（2015）荔民初字第2676号

裁判日期: 2015-10-26

公开日期: 2017-12-18

案件名称

福建省中港实业有限公司与林丽琴商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

莆田市荔城区人民法院

所属地区

莆田市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

福建省中港实业有限公司,林丽琴

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十二条，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

福建省莆田市荔城区人民法院民事判决书（2015）荔民初字第2676号原告福建省中港实业有限公司，住所地福建省莆田市荔城区黄石镇黄石街市下埕12号（人民政府院内305、306室），组织机构代码：79609295-8。法定代表人郑如燊，总经理。委托代理人陈晶晶，福建佘云律师事务所律师。委托代理人蔡麟峰，福建佘云律师事务所律师。被告林丽琴，女，1988年2月1日出生，汉族，居民，住所地福建省莆田市秀屿区。委托代理人曾建峰，福建众益律师事务所律师。原告福建省中港实业有限公司（以下简称中港公司）与被告林丽琴因商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理，依法由审判员郑志生适用简易程序于2015年8月19日公开开庭进行了审理。原告中港公司的委托代理人陈晶晶，被告林丽琴的委托代理人曾建峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中港公司诉称：2014年2月19日，原、被告签订编号为L201401480、L201401482的《商品房买卖合同》各一份，约定被告向原告购买坐落于福建省莆田市荔城区黄石镇沙坂村中港实业锦江大楼第X幢X层XXX4号、XXX2号商品房各一套，总价款分别为人民币（以下币种均为人民币）769067元、328288元，付款方式为按揭贷款，即签订合同时被告支付XXX4号商品房的首付款239067元及XXX2号商品房首付款198288元，合计支付首付款437355元，其余的价款由被告承诺自签订合同之日起30日内向银行办理完毕全部贷款手续且达到银行放款条件，同时还约定本合同未尽事项，可由双方约定后签订《补充协议》（附件六）；同日，双方签订作为附件六的《合同补充协议》各一份，约定非因出卖人原因及本条第三款第3、4项原因致使买受人迟延办理按揭贷款手续或不能办理按揭贷款的（包括但不限于不符合银行或公积金管理中心的要求、政策性变化、银行未足额发放按揭贷款等原因），则剩余房价款自动变更为以现金方式付款，买受人在接到出卖人通知十日内支付差额购房款，若买受人逾期未支付差额购房款的，视为买受人违约并自动放弃购买（买受人愿意变更为用现金支付的除外），出卖人有权解除合同并向买受人收取总房价款20%的违约金，因解除合同所产生的费用由买受人承担；合同签订后，双方就上述《商品房买卖合同》向房产管理部门办理了备案及预告登记，但被告支付首付款后未按约定办理按揭贷款手续，2015年5月14日，原告向被告寄发《按揭转付现催款通知书》，催被告以现金方式支付剩余购房款，被告却至今未支付，原告有权依约行使解除权，要求被告支付违约金并承担解除合同所产生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费）等。请求判令：1.解除原、被告于2014年2月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：L201401480、L201401482）；2.被告支付原告违约金219471元，该款项直接在被告已支付的首付款437355元中扣除；3.原告因本案诉讼支出的律师代理费10000元由被告承担，该款项直接在被告已支付的首付款437355元中扣除；4.被告配合原告办理编号为L201401480、L201401482的《商品房买卖合同》的撤销合同备案和注销预购商品房预告登记的手续；5.本案诉讼费用由被告承担。