（2015）大民二终字第01414号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2015-11-22
案件名称
韩家辉与邢桂军房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邢桂军,韩家辉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）大民二终字第01414号上诉人（原审被告）：邢桂军，无职业。被上诉人（原审原告）：韩家辉，无职业。委托代理人：姜成喜，辽宁东亚律师事务所律师。原审原告韩家辉与原审被告邢桂军房屋租赁合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2015年6月2日作出（2015）甘民初字第2122号民事判决，邢桂军不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月16日、2015年9月23日公开开庭审理了本案。上诉人邢桂军，被上诉人韩家辉的委托代理人姜成喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩家辉一审诉称：2013年5月31日，被告租赁原告的房屋租赁期满一年后，原告多次向被告讨要租金，被告至今未交付后期房屋租金，且拒绝腾退出案涉房屋，直至2015年2月原告才强行收回案涉房屋，因被告一直未能给付2013年6月1日起至2015年2月的房租，故原告诉至法院，请求被告给付拖欠的房租33，300元（2013年6月1日至2015年2月1日，1666元×20个月）。被告邢桂军一审辩称：被告与原告因租赁案涉房屋纠纷引发的诉讼一直在进行中，期间被告曾想把自己的物品从租赁房屋中搬离，而原告阻止被告搬家。此外，被告与原告的房屋租赁合同早已实际解除，被告并没有再占据案涉房屋，所以不存在租金返还问题。一审法院审理查明：2012年6月1日，原告韩家辉与被告邢桂军签订了房屋租赁协议，约定韩家辉将位于前牧村加油站斜对面房屋90.7平方米租给被告邢桂军使用；租期自2012年6月1日起至国家政策需要拆除为止，邢桂军于每年6月1日前付清年租金，即第一年15，000元，从第二年起每年20，000元。2013年3月18日，原、被告在履行合同中发生了纠纷，邢桂军诉至法院，请求解除房屋租赁合同，返还租金，赔偿损失。2015年1月28日，大连市中级人民法院作出了（2014）大民二终字第1427号民事判决书，判决了解除原、被告间2012年签订的房屋租赁合同等。另查，被告邢桂军自认只缴纳了第一年度的房租，自2013年6月1日后未缴纳房租。2015年2月，被告邢桂军腾退出案涉房屋，在此期间案涉房屋一直由被告邢桂军实际控制。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。2012年6月，原告韩家辉与被告邢桂军签订了房屋租赁协议；2015年1月28日，大连市中级人民法院作出（2014）大民二终字第1427号民事判决书生效后正式解除该租赁合同，在此期间，案涉房屋一直由被告邢桂军实际控制直至2015年2月，故对于原告请求被告给付该段时间拖欠的租金一节，于法有据，一审法院予以支持，被告邢桂军应给付原告韩家辉拖欠租金33，300元（20，000元／12月×20月）。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，作出如下判决：被告邢桂军于判决生效之日起十日内给付原告韩家辉拖欠租金33，300元。案件受理费人民币630元，其他诉讼费50元，保全费140元（原告已预交），合计820元，由被告负担。被告于判决生效之日起十日内给付原告。邢桂军上诉的理由及请求是：一审判决未查明基本事实，认定证据不当，适用法律错误。1、邢桂军与韩家辉房屋租赁合同纠纷一案，已作出（2013）甘民初字第1855号民事判决，解除双方于2012年6月1日签订的房屋租赁协议。2、邢桂军于一审中提交了大连市中级人民法院（2013）大民二终字第780号民事裁定书、大连市元正资产评估有限公司评估报告单、个体工商户营业执照、餐饮服务许可证、税务登记证、搬家时邢桂军女儿被打伤住院的证明等。其中，（2013）大民二终字第780号民事裁定书能够证明邢桂军在合同履行中将案涉房屋的水管掐断，其行为构成违约。根据双方房屋租赁协议约定，因韩家辉违约不能继续履行合同，韩家辉应退还邢桂军剩余租金；个体工商户营业执照、餐饮服务许可证、税务登记证，证明邢桂军租赁房屋系用于经营饭店，有营业收入。根据《合同法》第一百一十三条之规定，损失赔偿包括因合同履行后可获得的利益。邢桂军的经营损失是必然存在的，营业收入远超出房租。现韩家辉以每年30，000元的租金标准出租案涉房屋，比双方租赁协议约定的租金每年高出10，000元，仅从房租上就可以看出邢桂军的损失；大连市元正资产评估有限公司评估报告单，证明评估过程中存在遗漏部分。