（2015）浙杭民终字第2193号

裁判日期: 2015-10-26

公开日期: 2015-12-10

案件名称

杭州新基业物业管理有限公司与李永春物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省杭州市中级人民法院

所属地区

浙江省杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

浙江省杭州市中级人民法院民事判决书（2015）浙杭民终字第2193号上诉人（原审被告）李永春。委托代理人柳沛。被上诉人（原审原告）杭州新基业物业管理有限公司。法定代表人林秋玉。委托代理人蔡慧娟、郑胜。上诉人李永春因与被上诉人杭州新基业物业管理有限公司（以下简称新基业公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2015）杭上民初字第435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审判决认定：2005年，案外人杭州华溥实业有限公司（以下简称“华溥公司”）与李永春签订商品房买卖合同一份，约定李永春购买本市名珏公寓7层708室房屋一套（建筑面积104.43平方米），用途为酒店式公寓。2006年4月13日，华溥公司将涉案房屋交付李永春，并与李永春签订《商铺房购销合同》补充合同一份，约定聘用新基业公司进行前期物业管理，物业买受人按非住宅12元／平方米／月的标准缴纳物业费。同日，新基业公司与李永春签订前期物业服务协议，约定了由新基业公司实施物业管理，物业管理服务费为非住宅12元／平方米／月，交费时间为入住时交12个月服务费，以后每六个月的前10天交6个月的服务费，李永春出租物业时，物业管理服务费由李永春或者承租方交纳，李永春负有连带责任，李永春违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费的，新基业公司可以要求李永春按每逾期一日支付应收缴额的千分之二的滞纳金等事项。2009年4月2日，新基业公司向李永春邮寄缴款通知书，明确李永春2009年2月1日至2009年4月30日尚欠物业费3759.48元。2009年11月4日，新基业公司向李永春催讨2009年未付的物业管理费，李永春在09年名珏公寓业主（租客）9-10月份水电费及物管通知单发放情况上签字。2010年3月11日，新基业公司向李永春催讨2010年上半年及之前未付的物业费，李永春在10年名珏公寓业主（租客）1-2月份水电费及物管通知单发放情况上签字。2011年5月19日，新基业公司向李永春催讨2011年下半年及之前未付的物业费，2011年下半年名珏公寓业主（租客）物管费通知单发放情况单708室房屋及710室房屋一栏均由徐捷签字。2012年11月7日，新基业公司以邮寄方式向李永春催讨2012年及之前未付物业费，2012年11月8日，该邮件由李永春家人林玉香代收。2012年12月3日，新基业公司以邮寄方式向李永春催讨2012年及之前未付物业费，2012年12月4日，该邮件由李永春签收。2013年7月4日，新基业公司以邮寄方式向李永春催讨2013年及之前未付物业费，2013年7月10日，该邮件由公司门卫签收。2013年8月16日，新基业公司以邮寄方式向李永春催讨2013年及之前未付物业费，2013年8月19日，该邮件由李永春签收。2014年1月6日，新基业公司以邮寄方式向李永春催讨2014年上半年及之前未付物业费共计81455.4元。2014年8月27日，新基业公司以邮寄方式向李永春催讨2014年及之前未付物业费共计88974.36元，2014年8月29日，该邮件由李永春同事林鹏签收。2011年3月14日，沈艺玮在新基业公司制作的2010年10月12日-2011年2月17日名珏公寓业主（租客）水电费通知单发放情况上708／710一栏处签字。2011年5月9日，沈艺玮在新基业公司制作的2011年2月18日-2011年4月17日名珏公寓业主（租客）水电费通知单发放情况上708／710一栏签字。2011年7月8日，徐捷在新基业公司制作的2011年4月18日-2011年6月17日名珏公寓业主（租客）水电费通知单发放情况上708／710一栏处签字。2012年3月9日，李永春在新基业公司制作的2011年12月18日-2012年2月17日名珏公寓业主（租客）水电通知单发放情况上708／710一栏签字。另查明，2010年2月1日，李永春通过信用卡向新基业公司缴纳14907.13元，2012年3月9日，李永春通过信用卡向新基业公司缴纳17637.7元。上述两笔款项，新基业公司出具的发票及收款收据显示系缴纳涉案房屋的水电费、2009年之前的物业费以及710室房屋的水电费、物业费。2015年3月17日，新基业公司诉至原审法院，请求判令：1、李永春向新基业公司支付到期的物业服务费96493.32元（自2009年2月1日起至2015年6月30日止）；2、李永春向新基业公司支付因拖欠物业服务费的滞纳金71042.3元（以中国人民银行同期贷款利率的四倍，从2009年2月1日暂计至2015年1月16日止，要求计算至实际支付之日）；3、本案诉讼费用由李永春承担。