（2015）鄂汉江中民二终字第00118号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2015-11-10
案件名称
仙桃市如意物业管理有限公司与仙桃市富华置业有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省汉江中级人民法院
所属地区
湖北省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
仙桃市富华置业有限公司,仙桃市如意物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂汉江中民二终字第00118号上诉人（原审被告、反诉原告）仙桃市富华置业有限公司。法定代表人刘巍，该公司总经理。委托代理人刘晶，湖北为维律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）仙桃市如意物业管理有限公司。法定代表人朱光先，该公司经理。委托代理人李文华，湖北惊天律师事务所律师。上诉人仙桃市富华置业有限公司（以下简称富华公司）因与被上诉人仙桃市如意物业管理有限公司（以下简称如意公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2015）鄂仙桃民二初字第00289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月25日立案受理后，依法组成合议庭，于同年10月15日公开开庭审理了本案。上诉人富华公司的委托代理人刘晶，被上诉人如意公司的法定代表人朱光先及其委托代理人李文华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2014年1月18日，如意公司与富华公司签订了一份《前期物业管理服务协议》，协议约定，富华公司将其开发的“三合鑫城”商住楼两幢27层的物业事项委托如意公司管理，委托期限暂定三年，从富华公司房屋竣工验收合格、公布交付使用之日起至首届业主大会召开续聘物业服务公司时止，正式进驻服务时间为富华公司公布业主入伙之日起算。经营收费按政府规定的价格实行包干制，收费方式为业主入伙之日起十五日内缴清全年度物业费，另两年缴费时间均限定在次年开始的60日以内。各项规费由如意公司收取。协议另约定，如因如意公司管理服务工作不到位，引发二分之一业主极度不满，富华公司有权解除委托，任何一方无正当理由提前终止协议，应承担相应的法律责任。协议还对其他事项作出相应约定。协议签订后，富华公司藉此到仙桃市房产管理局办理了商品房预售登记。2015年1月，富华公司建设的“三合鑫城”商住楼通过了竣工验收。2015年1月3日，如意公司与富华公司再次签订了《前期物业管理服务协议》，协议除明确了物业委托的基本情况（占地面积、建筑面积、住宅面积、商业面积）外，其他约定与前期约定基本相同，另双方于同日签订了《补充协议》，对“三合鑫城”一期主体建筑物范围内的广告牌位收费、办公室和售楼部物业收费、空置商铺物业收费的标准及方式作出约定。同时，富华公司向业主发出入伙通知书，公布商住户业主正式入伙时间为2015年1月18日，并将建设的一期主体商住楼4-27楼192套房屋钥匙交给如意公司。2015年1月18日，部分业主开始入伙，并交纳年度物业管理费。富华公司财务部门自行收取了23户业主的物业管理费34000元。如意公司制止富华公司的收费行为，富华公司不予理睬，双方发生纠纷。如意公司在发放了该23户业主的房屋钥匙后，将剩余的钥匙带走，后双方协商未果，如意公司遂于2015年1月19日诉至该院，请求判令富华公司继续履行合同，富华公司依约给付如意公司物业管理费34000元，赔偿如意公司因此造成的经济损失，并承担本案的诉讼费用。另查明，如意公司收取了王军伟等四户业主的装修保证金、垃圾清运等有关规费5812元。富华公司提起反诉称，如意公司与富华公司因费用问题发生纠纷即带走业主房屋钥匙192套，拒不与富华公司联系。自2015年1月19日起，富华公司业主入住不得不更换钥匙80套，并支付换锁费用20000元，由于如意公司严重违约，导致双方协议无法继续履行，故请求判令解除富华公司与如意公司签订的《前期物业管理服务协议》及《补充协议》，如意公司赔偿富华公司防盗门钥匙更换费用20000元，并由如意公司返还已收取的物业费5182元。原审认为，如意公司与富华公司签订的物业服务委托协议及相应补充协议，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的规定，合法有效。富华公司作为物业委托人，在未经如意公司许可和授权的情形下，擅自收取业主的物业管理费，违背了合同约定，侵害了如意公司的权益，应依法承担停止侵害的民事责任。如意公司在履行合同时既无法定的根本违约行为，也无约定的违约服务行为，故如意公司作为守约方要求富华公司继续履行合同的请求该院予以支持。富华公司关于如意公司带走房屋钥匙，撤出工作人员是以其行为明确表示不再履行合同的辩称，事实上，是如意公司对富华公司的违约行为制止不能、协商无果的情形下作出的退让选择，并无不履行合同的真实意思。依照法律规定，只有一方当事人根本违约行为导致相对方难以实现合同目的，相对方才能解除合同。如意公司的上述行为不能满足富华公司解除合同的法定条件。