（2015）雨法民一初字第945号

裁判日期: 2015-10-26

公开日期: 2016-01-11

案件名称

湖南湘潭汽车运输总公司湘潭客运分公司与宋正良房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

湘潭市雨湖区人民法院

所属地区

湘潭市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

湖南湘潭汽车运输总公司湘潭客运分公司,宋正良

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条，第六条，第六十条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百三十五条，第一百一十四条第一款，第二百二十七条，第二百三十二条；《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

湖省湘潭市雨湖区人民法院民事判决书（2015）雨法民一初字第945号原告湖南湘潭汽车运输总公司湘潭客运分公司，住所地湘潭市韶山中路4号。法定代表人王和平，职务经理。委托代理人粟艳，女，1981年10月13日出生，汉族，湘潭市人，湖南湘潭汽车运输总公司湘潭客运分公司员工，住湘潭市雨湖区。委托代理人郭耀，湖南XX律师事务所律师。被告宋正良，男，1970年12月19日出生，汉族，湖南省株洲县人，住湖南省株洲县。原告湖南湘潭汽车运输总公司湘潭客运分公司（以下简称湘潭客运分公司）与被告宋正良房屋租赁合同纠纷一案，原告湘潭客运分公司于2015年9月8日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员左斌独任审判，于2015年10月14日公开开庭进行了审理。代理书记员喻晓希担任记录。原告湘潭客运分公司的委托代理人粟艳、郭耀到庭参加了诉讼。被告宋正良经本院合法传唤，无正当理由未到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告湘潭客运分公司诉称：原告与被告宋正良于2011年8月15日就原告位于湘潭市韶山中路与建设北路交汇处金湘潭商业广场四层房屋（F41004商业物业），签订了《金湘潭商业广场租赁合同书》，合同约定：被告租赁原告金湘潭物业用于开设亿百度烤肉餐厅，租赁期限为一年，自2011年8月15日至2012年8月14日止。租金为71827元／年，季度租金为17956.75元／季，按先交租后使用的原则，被告在合同签订时一次性向原告支付第一季度租金，以后每季度开始之前3日内，被告应将次季度租金支付给原告。同时约定：逾期支付租金，每逾期一天，按三个月租金总额的1‰支付逾期付款的违约金。合同签订后，原告按合同约定交付了门面给被告，被告承租后开设了亿百度烤肉餐厅并经营使用。该合同到期后，双方于2012年5月25日重新签订了《金湘潭商业广场租赁合同书》，合同约定租赁期限为两年，其他内容与原合同内容一致。2014年4月24日，合同到期后，双方未再签订新的租赁合同，仍按原合同中的约定，一直由被告使用至今。2015年年初，被告未与原告结清租金、交还门面就结束了经营行为。此后，虽经原告多次电话和短信与被告联系，要求被告结清租金并腾空门面，但被告均置之不理，至今未与被告取得联系。至2015年12月31日止，被告经营期间应支付原告的租金总计为311251元，被告已支付租金149635元，尚欠付租金161616元。同时依据合同条款，被告应支付违约金12390元。为维护原告的合法权益，故诉至人民法院，请求判令：1、解除原、被告间的租赁关系，并将门面交还给原告；2、由被告支付租金161616元（租金计算截止日期为2015年12月31日）及违约金12390元；3、由被告承担全部诉讼费用。本案审理过程中，原告将其第二项诉讼请求中的租金变更为算至本案起诉之日止。被告宋正良未到庭进行答辩，也未向本院提交书面答辩意见。经审理查明：被告宋正良与原告湘潭客运分公司系租赁关系。2011年8月份，原、被告双方签订一份《金湘潭商业广场租赁合同书》，该租赁合同载明的主要内容有：根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，本着平等互利，诚实信用的原则，经充分协商，就金湘潭商业广场商铺租赁事宜达成如下协议，双方共同遵守。一、甲方（指本案原告）同意将位于湖南省湘潭市韶山中路与建设北路交汇处金湘潭商业广场四层F41004商业物业出租给乙方（指本案被告）使用，甲方承诺该租赁物的用途为商业用途。二、租赁期限：自2011年8月15日起至2012年4月24日止，租金自2011年8月15日起开始计收。三、租金及其支付方式：年租金为71827元，季度租金为17956.75元，月租金为5985.6元，按照先交租后使用原则，在签订合同时，乙方一次性向甲方支付第一季度租金（第一季度为2011年8月15日至2011年11月15日）。四、履约保证金为人民币17957元，由乙方自双方签订租赁合同当日一次性交付给甲方。五、租赁物用途：甲方同意乙方将租赁物用于开设亿百度烤肉（乙方已取得加盟资质）。未经甲方书面同意，乙方不得变更租赁物用途，否则甲方有权终止合同，并罚处乙方违约金。……。十、租赁期届满，合同自然终止。……。十二、乙方逾期支付租金，每逾期一天，按三个月租金总额的1‰为支付逾期付款的违约金，如乙方逾期超过15天未交纳相关费用，导致停水，停电等造成损失的，由乙方承担全部责任，甲方不承担任何经济责任并有权解除合同。……。原告在合同上加盖其公司公章，被告宋正良在合同签名。合同签订后，原告按照约定将商铺交付给被告使用，并在合同履行期限内全面履行了自己的义务；但被告未全面履行自己的支付租金的义务。上述合同到期后，经协商一致，双方又于2012年5月25日签订了一份《金湘潭商业广场租赁合同书》，该份合同的主要内容除将合同期限变更外，其他方面基本未作改变，该份合同的租赁期限自2012年5月25日起至2014年4月24日止。