原审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，李永春与新基业公司签订有《前期物业服务协议》一份，李永春基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为而签订，且李永春已经合法占有建筑物专有部分，故该《前期物业服务协议》合法有效，李永春应依约按时支付物业服务费。关于合同前期履行，李永春均依约缴纳物业费，但从2009年2月1日始未再支付，遂以成讼。本案的争议焦点主要在于：新基业公司是否履行了向李永春催讨物业服务费的义务以及新基业公司的诉讼请求是否超过了诉讼时效。原审法院分析如下：自2009年4月2日始至2010年3月11日止，新基业公司共有三次向李永春催讨物业费，其中李永春在2009年11月4日、2010年3月11日均在物业费通知单发放情况上签字；2011年5月19日，新基业公司向李永春催讨物业费时，物业费通知单发放情况上涉案房屋及710室房屋一栏均由徐捷签字，李永春认为其并不认识徐捷，也未收到过该通知单，而在原审法院查明的事实中，涉案房屋及710室房屋的部分水电费通知单亦是由徐捷或者沈艺玮签收，此外，李永春亦曾缴纳过710室房屋的物业费及水电费，由此可以认定新基业公司在2011年5月19日的催讨合法有效；2012年11月7日至2014年8月27日，新基业公司通过邮寄方式共5次向李永春催讨物业费，该邮件分别由李永春家人、李永春、公司门卫、李永春同事签收，上述5次邮寄地址均为同一地址，故该5次催讨合法有效。综上，新基业公司自2009年4月2日始，连续向李永春催讨物业费，期间并未超过2年的诉讼时效，故李永春应当向新基业公司支付2009年2月1日至2014年12月31日期间的物业费88974.36元。新基业公司未提供证据证明其已经合法有效地向李永春催讨2015年1月1日至2015年6月30日期间的物业费，故关于该期间物业费的诉讼请求，原审法院不予处理。李永春未按约定向新基业公司缴纳物业费，应当承担相应的违约责任，但李永春抗辩称新基业公司要求的滞纳金数额过高，要求依法予以调整。原审法院认为，滞纳金的数额应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，故原审法院按照银行同期贷款利率的标准对滞纳金的数额予以调整。因新基业公司、李永春约定每六个月的前10天交6个月的物业费，故滞纳金亦根据该约定分段予以计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、李永春于判决生效之日起10日内支付杭州新基业物业管理有限公司物业服务费88974.36元；二、李永春于判决生效之日起10日内支付杭州新基业物业管理有限公司滞纳金16496.18元（暂计算至2015年1月16日），之后的滞纳金以88974.36元，年利率6%，自2015年1月17日计算至实际支付物业服务费之日止；三、驳回杭州新基业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。预收案件受理费3651元，减半收取1825.5元，由杭州新基业物业管理有限公司负担620.5元，由李永春负担1205元。宣判后，李永春不服，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清。第一，物业费的缴纳主体为房屋所有权人。案涉房屋至今的业主为华溥公司，并非李永春。第二，被上诉人与华溥公司系同一老板经营，双方串通损害第三方利益的合同对第三方不具有约束力。华溥公司与被上诉人签订的前期物业服务合同约定服务期限为十年，严重损害上诉人的权利。物业费定价过高，严重违反常规。被上诉人管理混乱，胡乱收费，根据被上诉人在2009年发出的缴款通知单中记录“物业费为8元每平方米每月”，而在2014年的缴款通知单中记录的是“物业费12元每月每平方米”，而且物业合同中约定每6个月缴纳一次物业费，但被上诉人提供的物业费结算单中，有的结算周期比6个月多出2个月，有的结算周期比6个月少3个月。第三，在天价物业费的背后，是一个开发商华溥公司与被上诉人联手侵害购房者合法利益的恶性事件。华溥公司，没有通过招投标方式公开公平选聘物业公司，而是将自己开的物业公司引入，应当受到相应地处罚。二、被上诉人自2009年至2012年的物业费主张超过诉讼时效。自2009年公证送达过通知单之后，再次邮寄的时间是2012年，这期间已经超过2年诉讼时效。而且，2010年、2011年、2012年的邮件均非上诉人本人签收，对于徐捷和沈艺炜两个人，上诉人并不认识，不能因此产生中断诉讼时效的效果。被上诉人的主张时间跨度极大，从2009年至2015年，在长达6年之久的时间内，被上诉人怠于行使自己的权利，也无法提供有效证据证明其持续催讨的事实，应当承担不利的后果。