务有限公司自2013年9月1日至2015年6月30日期间的物业服务费2925.16元；二、被告郑训淋应自本判决生效之日起五日内支付给原告福清市祥和物业服务有限公司自2013年9月1日至2015年6月30日期间的水电费公摊676.6元；三、驳回原告福清市祥和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由原告负担28元，被告郑训淋负担22元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判长 薛爱平审判员 林远程审判员 王统勇二〇一五年十月二十六日书记员 王 星附注：一、本判决书引用的主要法律条文《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；……第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大���议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 关注微信公众号“”