该份合同履行期间，被告又未按照约定及时履行全部付款义务。2014年4月24日合同到期后，原、被告双方未再就租赁场地签订新的书面合同，双方仍按照第二份合同继续履行。期间，虽经原告多次催促后，被告仍拖欠租金未付。尤其到了2015年年初，被告在既不与原告结清租金，又不将门面腾空退还给原告的情况下，将其经营的湘潭市雨湖区亿百度烤肉店关门停业。之后，虽经原告通过电话等多种形式联系，仍无法联系上被告。原告遂诉至本院，形成本诉。另查明：1、湘潭客运分公司系全民所有制性质的企业非法人。2、湘潭市雨湖区亿百度烤肉店系被告宋正良注册登记的“个人经营”。3、根据原告方陈述，被告宋正良在租赁期间共计已向原告支付的租金金额为149635元。4、根据原告陈述，2012年4月25日至2012年5月24日期间，实际仍由被告宋正良租赁使用涉案的租赁场地。上述事实，有原告工商登记资料、被告身份信息、《金湘潭商业广场租赁合同书》、发票、银行支付凭证、函告、证明、手机短信业务详单及原告代理人当庭陈述等证据证实，足以认定。本院认为：被告宋正良因经营需要向原告租赁相应的商铺门面，为此双方间形成租赁合同关系；双方签订的上述合同是原、被告双方真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，也未损害他人利益，系合法、有效成立的合同。在合同履行期间，被告宋正良未能按照合同约定履行其及时、足额支付租金的义务。合同到期后，双方虽未签订新的书面合同，被告宋正良继续使用租赁物，原告也未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，应视为原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2015年年初，被告在既未付清所拖欠的租金，又不将租赁门面及时腾空退还给原告的情况下就关门停业，其行为违反了诚实信用原则，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，被告宋正良应当承担向原告支付拖欠的租金并返还租赁房屋的民事责任。对于原告请求解除其与被告间的租赁关系，并交还门面的诉讼请求。本院认为，原、被告双方签订的第二份租赁合同实际已于2014年4月24日到期，之后，被告继续使用租赁物，原告也没有提出异议，故应视为双方间的第二份租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在原告起诉之前，其已在长达几个月的时间里多次通过电话、手机短信的方式要求被告结清租金并腾空返还门面，但被告宋正良均置之不理，在这种情况下，原告起诉要求解除双方间的租赁关系符合法律规定，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。对于被告宋正良应向原告支付的租金金额问题。本院作如下分析：对于租金，原告的原诉讼请求为要求被告支付租金161616元（算至2015年12月31日止），即从2011年8月15日第一次签订租赁合同之日起算至2015年12月31日止，共计52个月，按照约定的月租金5985.6元，故被告宋正良总计应支付371107.2元，再减掉被告已支付的149635元，故被告宋正良实际还应支付租金约161616元。但在本案开庭审理时，原告将上述租金的计算时间变更为算至起诉之日止。对于上述原告就租金的计算方式，本院认为较为合理；同时，由于自2015年4月25日起，双方间的租赁期限为不定期，且被告宋正良一直未将租赁门面返还给原告，原告要求将租金计算至起诉之日止并无不妥，故本院将被告宋正良应支付给原告的欠付租金计算为：5985.6元／月×48月＋5985.6元／月÷30日×23日－149635元=142262.76元（即按照租金5985.6元／月，从2011年8月15日起算至2015年9月8日，再减掉被告宋正良已支付的租金149635元），故被告宋正良还应承担向原告支付142262.76元租金的民事责任。另外，对于原告要求支付违约金12390元的诉讼请求，本院经审查后认为，根据原、被告双方间合同第十二条的约定，在被告逾期交付租金的情况下，被告应按照每逾期一天，并按三个月租金总额的1‰向原告支付违约金，根据查明的事实，被告宋正良欠付原告租金的事实确实存在，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求应予支持。同时，原告仅要求被告宋正良支付违约金12390元并未超过双方间约定的计算标准，也未违反法律规定，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告湖南湘潭汽车运输总公司湘潭客运分公司与被告宋正良之间的租赁关系，并由被告宋正良在本判决生效之日起十日内腾空湘潭市韶山中路与建设北路交汇处金湘潭商业广场四层F41004商业物业的场地，将该场地退还给原告湖南湘潭汽车运输总公司湘潭客运分公司；二、由被告宋正良在本判决生效之日起五日内向原告湖南湘潭汽车运输总公司湘潭客运分公司支付欠付的租金142262.76元及违约金12390元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2300，减半收取1150元，由被告宋正良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。（本页无正文）审　判　员　　左　斌二〇一五年十月二十六日代理书记员　　喻晓希附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行合同应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。微信公众号“”