（2015）浙嘉民终字第744号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2015-12-31
案件名称
上海有惠餐饮企业管理有限公司与嘉兴嘉斯茂商业发展有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省嘉兴市中级人民法院
所属地区
浙江省嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海有惠餐饮企业管理有限公司,嘉兴嘉斯茂商业发展有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条
全文
浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙嘉民终字第744号上诉人（原审原告）：上海有惠餐饮企业管理有限公司，住所地：上海市金山区朱泾镇南横街4号4幢1026室B座。法定代表人：赵克军，该公司总经理。委托代理人：金伟，浙江品尚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：嘉兴嘉斯茂商业发展有限公司，住所地：嘉兴市国际中港城商贸办公楼6楼。法定代表人：林剑民，该公司董事长。委托代理人：郭ＸＸ，浙江泰豪律师事务所律师。上诉人上海有惠餐饮企业管理有限公司（以下简称有惠餐饮公司）因与被上诉人嘉兴嘉斯茂商业发展有限公司（嘉斯茂公司）租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2014）嘉南巡民初字第362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月10日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月9日公开开庭进行了审理，有惠餐饮公司法定代表人赵克军及委托代理人金伟、嘉斯茂公司委托代理人郭ＸＸ均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，2010年12月29日，东轮快餐店业主忙建华作为乙方，嘉斯茂公司作为甲方，签订《租赁合同》一份，约定：乙方承租甲方位于嘉兴市国际中港城第三层A06、07、08室场地1373平方米，经营范围为中式快餐；租赁期限6年，自2011年1月1日起至2016年12月31日止，年基本租金500000元，月基本租金41700元；乙方应先付后用，每个支付期支付1个月的基本租金和物业管理费，首期租金按自2012年1月1日至2012年1月31日的实际天数计算；每期租金和物业管理费的支付时间为每个支付期的前十天，从第二期开始甲方在每月26日的七天前开具收取下一月租金和物业管理费相关凭证；乙方向甲方交纳租赁押金30000元。租赁期内，由于乙方违约、逾期付款或擅自停止营业、擅自转租而导致提前终止本《合同》，乙方无权要求返还押金，甲方有权要求乙方承担违约责任；乙方不能足额支付应付租金、物业管理费等公用事业费连续超过三十天时，视为乙方擅自终止合同，甲方有权采取合适行动或措施以减少本方所受损失，如不再向乙方场地提供水、电、煤气、中央空调等的供应以及相关服务，甲方亦有权终止本合同；乙方在拖欠应付租金或各项费用连续超过五十天时仍不能缴清欠款或双方无法达成还款计划意向的，甲方可以处置被留置物品以抵偿欠款；本合同自双方签字之日起生效；甲方无正当理由，不能及时向乙方交付租赁物业的，应支付违约金，违约金为月租金＊0.05%／日＊逾期天数；甲方擅自终止合同应向乙方退还押金和支付违约金，违约金为未履行合同期租金的30-50%，违约金不足以补偿给乙方造成损失的，甲方还应赔偿违约金与乙方实际损失的差额；乙方逾期支付租金超过三十天，视为乙方擅自终止合同；发生争议，如协商不成，向本租赁物业所在地的人民法院提起诉讼；自本合同签订之日起，甲方不得再行签订与乙方同类型（中式快餐），合同生效后，该排他条款自行生效。