（2015）穗中法民五终字第4076号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2015-12-11
案件名称
廖小兰与广州市锦天物业管理有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
廖小兰,广州市锦天物业管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第4076号上诉人（原审原告）：廖小兰，住江西省瑞昌市。被上诉人（原审被告）：广州市锦天物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：谭晓红，职务：总经理。委托代理人：杜玉明，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托代理人：张俊强，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。上诉人廖小兰因租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第1989号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。廖小兰、广州市锦天物业管理有限公司（以下简称锦天公司）签订的《场地合作协议》、《场地合作补充协议》名为合作，但内容为一方提供场地、另一方支付使用费，双方成立租赁法律关系。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第二条规定“出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，涉案场所具有合法建设手续，《场地合作协议》、《场地合作补充协议》为双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。廖小兰主张合同无效缺乏依据，不予采纳。锦天公司作为出租人应提供适格的租赁物给承租人使用，廖小兰亦有审慎注意义务，即签订时审查场地权属情况，协议约定“鉴于甲方与上一手承租业主的合同在2016年1月31日到合同期满，到期后将由甲方申请向上一手承租业主继续租赁本标的物业，若续租成功则双方继续履行至本合同期满止，续租不成功则双方可终止合同并无须承担责任”，廖小兰在签约时知悉锦天公司非为业主，不存在隐瞒情形，锦天公司自2013年9月1日交付场地给廖小兰使用，廖小兰自签约之日至实际交付之日均未对场地权属提出异议或主张锦天公司提交产权资料，廖小兰在接收场地后亦将部分房间出租他人使用，不存在使用障碍，其分租他人获取经营收益。现未有证据证实至锦天公司实际收回场地之日存在业主或他人主张权利导致其无法使用场地的事实，锦天公司正常、正当交付场地并无不当，其应享有收取租金的权利。按约定“每月固定费用120000元，在合作期每满2年后自动递增8%的金额费用。乙方在签约时需向甲方支付100000元押金，2013年9月10日前再支付120000元的固定费用和140000元的押金。2013年9月10日以后的费用，乙方须在提前在上个月的25号前交付本个月的固定费用和上个月水电使用费用（水电费用按甲方上一手承租业主抄表的标准计算）”，廖小兰先后支付300000元，应视为交付押金240000元及2013年9月部分固定费用60000元，廖小兰未缴清2013年9月的使用费60000元，而2013年9月的全部费用按约定应在2013年9月10日前支付完毕，其亦应于2013年9月25日前支付2013年10月的使用费120000元，廖小兰违反约定未按时交租，其于2013年9月27日报警主张锦天公司未提交合法产权资料作为拒交租金抗辩缺乏依据，有违诚信，不予采纳。同时，锦天公司在廖小兰要求提供产权资料时，亦及时于2013年9月29日提交资料，履行其合同附随义务，并无不妥。廖小兰迟延支付租金，违反“乙方逾期交纳相关费用，须支付每天3%滞纳金，逾期10天视乙方违约，甲方有权解除协议，没收场内物品并收回场地，乙方违约将由乙方赔偿未付的股东费用和押金抵作违约金，以及甲方为此投入的装修和所投入费用或损失的赔偿”，锦天公司在廖小兰逾期支付使用费构成违约情况下，自行行使合同解除权并实际收回场地，其依约可收取2013年9月使用费60000元及没收押金240000元，其抗辩具有合同依据，予以采纳。