被告林丽琴辩称：同意解除双方签订的两份《商品房买卖合同》，若合同解除，对原告的第4项诉求无异议，对于原告的其他诉求应予驳回；中港实业锦江大楼第X幢X层XXX4号、XXX2号商品房实际是一套套房，原告将一套套房签订两份合同按两套房出卖，出售行为本身就具有违法性；2012年12月17日，被告的姐姐林丽娟与被告各向原告支付购买XXX2号商品房及XXX4号商品房的定金50000元，2013年2月19日，林丽娟再向原告支付XXX2号商品房首付款148288元，被告同日亦通过案外人林碧��再向原告支付XXX4号商品房首付款189067元，但上述商品房直至2014年2月19日才由被告以其名义与原告签订《商品房买卖合同》两份，其原因是原告在为林丽娟办理银行按揭贷款过程中在房管局查询到林丽娟（实为同名，非被告的姐姐）已登记有一套房，不能办理按揭贷款，经双方多次交涉、协商，最后才同意以被告的名义向原告购买上述二套商品房并签订合同，之后原告并没有通知被告提供相应材料以办理银行按揭贷款，被告多次询问办理情况，原告均让被告等候通知，是原告怠于为被告办理银行按揭贷款手续，责任不在被告，原告无权要求被告承担违约责任；合同附件六的《补充协议》对被告没有约束力，若法院认定被告违约，按总购房款的20%计算违约金过高，被告要求调低违约金，以造成损失的30%核定损失，况且原告并没有损失，律师费属于原告因诉讼支出的费用，不应转嫁给被告承担；本案是原告违约，而不是被告，原告不能及时为被告办理按揭贷款手续，致合同目的无法实现，被告有权要求原告返还已支付的购房款452427元（含2个车位的购买款）及该款自2012年12月17日起按中国人民银行同期贷款利率四倍计算的利息，原告对此保留另行主张的权利。经审理查明：2012年12月17日，被告林丽琴及其姐姐林丽娟各向原告中港公司支付购买中港实业锦江大楼第X幢X层XXX4号、XXX2号商品房的定金50000元，2013年2月19日，被告林丽琴通过案外人林碧霞再向原告中港公司支付XXX4号商品房的首付款189067元，同日，林丽娟亦向原告中港公司再支付XXX2号商品房的首付款148288元；之后，经原、被告及林丽娟三方协商，同意由被告林丽琴购买中港实业锦江大楼第X幢X层XXX4号、XXX2号商品房，林丽娟已支付的定金50000元及首付款148288元抵作被告林丽琴购买XXX2号商品房应支付的首付款；2014年2月19日，被告林丽琴与原告中港公司签订编号为L201401480、L201401482的《商品房买卖合同》各一份，约定“被告林丽琴向原告中港公司购买坐落于福建省莆田市荔城区黄石镇沙坂村中港实业锦江大楼第X幢X层XXX4号、XXX2号商品房各一套，总价款分别为769067元、328288元，付款方式及期限为其他方式付款，即买受人签订合同时支付XXX4号商品房的首付款239067元、XXX2号商品房的首付款198288元，XXX4号商品房的其余房款530000元及XXX2号商品房的其余房款130000元，由买受人承诺自签订合同之日起30日内向银行办理完毕全部贷款手续且达到银行放款条件，买受人逾期付款的违约责任按合同附件六补充协议执行，交付条件及期限为出卖人应在2014年6月30日前依照政府有关规定将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用，本合同未尽事项，可由双方约定后签订《补充协议》（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容，本合同附件与本合同具有同等法律效力。”等内容；同日，双方再签订《合同补充协议》各一份作为上述本合同的附件六，该《合同补充协议》第一条关于“乙方信息”和送达方式的补充约定中，第1款载明“乙方（即买受人）确认，本合同所填写的乙方名称、通信地址、电话等均为准确有效，有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准（在该房屋交付后，则以该房屋的地址作为有效送达地址）。本合同有效期内，如乙方的通信地址、电话等发生变更，乙方应在变更后立即书面通知甲方（即出卖人），��甲方正式签收后，变更方为有效。如因本合同中乙方的通信地址或电话不准确，或者发生变更而未按前述约定有效通知甲方，造成甲方任何通知未能实际送达乙方的，甲方视为已合法有效送达乙方，未能实际送达的责任及由此引起的相关责任、损失，全部由乙方承担，甲方就此不承担任何责任。”