2013年9月9日，有惠餐饮公司与忙建华签订《餐厅转让协议》一份，约定忙建华将东轮快餐店转让给有惠餐饮公司，转让价款520000元，有惠餐饮公司另支付忙建华租赁押金30000元、燃气押金5000元、房租余额52500元。同日，有惠餐饮公司、嘉斯茂公司及忙建华三方签订《补充协议》一份，约定：自2013年9月9日起，东轮快餐店在《租赁合同》中的权利义务由有惠餐饮公司承受，其他条件保持不变，该事项由有惠餐饮公司与嘉斯茂公司重新签订合同确定；有惠餐饮公司在租赁过程中，需重新注册，经营业态不变；自2013年9月9日起，嘉斯茂公司同意新增租赁面积338平方米给有惠餐饮公司，该新增租赁面积参照嘉斯茂公司与忙建华签订的《租赁合同》执行；发生纠纷，由嘉兴市南湖区人民法院受理；本协议自三方签字盖章之日生效。后有惠餐饮公司向忙建华支付转让款520000元、租赁押金30000元、燃气押金5000元及房租余额52500元（2013年9月21日至2013年12月底的场地租金），向有惠餐饮公司支付合同保证金10000元。有惠餐饮公司自2014年1月起，未支付租金。2014年4月，嘉斯茂公司向有惠餐饮公司催讨租金，双方就房屋租金、排他条款问题发生纠纷，协商未成，2014年6月11日，嘉斯茂公司对有惠餐饮公司租赁场地停止供电，6月13日将该场地卷帘门锁上。有惠餐饮公司认为嘉斯茂公司违反排他条款、擅自终止合同，构成违约，于2014年10月27日诉至原审法院，要求：一、确认有惠餐饮公司和嘉斯茂公司已经解除租赁合同；二、嘉斯茂公司赔偿有惠餐饮公司转让款损失52万元；三、嘉斯茂公司赔偿有惠餐饮公司2014年1月至6月经营成本损失338748.19元；四、嘉斯茂公司退还押金4万元。嘉斯茂公司在原审中答辩称，同意解除合同，合同自嘉斯茂公司断电之日起已经解除。有惠餐饮公司赔偿损失的要求无事实和法律依据；有惠餐饮公司自租赁开始未支付租金和物管费，构成根本违约；同意将押金纳入双方结算，多退少补。原审法院认为，本案系因租赁合同纠纷引起的案件。根据双方当事人的诉辩主张，本案一审的争议焦点在于：一、嘉斯茂公司是否存在违反排他条款的违约行为及嘉斯茂公司终止履行租赁合同的行为是否构成违约；二、有惠餐饮公司要求赔偿的诉请是否合法有据；三、租赁押金应否退回。关于焦点一，首先，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，本案中，有惠餐饮公司未提供证据证实嘉斯茂公司在与有惠餐饮公司形成租赁合同关系后又引进中式快餐类经营户，故嘉斯茂公司不存在违反排他条款的违约行为；其次，有惠餐饮公司、嘉斯茂公司已约定租金采取先付后用方式，逾期三十天未付，则视为有惠餐饮公司擅自终止合同，嘉斯茂公司有权采取停止供电等措施，并有权终止合同，而在实际履行过程中，有惠餐饮公司自2014年1月起即未付租金，即使按照有惠餐饮公司自认的嘉斯茂公司自2014年4月才向有惠餐饮公司书面催缴，有惠餐饮公司至2014年6月仍未缴费，已逾期超过三十天，故嘉斯茂公司采取停水措施并终止合同的行为有合同依据。关于焦点二，基于焦点一，有惠餐饮公司未按期支付租金，构成违约，故有惠餐饮公司要求嘉斯茂公司赔偿的诉请无事实和法律依据，不予支持。关于焦点三，有惠餐饮公司拖欠租金的行为构成违约，依据租赁合同约定，有惠餐饮公司无权要求退还租赁押金。