廖小兰主张返还款项缺乏合同依据及法律依据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年6月23日判决：驳回廖小兰的诉讼请求。判后，上诉人廖小兰不服，向本院提起上诉称：廖小兰与锦天公司签订《场地合作协议》和《场地合作补充协议》后，廖小兰先后向锦天公司共支付押金及固定租金费30万元。合同签订后，廖小兰要求锦天公司出具租赁涉案房屋的依据，包括产权证或者租赁合同，以证明锦天公司向廖小兰租赁涉案房屋的合法性，但是锦天公司始终无法拿出相关法律文件给廖小兰，始终无法证明其对涉案房屋租赁的合法性，原审法院对此没有予以认定，显属事实认定错误，请求予以纠正。据此，请求：1.撤销原审判决；2.改判确认廖小兰与锦天公司签订的《场地合作协议》、《场地合作补充协议》无效；3.改判锦天公司返还廖小兰缴纳的押金及固定租金费用30万元；4.本案诉讼费用由锦天公司承担。被上诉人锦天公司答辩称：同意原审判决。经审理查明：2010年3月16日，广东省长大公路工程有限公司出具《物业委托书》，委托属下广东长大物业管理有限公司租赁经营管理位于广州市沙河鳌鱼岗银河村新编XX号，原机械厂区内的原技工学校校舍区、教学区及相关设备和附属设施。期限为2009年2月28日至2015年6月30日。同日，广东长大物业管理有限公司出具《委托书》，委托张小红租赁经营管理上述物业，期限同上。2010年3月23日，张小红（出租方、甲方）与黎后成（承租方、乙方）签订《租赁协议书》，约定：甲方位于广州市沙河鳌鱼岗银河村新编XX号原技工学校宿舍楼两栋共XX层2846.75平方米，出租给乙方作居住使用；租期伍年捌个月，从2010年6月1日起至2016年1月31日止，2010年3月18日至2010年5月31日为免租期；月租金为34161元，协议签订之日起乙方应向甲方缴交合同保证金68322元及第一个月租金；等。2010年7月20日，锦天公司（委托人）与黎后成（受托人）签订委托书，委托黎后成代为签署2010年3月23日出租方为张小红的《租赁协议书》，因为2010年3月23日锦天公司的营业执照尚未取得，属于事后追认的委托书，张某对此追认委托表示同意。2011年12月18日，张小红（甲方）与黎后成、谭晓红（乙方）签订《补充协议》，约定：甲方位于广州市沙河鳌鱼岗银河村新编XX号原技工学校宿舍楼两栋东侧约1000平方米空地出租给乙方使用，租期从2012年1月1日至2016年1月31日止，每月租金5000元，押金10000元。2013年8月31日，廖小兰（乙方）、锦天公司（甲方）签订《场地合作协议》，约定：甲方将广州市鳌鱼岗大街XX号锦天时尚公寓X栋（除XXXA、XXXB、XXXC房外）和Y栋的共107个房间交付给乙方住宿用途使用，合作期限自2013年9月1日至2018年8月31日。每月固定费用120000元，在合作期每满2年后自动递增8%的金额费用。乙方在签约时需向甲方支付100000元押金，2013年9月10日前再支付120000元的固定费用和140000元的押金。2013年9月10日以后的费用，乙方须提前在上个月的25号前交付本月的固定费用和上个月水电使用费用（水电费用按甲方上一手承租业主抄表的标准计算）。合作期间所产生的一切税费、垃圾费、治安费、通讯费及经营相关费用均由乙方负责交付。签约后甲方负责协调并通知现在住户进行交接工作，约定双方现有住户和物业的交接手续在2013年9月10日办理，在此日期前（含当日）的所有住户已收取的租金等费用归甲方，在此日期后的所有租户未收取的租金等费用归乙方。现有同意转交乙方管理的住户押金由乙方退给住户，但乙方须同时将甲方已预交确良光纤宽带费用退还甲方。乙方逾期交纳相关费用，须支付每天3%滞纳金，逾期10天视乙方违约，甲方有权解除协议，没收场内物品并收回场地，乙方违约将由乙方赔偿未付的固定费用和押金抵作违约金，以及甲方为此投入的装修和所投入费用或损失的赔偿。鉴于甲方与上一手承租业主的合同在2016年1月31日到合同期满，到期后将由甲方申请向上一手承租业主继续租赁本标的物业，若续租成功则双方继续履行至本合同期满止，续租不成功则双方可终止合同并无须承担责任，乙方保证只向甲方合作经营或承租本标的物业，乙方不得直接或间接绕开甲方自行与他方合作经营或承租本标的物业，否则由甲方没收乙方一切已付费用和押金、收回甲方提供的一切物业场内所有物资和装饰外，还将追究合同期内乙方每月应付甲方固定费用的总和作为对甲方的赔偿金。如若遇到甲方的租赁期届满或他方征用本标的物业，以及遇不可抗力因素，双方可终止合同并无须承担责任。2013年8月31日，廖小兰向锦天公司支付押金100000元。