另外，勘察现场破烂不堪，如何能居住？大量物品存放在屋内，包括遗漏的物品和装修部分。因此，韩家辉称邢桂军占据房屋和在此居住的事实根本不存在；大连市甘井子区营城子派出所的证明和搬家时邢桂军女儿被打伤住院的证明可以证明不是邢桂军不搬，而是韩家辉不让搬。一审法院没有采信上述证据是错误的。3、自2012年6月1日双方签订房屋租赁协议起，卷闸门钥匙一直在韩家辉手中，邢桂军只有案涉房屋小门的钥匙，所以案涉房屋一直由韩家辉实际掌控，不存在邢桂军占据案涉房屋的事实，更不存在租金问题。案涉房屋出租与否是韩家辉自己的事情，不能向邢桂军索要租金。4、大连市中级人民法院（2014）大民二终字第1427号民事判决确定的交付期限为2015年1月28日至2015年2月6日。期限到期，韩家辉却于2015年2月5日将案涉房屋换上了护栏门锁，并用钢丝绳拧上，显然还是不让邢桂军走，想借此收取房租。据此，请求撤销一审判决，驳回韩家辉的全部诉讼请求。韩家辉二审答辩认为：邢桂军上诉的事实与理由均不成立。大连市中级人民法院（2014）大民二终字第1427号民事判决查明“原告（邢桂军）自认只缴纳了第一年度的房租，自2013年6月1日后未缴纳房租，案涉房屋至今仍由原告实际控制，原告占有使用期间因被告（韩家辉）未向原告出具缴纳税费票据，故原告拒绝缴纳水费。”该判决生效后，韩家辉的家属给邢桂军打电话，让其交钥匙，有录音为证。2015年2月7日，韩家辉强行收回案涉房屋，并换了锁，重新更换护栏，有发票为证。本案一审时邢桂军也曾承认其未主动交案涉房屋钥匙，而是韩家辉强行收回案涉房屋。以上事实和证据足以看出邢桂军的主张不成立，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院补充查明：2012年6月1日，韩家辉与邢桂军签订房屋租赁协议后，邢桂军按照合同约定支付了第一年（即2012年6月1日至2013年5月31日）的房屋租金15，000元，邢桂军将案涉房屋用于经营饭店。2013年2月15日，韩家辉、邢桂军因水费缴纳问题发生纠纷，因韩家辉出租的案涉房屋未安装水表，邢桂军拒绝缴纳水费，同日韩家辉关闭了邢桂军的供水阀门。2013年3月18日，邢桂军将韩家辉诉至大连市甘井子区人民法院，要求解除租赁合同、返还租金、赔偿损失等。邢桂军诉韩家辉租赁合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2013年6月12日作出（2013）甘民初字第1855号民事判决。宣判后，邢桂军提出上诉。本院于2013年8月30日作出（2013）大民二终字第780号民事裁定，撤销大连市甘井子区人民法院（2013）甘民初字第1855号民事判决，将案件发回重审。大连市甘井子区人民法院于2014年9月29日作出（2013）甘审民初字第131号民事判决，一、解除原告邢桂军与被告韩家辉于2012年6月1日签订的房屋租赁协议；二、自判决发生法律效力之日起十日内，被告韩家辉给付原告邢桂军装修损失6834元；三、自判决发生法律效力之日起十日内，原告邢桂军将为经营饭店购买的存放于前牧村和大黑石村的三菱1P空调1台、ss-52电饼铛1台、转桌餐座椅3套、1.5×0.6×0.8酒柜1个、LGMG-5018微波炉1台，灰口铁排气罩1个，排气扇1台，2.2×0.5×0.8吧台1个，液化气罐-罐头4个，液化气罐4个，大勺3个，1.5×0.95×0.5展柜1个，30直径大盘29件，吊扇1台，三角电器电饭锅1个，4头白钢炉头1个，木墩菜板1个，饭店牌匾1个，菜牌1个，灯箱（钢管支架＋灯）1个，冷藏柜1个，土暖气1个，蒸笼14个，蒸锅1个，蒸笼4个，钢管椅子14个，打馅机1台，新飞bc／bd-326冰柜1台，高压锅1个，25寸直角球面电视机1台交付给被告韩家辉。被告韩家辉在接收到上述全部物品后十日内给付原告物品折价款12，530元；四、驳回原告邢桂军其他诉讼请求。宣判后，邢桂军、韩家辉均提出上诉。本院于2015年1月28日作出（2014）大民二终字第1427号民事判决，一、维持大连市甘井子区人民法院（2013）甘审民初字第131号民事判决第一项、第二项；二、撤销大连市甘井子区人民法院（2013）甘审民初字第131号民事判决第四项；三、改判大连市甘井子区人民法院（2013）甘审民初字第131号民事判决第三项为“自本判决发生法律效力之日起十日内，邢桂军将为经营饭店购买的存放于前牧村的三菱1P空调1台、1.5×0.6×0.8酒柜1个、灰口铁排气罩1个、排气扇1台、2.2×0.5×0.8吧台1个、1.5×0.95×0.5展柜1个、吊扇1台、4头白钢炉头1个、饭店牌匾1个、菜牌1个、灯箱（钢管支架＋灯）1个、冷藏柜1个、土暖气1个、打馅机1台交付给韩家辉。韩家辉在接收到上述全部物品后十日内给付邢桂军物品折价款5473元”；四、驳回邢桂军其他诉讼请求。