诉讼中，嘉斯茂公司同意就押金在双方结算时多退少补，故有惠餐饮公司可就押金在结算时另行处理。综上所述，有惠餐饮公司和嘉斯茂公司之间的租赁合同关系合法有效，双方均应依约履行。现双方均认可双方租赁合同关系自2014年6月11日起解除，系双方自由意思表示的体现，对此予以确认。关于有惠餐饮公司要求嘉斯茂公司赔偿损失的诉请，因无事实和法律依据，不予支持。据此，原审依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认有惠餐饮公司与嘉斯茂公司之间的租赁合同关系于2014年6月11日解除；二、驳回有惠餐饮公司其他诉讼请求。案件受理费12788元，由有惠餐饮公司负担，于判决生效之日起七日内交纳。判决宣告后，有惠餐饮公司不服，向本院提出上诉称，一、原审存在程序违法，2015年1月14日，嘉斯茂公司无正当理由未到庭参加诉讼，原审法院应依法缺席判决，不应延期审理；二、原审认定事实有误，有惠餐饮公司在原审中提供的证据足以证实嘉斯茂公司违反了合同约定的排他条款，导致有惠餐饮公司客源流失和经营亏损，嘉斯茂公司至今还拖欠8万多元餐费，造成有惠餐饮公司资金周转困难，无法正常支付租金；且关于租金的交纳，双方有口头约定，参照以前东轮快餐的方案，年底一次性结清并给予相应优惠，故有惠餐饮公司不存在故意拖欠租金的违约行为。综上，嘉斯茂公司违约在先，又以非法手段妨碍有惠餐饮公司的正常经营，拒不支付餐费，故诉请二审撤销原判，依法改判嘉斯茂公司赔偿有惠餐饮公司转让款损失52万元并退还租房押金4万元。嘉斯茂公司在二审中答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法；嘉斯茂公司不存在违约行为，有惠餐饮公司主张的转让款损失缺乏事实和法律依据，请求退还押金的理由不成立。有惠餐饮公司至今尚欠嘉斯茂公司2014年1月1日之后的租金。有惠餐饮公司在二审中提供了如下证据材料：一、东轮快餐与嘉斯茂公司的补充协议，其中第3条证明嘉斯茂公司和东轮快餐约定租金到年底一次性结清，2013年租金是一次性缴纳，故本案有惠餐饮公司不存在拖欠租金的行为；二、餐券抵房租的收条，证明嘉斯茂公司和东轮快餐店是以餐券抵房租的；三、合同资料清单打印件，证明双方租赁关系产生后嘉斯茂公司又与同类型的米诺餐厅签订租赁合同。嘉斯茂公司质证意见如下：对证据一真实性无异议，但不能证明待证事实，且协议第7条明确约定2014年租金还按原合同条款执行；对证据二真实性无异议，对证明内容有异议，只能证明收到餐券，不能证明抵租金的事实；对证据三的真实性有异议，米诺餐厅是有的，但并非同一类型，签订合同的时间是2014年2月。有惠餐饮公司在二审中申请证人王某到庭作证，证明嘉斯茂公司违反合同排他条款的事实。王某经本院通知后到庭陈述：王某自2014年1月至6月在嘉斯茂公司任商管部经理并参与了嘉斯茂公司和有惠餐饮公司租金纠纷的解决；双方矛盾起因主要在于租金、餐费及排他条款的违反；嘉斯茂公司拉有惠餐饮公司的电闸门是因其欠租金；嘉斯茂公司拖欠有惠餐饮公司7万元左右餐费；证人已于2014年12月1日被嘉斯茂公司辞退，嘉斯茂公司至今还拖欠证人工资，证人已经诉讼并申请执行。对证人证言，有惠餐饮公司对其三性均无异议，嘉斯茂公司质证认为该证人与嘉斯茂公司有利害关系，对其真实性不予认可。本院认证意见：证据一和证据二的真实性予以确认，对待证事实将结合证据本身载明内容予以认定；证据三仅系打印件，嘉斯茂公司对其真实性不予认可，对该证据不予认定；对证人证言，本院将结合其他证据及当事人陈述综合认定。嘉斯茂公司在二审中未提供新的证据。本院经审理对原审认定的事实予以确认。