（2015）中中法民一终字第625号

裁判日期: 2015-10-26

公开日期: 2015-11-23

案件名称

中山市永怡物业管理有限公司与陈奕安、张丽君、广东永怡集团股份有限公司不当得利纠纷二审民事判决书

法院

广东省中山市中级人民法院

所属地区

广东省中山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）中中法民一终字第625号上诉人（原审被告）：中山市永怡物业管理有限公司。住所地：广东省中山市。法定代表人：温少松，该公司董事长。委托代理人：张强，广东铭致律师事务所律师。委托代理人：萧妙连，广东铭致律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告）：陈奕安，男，1969年1月30日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审原告）：张丽君，女，1973年9月20日出生，汉族，住广东省中山市。上列两被上诉人的委托代理人：郎鸣镝，广东邦仁律师事务所律师。上列两被上诉人的委托代理人：吴玉玑，广东邦仁律师事务所实习律师。原审第三人：广东永怡集团股份有限公司。住所地：广东省中山市。法定代表人：温少松，该公司董事长。委托代理人：李振辉，该公司法务部总监。上诉人中山市永怡物业管理有限公司（以下简称永怡物业公司）因与被上诉人陈奕安、张丽君及原审第三人广东永怡集团股份有限公司（以下简称广东永怡公司）不当得利纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2014）中一法张民一初字第737号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：永怡物业公司系广东永怡公司选聘的前期物业管理服务公司。永怡物业公司和广东永怡公司的法定代表人均为温少松。2008年7月3日，广东永怡公司（出卖人）与陈奕安、张丽君（买受人）签订中山市商品房买卖合同，约定：买受人向出卖人购买位于中山市火炬开发区博爱七路聚豪园B区2期领世苑映月湾18号的房地产；出卖人应在2008年12月31日前交付符合约定的商品房给买受人。2008年7月18日，双方签订的中山市商品房买卖合同在中山市房地产交易登记管理所进行了登记备案。合同签订后，陈奕安、张丽君依约履行了付款义务，因广东永怡公司未及时交付以上房地产，陈奕安、张丽君于2013年4月16日向原审法院提起诉讼，要求广东永怡公司向其支付逾期交楼违约金49568.96元。2013年8月13日，原审法院作出（2013）中一法张民一初字第330号民事判决书，判令广东永怡公司于判决生效之日起七日内向陈奕安、张丽君支付逾期交楼违约金49568.96元。广东永怡公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月10日作出（2014）中中法民一终字第100号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。原审法院另查明：2013年10月11日，陈奕安、张丽君向广东永怡公司递交申请书，内容为“本人张丽君、陈奕安于2008年全款购置聚豪园映月湾18号，至今因发展商还没有交付房产证，加之本人因2014年年中需要移民国外定居，所以希望贵公司能给予办理转名手续（张丽君、陈奕安转名于梁某）”。本院（2014）中中法民一终字第100号民事判决书生效后，广东永怡公司于2014年4月20日交付聚豪园B区2期领世苑映月湾18号的房地产。因陈奕安、张丽君提出办理该房地产的转名手续的申请，广东永怡公司要求陈奕安、张丽君交清2009年8月至2014年4月期间的物业管理费和终止合同费用。2014年4月20日，陈奕安、张丽君向永怡物业公司交纳了2009年8月至2014年4月期间的物业管理费及违约金共62427元。当日，陈奕安、张丽君与永怡物业公司、广东永怡公司签订前期物业管理服务协议。次日，陈奕安再次向广东永怡公司提出申请，内容为“聚豪园领导：映月湾18幢业主陈奕安以（已）按贵公司要求交清物业管理费与花园补差面积款，现申请帮忙办理合同转名手续，转于梁某先生所有，请批准”。2014年4月28日，陈奕安、张丽君与广东永怡公司签订商品房买卖合同终止协议书，约定双方于2008年7月3日签订的中山市商品房买卖合同于2014年4月28日正式终止。当日，陈奕安、张丽君向广东永怡公司支付终止合同费用138836.19元。2014年5月9日，广东永怡公司（出卖人）与梁某（买受人）签订中山市商品房买卖合同，约定买受人向出卖人购买位于中山市火炬开发区博爱七路聚豪园B区2期领世苑映月湾18号的房地产。