且作为非金钱债务，双方并不缺失事实不能履行和履行成本过高的情形，故富华公司要求解除与如意公司签订的《前期物业管理服务协议》及《补充协议》的请求并无成就的条件，该院不予支持。如意公司要求富华公司在继续履行合同的基础上返还应由其收取的物业管理费34000元的请求，为其所享有的合同权利，该院予以支持，但该费用（包括已收取的王军伟等四户业主的5812元相关规费）应纳入其继续履行合同后的年度物业费中予以结算。富华公司要求其予以返还的请求缺乏法律依据，该院不予支持。富华公司要求如意公司赔偿其防盗门钥匙更换费用20000元的请求，系其对违约行为与如意公司协商未果和自行处置所造成，其损失的扩大应由其自行承担，该院不予支持。如意公司要求富华公司依照合同约定赔偿其经济损失的请求，因未提交证据，该院不作审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、如意公司与富华公司继续履行2015年1月3日签订的《前期物业管理服务协议》及《补充协议》；二、富华公司返还如意公司物业管理费34000元，如意公司已收取的5812元相关规费一并纳入其年度物业管理费中结算；三、驳回如意公司其他诉讼请求。上列应付款项，于判决生效之日起十日内履行。逾期履行给付内容，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，反诉费425元，由富华公司负担。富华公司不服原审判决，向本院提起上诉称，2015年1月18日，如意公司派人入驻三合鑫城开始承担物业管理工作，次日，如意公司法定代表人朱光先将富华公司交付的住房钥匙192套带走，直到现在也没有提供物业服务。如意公司于2015年1月19日自行撤离三合鑫城，以自己的行为表明不履行双方签订的合同，构成根本违约，富华公司可以要求解除合同，并不对如意公司承担违约责任。富华公司因如意公司将房屋钥匙带走，在向业主交房时只能选择更换门锁，换锁费用不是富华公司自行导致的损失。本案是委托合同纠纷，富华公司可以随时要求解除与如意公司签订的《前期物业管理服务协议》及《补充协议》。故请求撤销原判，改判解除富华公司与如意公司签订的《前期物业管理服务协议》及《补充协议》，如意公司赔偿富华公司防盗门钥匙更换费用20000元，并由如意公司返还已收取的物业费5182元。如意公司答辩称，如意公司不存在自行撤离三合鑫城的事实，实际上是被富华公司赶走的。富华公司换锁是因为其违约与如意公司产生矛盾后自行导致的损失，不是如意公司违约造成的。本案属于物业服务合同纠纷，应适用合同法的规定。故原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，如意公司提交了夏祖玉出庭的证言一份，证明如意公司在履行物业服务合同期间被富华公司赶走。富华公司在二审期间未提交新的证据，对如意公司所举的证据真实性和关联性有异议，富华公司并没有赶走如意公司，而是如意公司自行撤离，不继续履行双方签订的合同。本院认为，如意公司所举的证据具有真实性，可以证明双方在履行合同中产生纠纷，富华公司阻止如意公司履行合同的事实，本院予以采信。二审查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，如意公司与富华公司签订的物业服务委托协议及相应补充协议，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的规定，合法有效。根据当事人主张的民事法律关系的性质，本案的案由应确定为物业服务合同纠纷。如意公司签订合同提供物业服务最重要的权利是获得物业管理费，富华公司作为物业委托人，在未经如意公司许可和授权的情形下，擅自收取业主的物业管理费，违反合同约定，侵害了如意公司的权益，应依法承担停止侵害的民事责任。富华公司于2015年1月18日自行收取了23户业主的物业管理费34000元，如意公司制止富华公司的收费行为，富华公司不予理睬，如意公司在发放了该23户业主的房屋钥匙后，将剩余的钥匙带走，并于2015年1月19日向原审法院提起诉讼。如意公司的行为系其为保护自己的权利，在主要权利正在被富华公司侵害的情况下，将房屋钥匙带走，后及时向原审法院提起诉讼，寻求公力救济，并不违反法律或社会公德，不构成违约。如意公司在履行合同时既无法定的根本违约行为，也无约定的违约行为，故如意公司作为守约方要求富华公司继续履行合同的请求，本院予以支持。本案系物业服务合同纠纷，富华公司在没有符合法律规定或合同约定的解除条件时，无权随时要求解除与如意公司签订的《前期物业管理服务协议》及《补充协议》。故富华公司要求解除与如意公司签订的《前期物业管理服务协议》及《补充协议》的请求，本院不予支持。富华公司上诉称要求如意公司赔偿其防盗门钥匙更换费用20000元，系因富华公司先行违约，在与如意公司协商未果的情况下自行处置造成的损失，应由其自行承担，本院不予支持。据此，原审认定事实清楚，适用法律正确，富华公司的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费975元，由上诉人仙桃市富华置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁 盼代理审判员 刘汝梁代理审判员 任 婕二〇一五年十月二十六日书 记 员 高 杭 关注公众号“”