，《合同补充协议》第五条第（三）款关于“其他方式”的补充约定中，第1项约定“其他方式仅指按揭贷款方式，选择此种方式付款的买受人，确认已详细了解办理按揭贷款的相关手续及所需提交的全部材料和应缴纳的相关税费。”，第3项约定“买受人应于签订本合同后30日内向出卖人提供（补齐）办理银行按揭贷款手续所需的全部材料，如买受人在上述约定期限内不提供或提供的银行按揭材料��全、不符合规定的，视为买受人违约并放弃购买（买受人愿意变更为用现金支付的除外），出卖人有权解除合同并向买受人收取总房价款20%的违约金，因解除合同所产生的费用（包括但不限于法院案件受理费、律师费的代理费）由买受人承担。”，第4项约定“买受人应当按照银行要求的时间到银行指定的地点签定按揭合同，若买受人在上述期限未到指定地点签定按揭合同的，视为买受人违约并放弃购买，出卖人有权解除合同并向买受人收取总房价款20%的违约金，因解除合同所产生的费用由买受人承担。”，第5款约定“非因出卖人原因及本条第3、4项原因致使买受人迟延办理按揭贷款手续或不能办理按揭贷款的（包括但不限于不符合银行或公积金管理中心的要求、政策性变化、银行未足额发放按揭贷款等原��），则剩余房价款自动变更为以现金方式付款，买受人在接到出卖人通知十日内支付差额购房款，若买受人逾期未支付差额购房款的，视为买受人违约并自动放弃购买（买受人愿意变更为用现金支付的除外），出卖人有权解除合同并向买受人收取总房价款20%的违约金，因解除合同所产生的费用由买受人承担。”；上述合同及补充协议签订之日，双方通过莆田房地产管理信息网向莆田市住房和城乡建设局提交上述两份《商品房买卖合同》的备案申请，该局于2014年3月17日予以备案，2014年3月间，双方向莆田市住房和城乡建设局申请办理上述两套商品房的预购商品房预告登记，该局于2014年3月24日予以登记；之后，因被告林丽琴未在合同约定期限内办理完毕按揭贷款，未能以按揭贷款方式支付剩余房款，2015年5月14日，原告中港公司以被告林丽琴未按约定��理按揭贷款手续、剩余房价款自动变更为以现金方式一次性付款为由，通过EMS邮政特快专递快件的方式向被告林丽琴邮寄送达《按揭转付现催款通知书》，要求被告林丽琴在接到通知书之日起十日内一次性向原告中港公司支付剩余购房款660000元，否则将视为被告林丽琴违约并放弃购买，原告中港公司有权立即解除合同并收取总房款20%的违约金及因解除合同所产生的费用（含诉讼费、律师费等），因无人签收，该邮件被退回原告中港公司。另查明：本案涉及的中港实业锦江大楼第X幢X层XXX4号、XXX2号商品房已竣工，尚未交付被告林丽琴使用；原告中港公司因委托律师代理参加本案诉讼活动支出代理费10000元；案经调解，因案经本院调解，因原、被告各执一词，致调解无效。上述事实，有原、被��陈述及其提供的编号为L201401480、L201401482的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》复印件各一份、《莆田市商品房买卖合同备案表》、《莆田市预购商品房预告登记申请书》、莆房预荔城字第YL2014XXXX1号及第YL2014XXXX9号《房屋预告登记证明》复印件各一份、《按揭转付现催款通知书》及条形码号码为1088252176714的EMS邮政特快专递回执单、《委托合同》及代理费《发票联》、盖有原告公章的《收款收据》等证据复印件在案为凭，经庭审质证审查，证据来源合法，证据内容与其证明对象具有关联性，证明力予以确认。本院认为：原告中港公司与被告林丽琴签订的上述《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应恪守履行；��同签订后，被告林丽琴未按合同约定期限办理完毕按揭贷款手续，原告中港公司根据《合同补充协议》第五条第（三）款第5项规定，主张剩余房款自动变更为以现金方式一次性付款，并向被告林丽琴邮寄送达《按揭转付现催款通知书》，要求被告林丽琴在接到通知书之日起十日内一次性向原告中港公司支付剩余购房款660000元，并无不当；支付剩余房款系被告林丽琴作为购房人的应尽义务，但被告林丽琴未按合同约定期限办理银行按揭贷款手续导致未能以按揭贷款方式支付剩余房款，其虽主张系原告中港公司怠于为其办理银行按揭贷款手续，但未提供证据证明，不予采信，现其以同意解除合同方式明确表示不履行支付剩余房款的义务，其应承担未能履行支付剩余房款的违约责任；现原告中港公司主张解除与被告林丽琴签订的上述两份《商品房买卖合同》，被告林丽琴亦明