2014年5月15日，广东永怡公司与梁某签订的中山市商品房买卖合同在中山市房地产交易登记管理所进行了登记备案。原审法院认为：本案系不当得利纠纷。广东永怡公司与永怡物业公司的法定代表人均为温少松，两公司为关联企业。依据合同的约定，广东永怡公司应在2008年12月31日将符合约定的商品房给交付给陈奕安、张丽君。但广东永怡公司实际向陈奕安、张丽君交付聚豪园B区2期领世苑映月湾18号的房地产的时间为2014年4月20日。陈奕安、张丽君为了将上述房地产早日过户到案外人梁某名下，多次向广东永怡公司提出申请，要求广东永怡公司协助办理相关手续。广东永怡公司要求陈奕安、张丽君支付终止合同费用138836.19元之外，另行要求陈奕安、张丽君代为支付上述房地产2009年8月至2014年4月期间的物业管理费及违约金62427元。陈奕安、张丽君为了将上述房地产早日过户到案外人梁某名下，被迫按广东永怡公司的要求向永怡物业公司支付2009年8月至2014年4月期间的物业管理费及违约金62427元。根据《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，聚豪园B区2期领世苑映月湾18号的房地产2009年8月至2014年4月19日期间的物业管理费应由广东永怡公司交纳。由于陈奕安、张丽君已向广东永怡公司支付了终止合同费用138836.19元，永怡物业公司相关“原告代第三人向被告支付其所欠的全部物业服务费以及违约金，作为对价，第三人协助原告转让房屋”的辩称，原审法院不予采信。永怡物业公司向陈奕安、张丽君收取2009年8月至2014年4月期间的物业管理费及违约金62427元，没有法律依据，已构成不当得利，其应向陈奕安、张丽君返还。陈奕安、张丽君的诉讼请求，合法有据，原审法院予以支持。为此，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《物业管理条例》第四十二条第二款和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第131条的规定，判决：永怡物业公司于判决生效之日起五日内向陈奕安、张丽君返还物业管理费及违约金共62427元，并向陈奕安、张丽君支付利息损失（以62427元为基数，按中国人民银行同期同类年贷款基准利率的标准从2014年4月20日起计至判决指定的履行期限届至之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1382元，减半收取691元（陈奕安、张丽君已预交），由永怡物业公司负担（永怡物业公司于判决生效之日起七日内向原审法院缴纳）。上诉人永怡物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案是债务承担的法律关系，而非因物业管理法律关系产生的所谓不当得利，因此永怡物业公司并非本案适格的上诉人。二、陈奕安、张丽君依据《物业管理条例》第四十二条的规定主张其向永怡物业公司支付物管费的行为无效不当，该条文显然不是效力性规定。另原审认定陈奕安、张丽君被迫按广东永怡公司的要求向永怡物业公司付款亦毫无依据。三、陈奕安、张丽君于2014年4月21日自书的申请书对象是广东永怡公司，其交清物管费是广东永怡公司要求其代为交付，且该行为是双方自愿的，陈奕安、张丽君收楼时间为同年4月20日，并非永怡物业公司拒不交楼而强迫其缴费，更何况生效判决的内容只是要求广东永怡公司向其支付违约金，并没有涉及交楼的判决。从陈奕安、张丽君向广东永怡公司多次提出书面申请可看出，双方已就是否配合办理房产转让进行过多次沟通，最终约定由陈奕安、张丽君代付物管费、违约金及支付房屋买卖合同终止费。四、永怡物业公司、广东永怡公司二者是独立的法人，法定代表人一致不等于可以混同责任。综上，请求撤销原审判决，驳回陈奕安、张丽君全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由陈奕安、张丽君承担。被上诉人陈奕安、张丽君答辩称：一、陈奕安、张丽君没有主张交费行为无效，而是认为永怡物业公司收取费用违反公平原则。二、债务承担不成立。（一）陈奕安、张丽君不欠广东永怡公司任何债务，没有代其承担债务的理由，反而是该公司负有交付房产的义务。（二）债务承担的构成最主要是陈奕安、张丽君与广东永怡公司达成过约定，永怡物业公司对此约定负有举证责任。（三）永怡物业公司、广东永怡公司以不缴费就不交楼的方式迫使陈奕安、张丽君交费，陈奕安、张丽君是急于收楼及转让被迫交费。（四）交费及收楼的时间是在同一天，交费和收楼手续都是由永怡物业公司执行，可证明不交费就不能交楼的事实。