（2015）皇民二初字04879号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2015-12-27
案件名称
原告封子军、原告刘桂艳诉被告沈阳中航瑞赛置业有限公司商品房销售合同纠纷一案民事判决书
法院
沈阳市皇姑区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
封子军,刘桂艳,沈阳中航瑞赛置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2015）皇民二初字04879号原告封子军，住沈阳市皇姑区。原告刘桂艳，住同上。委托代理人封子军，系原告刘桂艳丈夫。被告沈阳中航瑞赛置业有限公司，住所地沈阳市皇姑区文大路206-1号。法定代表人黄剑，系该公司总经理。委托代理人王向伟，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托代理人王玉娇，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。原告封子军、刘桂艳诉被告沈阳中航瑞赛置业有限公司（以下简称中航瑞赛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年9月24日受理后，依法由审判员史桂泽独任审理此案，并公开开庭进行了审理。原告张丽娜，被告沈阳中航瑞赛置业有限公司委托代理人王玉娇均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2011年9月13日，原、被告签订商品房买卖合同，约定购买被告开发的位于沈阳市皇姑区室商品房，购房总价款为519803元。合同约定于房屋交付后720日内，出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产证书的，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告交付了全额购房款，并于2012年7月24日入住。但被告至今未办理权属登记备案，原告至今未取得房屋产权登记。故诉至法院，请求判令被告支付延期办理房屋产权证书违约金22975元（2014年7月14日至2015年9月24日）；诉讼费由被告承担。被告中航瑞赛公司辩称，逾期办证属实，但是是由于建设单位没有履行竣工验收的义务，应当提交的竣工验收材料也没提交，导致现在无法办理产权证明，另外原告应该证明其已交纳了全部购房款、维修基金、契税才能办理产权证明，但违约金约定的过高，请求法院予以调整。另原告未提供入住通知单，庭审时原告自诉实际交房日期为2012年7月24日，故违约金应从2014年7月24日始计算。经审理查明，2011年9月13日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买由被告开发建设的位于沈阳市皇姑区商品房（建筑面积101.27平方米），房价款519803元。关于交付期限，双方约定在2011年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。关于产权登记，双方约定在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付房屋总价款万之分一的违约金，直至出卖人将需由其提供的资料报产权登记机关备案为止，合同继续履行。合同签订后，原告按合同约定交纳了全部购房款，被告于2012年7月24日向原告交付了商品房。被告未按合同约定在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告所购房屋至今尚未取得房屋初始登记备案。原、被告因逾期办证违约事宜协商未果，原告遂于2015年9月24日诉至本院。上述事实，有双方当事人陈述及商品房买卖合同、购房发票、收款收据等证据材料在卷予以佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。本案原、被告所签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效。依据合同约定，被告应在商品房交付使用后720日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现商品房交付使用已超过720日，产权登记备案手续仍未办理完毕。被告已构成违约，应依合同约定承担违约责任，给付原告逾期办证违约金。对于被告提出合同约定违约金过高一事，依据《中华人民共和国合同法》第114条以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定：违约金过分高于违约行为造成的损失的，当事人可以请求适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为《合同法》第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。本案原告主张的违约金并未超出合同约定违约金的130%，故对于被告该项主张，本院不予采信。关于违约金计算的方法，按已付房屋购房款519803元计算，被告应向原告支付自2014年7月14日至2015年9月24日止逾期办证违约金22715.39元（519803元×437天×0.0001）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告沈阳中航瑞赛置业有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告封子军、刘桂艳逾期办证违约金22715.39元（自2014年7月14日至2015年9月24日止）；二、驳回原告其他诉讼请求。被告如逾期履行上述给付款项，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费179元，由被告沈阳中航瑞赛置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 史桂泽二〇一五年十月二十六日书记员 刘曦卓本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 来自：