2013年9月4日，廖小兰（乙方）、锦天公司（甲方）签订《场地合作补充协议》，约定：1.双方交接前的合作物业现有甲方签约住户的押金由乙方在客户租赁合同到期后退还客户，乙方在退回押金给客户时，需让客户在回收的租赁合同上签收，乙方代甲方垫付退客户押金的实际费用作为乙方应向甲方的履约押金一部分，如乙方如期履约则在合同期满后由甲方退回给乙方；2.本协议作为双方2013年8月31日协议的补充协议，与原协议具有同等法律效力，除明显修改的地方外契约条款约定继续生效；3.乙方需支付的光纤费用24000元在2013年11月30日前付清；4.甲方收取客户2013年9月份的租金需在双方交接当天直接从乙方该交付给甲方的固定费用中多除少补（2013年11月30日前付清）；5.乙方需在2013年9月4日前再交付200000元的费用给甲方。2013年9月4日，廖小兰向锦天公司支付51000元。2013年9月5日，廖小兰向锦天公司转账149000元。2013年9月7日，双方办理交接手续，进行物品清点。当日，锦天公司移交其制作的现租户清单一份，清单另附租户住房、租期、交租日期、合同起算日期、合同期满日期、房号、姓名、手机、人数、签约房价、每月固定交费、押金等项目，其中总押金为106956元。廖小兰签字确认。2013年9月27日，廖小兰向广州市公安局天河区分局兴华派出所报警，称其向锦天公司索要租赁房屋的合法依据资料未果，锦天公司未给故报警处理。2013年9月29日，锦天公司向廖小兰发出《函件》，EMS单显示文件名称为：19张，证明合作物业的管理使用权的证明文件。廖小兰确认收到此函件，但认为锦天公司并非产权人，其没有合法有效的授权或转租权。锦天公司另案起诉廖小兰、幸成荣：1.廖小兰、幸成荣赔偿锦天公司装修房屋及配备物品的损失37920元；2.廖小兰、幸成荣向锦天公司支付固定费用180000元；3.廖小兰、幸成荣向锦天公司支付押金116016元（其中廖小兰、幸成荣应代锦天公司退还租客106956元押金，锦天公司另行代廖小兰、幸成荣向租客退还的押金9060元）；4.廖小兰、幸成荣向锦天公司赔偿签订协议前的洽谈及协议解除后的重新招商的场地闲置损失360000元（按3个月计算，每月120000元）；5.廖小兰、幸成荣向锦天公司支付光纤费用24000元；6.廖小兰、幸成荣向锦天公司支付上述第1.2.3逾期缴纳的费用总滞纳金（每天按3%标准，自起诉之日计至清偿之日）；7.廖小兰、幸成荣承担本案诉讼费用。目前该案尚在审理之中。本院认为，廖小兰与锦天公司签订的《场地合作协议》和《场地合作补充协议》名为合作，但内容为锦天公司提供场地、廖小兰支付使用费，双方成立租赁法律关系。上述协议是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。廖小兰上诉主张锦天公司没有合法转租权，所签合同无效，由于2013年9月27日廖小兰报警索要租赁房屋的合法资料时，锦天公司于2013年9月29日以特快专递的方式向廖小兰邮寄了相关证明资料，廖小兰在原审庭审中也确认收到该邮件，而且在原审庭审时，锦天公司又提交了广东省长大公路工程有限公司出具的《物业委托书》、广东长大物业管理有限公司出具的《委托书》、张小红与黎后成签订的《租赁协议书》、锦天公司与黎后成签订的委托书、张小红与黎后成和谭晓红签订的《补充协议》等证据，证实了锦天公司对涉案物业享有合法的转租权，廖小兰仍以锦天公司没有合法转租权上诉主张合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。上述《场地合作协议》第三条第3点约定：廖小兰逾期交纳相关费用，须支付每天3%滞纳金，逾期10天视廖小兰违约，锦天公司有权解除协议，没收场内物品并收回场地。廖小兰违约将由廖小兰赔偿未付的固定费用和押金抵作违约金，以及锦天公司为此投入的装修和所投入费用或损失的赔偿。本案中，涉案物业的使用费为每月12万元，而廖小兰仅支付了2013年9月的使用费6万元，廖小兰逾期支付使用费已构成违约，锦天公司收回涉案物业并没收押金24万元以抵作违约金，符合上述合同约定。廖小兰上诉要求锦天公司返还涉案物业的使用费和押金，不符合合同约定，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。廖小兰的上诉请求理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人廖小兰负担。本判决为终审判决。审判长 黄文劲审判员 苗玉红审判员 钟淑敏二〇一五年十月二十六日书记员 刘 琦邱穗珠 关注公众号“”