（五）广东永怡公司因转名已另行收取了13万元，其出具的收据也明确注明该笔款项是转名费，已明显超出普通发展商办理同类手续的标准，故永怡物业公司以承担物管费及违约金为转名之对价是不成立的。三、永怡物业公司与广东永怡公司虽然是独立注册，但整个房地产业前期管理一般是由发展商另外注册物管公司进行管理，永怡物业公司与广东永怡公司是关联公司，具备胁迫交费的条件。永怡物业公司与广东永怡公司的行为构成胁迫，属于可撤销行为，即使不构成胁迫，也属不当得利并违反民法的公平原则，应当返还不当利益。请求驳回上诉，维持原判。原审第三人广东永怡公司述称：一、本案应是合同之债，并非因胁迫行为构成不当得利。陈奕安、张丽君因出国而转让涉案房屋，但因该房屋没有取得房产证，其必须求助于开发商转让，故双方协商合意产生的费用并非不当得利。二、陈奕安、张丽君在原审诉求中并没有主张永怡物业公司有胁迫行为，原审在没有证据的情况下直接认定本案是不当得利纠纷，属认定事实错误。三、从陈奕安、张丽君提供的生效判决书可证明开发商不具备交付条件，故不存在不交钱不交楼的情况。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案为不当得利纠纷。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定，不当得利的构成要件是没有合法根据，取得不当利益并造成他人损失。本案中，永怡物业公司作为涉案房产所在小区的前期物业管理服务公司，其为该小区提供了物业服务，有权向开发商或业主收取相应的物业管理费。虽然根据《物业管理条例》第四十二条第二款的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用应由建设单位交纳，而广东永怡公司于2014年4月20日才向陈奕安、张丽君交付涉案房产，但从陈奕安、张丽君于2013年10月11日及陈奕安于2014年4月21日向广东永怡公司递交的两份申请书内容反映，陈奕安、张丽君是因需要广东永怡公司协助将房产转名至案外人梁某名下而按该公司的要求交清本案的物业管理费等费用，由此可见，陈奕安、张丽君与广东永怡公司就房产转名及物业管理费的承担问题已达成合意见，即广东永怡公司协助办理涉案房产转名手续的条件之一为陈奕安、张丽君代广东永怡公司向永怡物业公司支付其所欠的物业管理费及违约金，且在陈奕安、张丽君交清物业管理费及违约金并支付了终止合同费用后，广东永怡公司亦已协助将涉案房产过户到案外人梁某名下。虽然陈奕安、张丽君主张其系受永怡物业公司、广东永怡公司胁迫而交费，但其对此并未提供证据予以证明，原审判决在缺乏证据证明的情况下认定陈奕安、张丽君是被迫按广东永怡公司的要求支付物业管理费及违约金不当，本院予以纠正。因此，永怡物业公司收取陈奕安、张丽君支付的2009年8月至2014年4月期间的物业管理费及违约金共62427元，有合法的根据，不构成不当得利。陈奕安、张丽君主动交清上述物业管理费及违约金后，在转名手续已办妥的情况下，又要求永怡物业公司返还上述费用既缺乏依据又有违诚信原则，本院不予支持。至于陈奕安、张丽君主张永怡物业公司收取上述费用违反公平原则的问题。陈奕安、张丽君要求广东永怡公司协助其办理房产转名手续，而转名手续涉及陈奕安、张丽君与广东永怡公司双方商品房买卖合同的权利义务终止等问题，广东永怡公司有权在双方协商过程中提出相关要求，因此，广东永怡公司既要求陈奕安、张丽君代付物业管理费及违约金，又要求陈奕安、张丽君支付终止合同费用，以作为终止合同权利义务及办理房产转名手续的条件，并不违反公平原则。而且，即使本案存在显失公平的情况，在陈奕安、张丽君未依法行使撤销权的情况下，其要求永怡物业公司返还涉案款项亦缺乏依据。综上所述，上诉人永怡物业公司的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定有误，导致实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2014）中一法张民一初字第737号民事判决；二、驳回被上诉人陈奕安、张丽君的诉讼请求。一审案件受理费1382元，减半收取为691元（被上诉人陈奕安、张丽君已向原审法院预交），由被上诉人陈奕安、张丽君负担；二审案件受理费1382元（上诉人中山市永怡物业管理有限公司已向本院预交1361元），由被上诉人陈奕安、张丽君负担（被上诉人陈奕安、张丽君应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳该费用）。本判决为终审判决。审　判　长　　黄岳文审　判　员　　官　琳代理审判员　　陈爱玲二〇一五年十月二十六日书　记　员　　林　俊 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