关于合同解除的原因，本院（2014）大民二终字第1427号民事判决作出如下认定：“本院认为……关于韩家辉提出案涉租赁合同解除系因邢桂军违约一节，从查明的事实可以看出，案涉的租赁合同在履行过程中，因韩家辉关闭供水阀门导致饭店无法经营以致合同解除，故对于合同解除，韩家辉应承担违约责任。至于邢桂军未及时交纳水费，双方在合同中对此未约定需承担何种责任，故即使邢桂军未及时交纳水费，也不必然造成合同无法履行，对韩家辉此项主张不予支持。”2015年2月5日，韩家辉给邢桂军打电话就交还案涉房屋及支付款项等问题进行沟通。2015年2月7日，韩家辉自行收回案涉房屋。韩家辉收回案涉房屋之前，邢桂军有部分物品存放于案涉房屋内。本院还查明：2014年2月19日，大连市公安局甘井子分局营城子派出所派出具《证明》，内容如下：“2013年6月4日17时32分，我所接110指令：前牧加油站斜对面有纠纷。我所民警刘彦君、彭明南到现场后了解，系房东韩家辉与租房者邢桂军因搬家问题发生纠纷，邢桂军要搬走，韩家辉称因邢桂军欠费用不让邢桂军搬家。”本院确认上述事实有房屋租赁协议、大连市甘井子区人民法院（2013）甘民初字第1855号民事判决书、（2013）甘审民初字第131号民事判决书、本院（2013）大民二终字第780号民事裁定书、（2014）大民二终字第1427号民事判决书、大连市公安局甘井子分局营城子派出所《证明》、录音录像资料、照片、当事人陈述及一、二审庭审笔录等在案为凭，上述证据业经本院查证属实，可以采信。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是邢桂军是否应向韩家辉支付房屋租金33，300元。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，将承担不利后果。韩家辉要求邢桂军支付自2013年6月1日至2015年2月1日期间共20个月的房屋租金33，300元，并为此提供了房屋租赁协议、大连市甘井子区人民法院（2013）甘审民初字第131号民事判决书、大连市中级人民法院（2014）大民二终字第1427号民事判决书，于二审中提交了发票、录音、录像、照片等证据。邢桂军主张韩家辉无权向其收取租金，并为此提供了房屋租赁协议、大连市公安局甘井子分局营城子派出所出具的《证明》、照片等证据。经过对双方提交证据材料的真实性、合法性和关联性的综合审核，本院认为，邢桂军关于韩家辉无权向其收取租金的上诉主张有事实依据。韩家辉提供的证据仅能证明2015年2月7日前案涉房屋由邢桂军控制，韩家辉于2015年2月5日要求邢桂军交还房屋，并于2015年2月7日自行收回案涉房屋。但仅依据此事实并不足以支持其要求邢桂军支付房屋租金的诉讼请求，理由如下：1、根据邢桂军提交的大连市公安局甘井子分局营城子派出所出具的《证明》，邢桂军曾于2013年6月4日欲搬离案涉房屋，系韩家辉不让其搬离。此后，韩家辉向邢桂军提出交还案涉房屋的要求发生于2015年2月5日，而韩家辉要求邢桂军支付的是2013年6月1日至2015年2月1日期间20个月的房屋租金，韩家辉未能提供证据证明此期间其要求邢桂军交还房屋而邢桂军拒绝交还。即使韩家辉提交的案外人姜淑华与邢桂军的通话录音属实，双方通话也发生于2015年1月31日，亦不能证明此前韩家辉要求邢桂军交还房屋而邢桂军拒绝交还；2、韩家辉要求支付的房屋租金产生于双方另案诉讼期间。此前，韩家辉已于2013年2月15日将案涉房屋供水阀门关闭，案涉房屋已不具备正常经营和生活用水条件。韩家辉亦未能提供证据证明邢桂军实际居住使用案涉房屋，相反，从韩家辉于二审中提交的录像、照片证据来看，案涉房屋应是闲置状态；3、案涉房屋闲置系租赁合同未能继续履行所致，另案生效判决已认定韩家辉对合同解除应承担违约责任。由此，对案涉房屋因合同不能继续履行所产生的2013年6月1日至2015年2月1日期间共20个月的房屋租金损失，韩家辉应自行承担。综上，邢桂军主张韩家辉无权向其收取2013年6月1日至2015年2月1日期间房屋租金的上诉理由成立，韩家辉的诉讼请求没有事实和法律依据，不应予以支持。一审判决认定事实不清，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2015）甘民初字第2122号民事判决；二、驳回韩家辉的诉讼请求。一审案件受理费630元，其他诉讼费50元，保全费140元，合计820元（韩家辉已预交），由韩家辉负担；二审案件受理费630元（邢桂军已预交），由韩家辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘如魁代理审判员 李 鹤代理审判员 刘盈铄二〇一五年十月二十六日书 记 员 董 芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 更多数据：搜索“”来源：