确表示同意解除，本院予以支持；合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求承担赔偿损失等违约责任；双方约定若买受人逾期未支付差额购房款的，视为买受人违约，出卖人有权解除合同并向买受人收取总房价款20%的违约金，原告中港公司据此要求被告林丽琴支付违约金219471元，被告林丽琴则主张违约金过高，请求予以调低，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决，当事人约定的违约金超过造成损失��30%的，一般可以认定为过分高于造成的损失；本案中，双方均未举证证明原告中港公司因本案被告林丽琴逾期未支付剩余房款及合同解除所造成的实际损失，鉴于合同签订后当地的房价并无明显波动，原告中港公司未能按约取得剩余房款遭受的实际损失，应以涉案房屋的未付房款660000元为基数，自被告林丽琴未按约定期限办理完毕按揭贷款手续的次日即2014年3月20日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算资金占用的损失，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”，故被告林丽琴主张违约金过高应予调低，理由成立，予以采纳，本院酌情将违约金调低为以未付房款660000元为基数自2014年3月20日起至本判决生效之日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的130%即1.3倍计算（但该违约金以不超过总房价款的20%即219471元为限）；双方在合同中约定，买受人违约的，因解除合同所产生的费用（包括但不限于法院案件受理费、律师费的代理费）由买受人承担，故被告林丽琴应向原告中港公司支付其因本案诉讼支出的律师代理费10000元；根据《中华人民共和国合同法》第九十二条规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务，本案双方签订的合同已向有关部门办理了合同备案和预购商品房预告登记手续，现被告林丽琴同意解除合同，其有义务协助办理上述合同的注销合同备案和注销预��商品房预告登记手续，故原告中港公司主张的该项诉求，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告福建省中港实业有限公司与被告林丽琴于2014年2月19日签订编号为L201401480、L201401482的《商品房买卖合同》；二、被告林丽琴应在本判决生效之日起十日内支付原告福建省中港实业有限公司以未付的房款人民币660000元为基数自2014年3��20日起至本判决生效之日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍计算的违约金（该违约金以不超过人民币219471元为限，款项可直接在被告林丽琴已支付的首付款人民币437355元中扣除）；三、原告福建省中港实业有限公司因本案诉讼支出的律师代理费人民币10000元由被告林丽琴承担，被告林丽琴应在本判决生效之日起十日内将该款项给付原告福建省中港实业有限公司（该款项可直接在被告林丽琴已支付的首付款人民币437355元中扣除）；四、被告林丽琴应在本判决生效之日起十日内配合原告福建省中港实业有限公司办理编号为L201401480、L201401482《商品房买卖合同》的注销合同备案和注销预购商品房预告登记的手续；五、驳回原告福建省中港实业有限��司的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币4742元，减半收取人民币2371元，由被告林丽琴负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员　　郑志生二〇一五年十月二十六日书记员　　蒋琳珊相关法条及申请执行提示：《中华人��共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失顾问30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最��人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。更多数据：