三、原审法院认定的“物业公司自2009年2月1日至2014年12月31日期间进行了持续催讨”证据不足。被上诉人提供的5次邮件往来凭证存在诸多问题。第一，不是上诉人本人签收。第二，没有提供任何证据证明邮寄的具体内容。第三，被上诉人2009年做过一次公证，直到2012年12月4日，上诉人有签收一份挂号信，最后就是2014年1月14日的第二次公证。期间，2010年至2012年上诉人由于工作原因没有在名珏公寓居住，被上诉人提供的证据无法证明进行了连续催讨，属于放弃权利，法律不予以保护。四、原审法院适用法律错误。本案应当适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定。结合本案的情况看，华溥公司与上诉人并未就物业费承担作出约定，应当由华溥公司支付物业费。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。上诉人李永春在二审中未提交新的证据。被上诉人新基业公司辩称：一、双方签订的前期物业服务协议，系双方真实意思表示，合法有效，上诉人应依约支付物业费。二、该小区物业费收费标准实现市场调节价，收费标准是双方当事人真实意思表示，合法有效。三、每笔物业费均未超过诉讼时效。1、上诉人已于2012年3月9日签收了2012年上半年的物业费催缴通知单。2、2011年5月20日徐捷签收的物业费通知单具有法律效力。3、被上诉人一直向上诉人催缴物业费。4、诉讼时效应从最后一期履行届满之日起计算。四、华溥公司与被上诉人系两个独立民事主体，各自承担权利、义务与责任。上诉人所陈述被上诉人管理混乱、胡乱收费，毫无依据。第一笔收费系上诉人租客仅支付了3个月的物业费；第二次系为了统一大部分业主的物业费缴纳时间，未变更收费标准和内容，亦进行了公告。上诉人在签收后也未提出任何异议。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人新基业公司在二审中提交委托书、承诺书两份，证明上诉人已自认为708室业主，708、710室具有一定的关联性，在物业费催讨过程中，其签收708、710室的材料具有合理性。新基业公司提交的证据，李永春对真实性没有异议，对合法性、关联性有异议，708、710室的业主是谁应以购房合同为准，708室的业主为上诉人，710室的业主并非上诉人，也与上诉人无关，该委托书是因为两户一起装修，为了便于领取钥匙而出具的，上述材料签订于2005年12月、2006年年初，并不能对之后无法办理出房产证产生效力。本院认为，该证据具有真实性，本院对其真实性予以确认。本院依据有效证据，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，均予以确认。本院认为：李永春向华溥公司购买了涉案房产，华溥公司也已经将涉案房产交付给了李永春，李永春有义务缴纳物业管理费。李永春以其尚不是房屋所有权人为由，认为其不是物业管理费的缴纳主体的上诉理由，缺乏法律依据，本院不予采纳。新基业公司与李永春签订《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，内容未违反国家法律强制性规定，应属有效，该协议均双方当事人均具有约束力。李永春认为该前期物业服务协议系新基业公司与开发商华溥公司恶意串通损害业主利益的合同，对其不具有约束力的上诉理由，缺乏事实依据，本院不予采纳。自2009年4月2日至2010年3月11日止，新基业公司共有三次向李永春催讨物业费，其中李永春在2009年11月4日、2010年3月11日均在物业费通知单发放情况上签字；2011年5月19日，新基业公司向李永春催讨物业费，虽然物业费通知单发放情况上涉案房屋及710室房屋一栏均由案外人徐捷签字，李永春认为其并不认识徐捷，也未收到过该通知单，但涉案房屋及710室房屋的部分水电费通知单亦是由徐捷或者沈艺玮签收，此外，李永春亦曾缴纳过710室房屋的物业费及水电费，由此可以认定新基业公司在2011年5月19日的催讨合法有效；2012年11月7日至2014年8月27日，新基业公司通过邮寄方式共5次向李永春催讨物业费，该邮件分别由李永春家人、李永春、公司门卫、李永春同事签收，上述5次邮寄地址均为同一地址，故该5次催讨均合法有效。以上新基业公司自2009年4月至2014年8月的数次催讨物业管理费已形成连续性催讨，故新基业公司于2015年4月起诉主张2009年2月1日至2014年12月31日期间的物业管理费，并未超过法律规定的诉讼时效期间，李永春认为新基业公司已经送达物管费通知单的证据不足，2009年至2012年期间的物业管理费已经超过诉讼时效的上诉理由，本院亦不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3651元，由李永春负担。本判决为终审判决。审　判　长　　周志军审　判　员　　韩　昱代理审判员　　王　超二〇一五年十月二十六日书　记　员　　潘晓玲更多数据：