另认定，东轮快餐和嘉斯茂公司签订的补充协议第三条约定2013年全年租金317367.50元，减免127367.50元，东轮快餐于协议生效后三天内一次性缴清经减免后的租金190000元；第七条约定，2014年租金等仍按原合同约定条款执行。嘉斯茂公司于2013年9月6日收到东轮快餐餐券188835元，于2013年9月13日收到东轮快餐餐券117张。嘉斯茂公司于2014年2月份与米诺餐厅签订租赁合同。本院认为，本案二审争议焦点在于：一、原审是否存在程序违法的情形；二、嘉斯茂公司应否赔偿有惠餐饮公司转让款损失52万元；三、嘉斯茂公司应否退还押金4万元。关于争议焦点一，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。该规定是关于被告缺席或中途退庭时的处理，规定的是可以缺席判决，并未规定缺席审理后必须缺席判决，而需要在查清事实的基础上才能判决。根据原审法院审理流程可知，原审法院在2015年1月14日缺席审理之后，因案情复杂将本案转为普通程序，依法组成合议庭于同年4月20日开庭审理后依法判决，并不存在程序违法的情形。关于争议焦点二，有惠餐饮公司要求嘉斯茂公司承担赔偿责任的事实理由是：1、嘉斯茂公司违反了补充协议的排他条款；2、嘉斯茂公司对有惠餐饮公司停电并拉电闸门；首先，关于违反排他条款的问题，嘉斯茂公司陈述其与米诺餐厅是在2014年2月份签订租赁合同，但有惠餐饮公司现有证据不足以证明该餐厅与其系同类餐厅，故无法证明嘉斯茂公司存在违反排他条款的违约行为。即使米诺餐厅是同类快餐厅，一方面，违反该排他条款也不能构成拒付租金的理由，因为嘉斯茂公司与同类餐厅签订租赁合同的行为，并不影响有惠餐饮公司对租赁物的使用、收益，有惠餐饮公司无权以此为由拒付租金；另一方面，有惠餐饮公司主张的转让款损失也与该行为不具有关联性，协议并未约定违反该条款的违约责任，且违反该条款造成损失也至多为经营利润减少，而转让款是有惠餐饮公司自东轮快餐转让该店铺时所支付的包括租金在内的各项费用，与违反排他条款确实并无必然联系。其次，租赁合同第八条已经明确约定了租金应先付后用，每个支付期支付1个月的基本租金和物业管理费。对于2014年1月1日之后的租金，有惠餐饮公司确实并未支付，有惠餐饮公司主张双方曾口头约定该租金年底付清，并给予一定优惠及以餐券抵租金的事实理由，嘉斯茂公司并不认可，有惠餐饮公司提供的东轮快餐与嘉斯茂公司之间的补充协议，仅约定了2013年的租金给予优惠，补充协议同时约定2014年租金仍按原合同执行，故对有惠餐饮公司该意见本院不予采纳；至于有惠餐饮公司主张其不付租金是因为嘉斯茂公司欠付餐费的理由，据其陈述，拖欠的餐费数额为8万元左右，另一方面数额并不对等，一方面餐费的给付与租金的支付并非合同的对等义务，有惠餐饮公司不能以此拒付租金。因有惠餐饮公司欠付2014年1月1日之后的租金，按照合同约定，嘉斯茂公司有权单方终止合同，包括不向有惠餐饮公司提供水电、煤气、中央空调等供应及相关服务，故嘉斯茂公司停电等行为并不构成违约。关于争议焦点三，因有惠餐饮公司欠付租金，根据合同约定，租期内由于有惠餐饮公司逾期付款等原因而导致提前终止合同的，有惠餐饮公司无权要求返还押金，但嘉斯茂公司表示同意该4万元押金在结算时予以抵扣，故可由双方另行结算。综上，有惠餐饮公司的上诉理由并不成立，对其上诉请求不予支持。原审认定事实基本清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9400元，由上诉人上海有惠餐饮企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 金富祥代理审判员 ＸＸ芳代理审判员 章玉萍二〇一五年十月二十六日书 记 员 郑 茜 更多数据：