（2015）芙民初字第3506号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2016-11-11
案件名称
原告王淑珍因与被告李凯博、长沙市世通房地产经纪有限公司及第三人王海娅发生居间合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市芙蓉区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王淑珍,李凯博,长沙市世通房地产经纪有限公司,王海娅
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条
全文
湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2015）芙民初字第3506号原告王淑珍。被告李凯博。被告长沙市世通房地产经纪有限公司。法定代表人曾浩。上列两被告共同委托代理人雷思佳。第三人王海娅。委托代理人宋传毅。委托代理人谭建宇。原告王淑珍因与被告李凯博、长沙市世通房地产经纪有限公司（以下简称世通房地产公司）及第三人王海娅发生居间合同纠纷，于2015年6月24日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员谭方任审判长，人民陪审员苏麟、魏建莲参加评议的合议庭，分别于2015年8月28日、2015年9月17日公开开庭进行了审理。书记员蒋明慧担任庭审记录。2015年8月28日庭审，原告王淑珍，被告李凯博和世通房地产公司的共同委托代理人雷思佳，第三人王海娅及其委托代理人宋传毅、谭建宇到庭参加了诉讼。2015年9月17日庭审，原告王淑珍，被告李凯博和世通房地产公司的共同委托代理人雷思佳，被告世通房地产公司的法定代表人曾浩，第三人王海娅及其委托代理人宋传毅、谭建宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王淑珍诉称：王淑珍与世通房地产公司于2015年5月10日在世通房地产公司处签订了《房地产买卖居间合同》，世通房地产公司要求托管王海娅的购房定金贰万元，并出具《收款收据》给王淑珍。李凯博承诺在2015年6月9日中午12点前，王淑珍将交易房产已变性为商品房的《房产证》交予李凯博，李凯博无条件退还王淑珍托管定金贰万元，世通房地产公司并授权由李凯博跟王淑珍签订补充协议，特此承诺。王淑珍于2015年5月9日中午12点前将已变性为商品房的交易房产的《房产证》送到世通房地产公司处，世通房地产公司拒绝履行承诺，李凯博签字证明。综上，王淑珍诉至本院，请求法院依法判令：1、被告向原告支付贰万元（托管定金）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告李凯博辩称：1、李凯博作为世通房地产公司的业务经理，积极促成王淑珍与王海娅签订《房地产买卖居间合同》，尽职完成合同约定的义务，不存在违约行为。2、王淑珍与王海娅之间的房屋买卖最终没有完成，完全是由于王淑珍违约在先导致。《房地产买卖居间合同》签订后，第一次由于王淑珍不想卖房没有在约定的时间到场，第二次王淑珍由于经适房转商品房的费用问题不同意出售，最终导致买方王海娅决定终止合同，不再购买王淑珍的房屋。可以说买卖合同最终没有达成，完全是由于王淑珍的多次违约导致，王淑珍无权再要求托管定金。3、李凯博向王淑珍作出有关托管定金的承诺完全是应王淑珍的要求，出于积极促成交易的目的。但是由于王淑珍的多次违约，导致买方王海娅已经执意不再购买王淑珍的房屋，在买方王海娅的强烈要求下，李凯博及世通房地产公司多次与王淑珍沟通联系有关解除合同的事宜，并且在买方王海娅作出有关违约责任的承诺之后，才将托管定金退还给买方王海娅。对于王淑珍要求李凯博支付托管定金的诉求，李凯博认为其在已完全履行合同义务的基础上，房屋买卖双方在一方违约、一方要求解除合同，李凯博作为中介机构工作人员无需承担所谓托管定金的责任，责任应该由违约方承担。综上，请求法院依法驳回王淑珍的诉讼请求。被告世通房地产公司辩称：1、世通房地产公司在《房地产买卖居间合同》签订前后，积极促成双方达成交易，尽职完成合同约定的义务，不存在违约行为。2、王淑珍与王海娅之间的房屋买卖最终没有完成，完全是由于王淑珍违约所致。《房地产买卖居间合同》签订后，第一次由于王淑珍不想卖房没有在约定的时间到场，第二次王淑珍由于经适房转商品房的费用问题其不同意出售，最终导致买方王海娅决定终止合同，不再购买王淑珍的房屋。可以说买卖合同最终没有达成，完全是由于王淑珍的多次违约导致。3、世通房地产公司向王淑珍作出有关托管定金的承诺完全是出于积极促成交易的目的。但是由于原告的多次违约，导致买方王海娅已经执意不再购买王淑珍的房屋，在买方王海娅的强烈要求下，世通房地产公司多次与王淑珍沟通有关解除合同的事宜，并且在买方王海娅作出有关违约责任的承诺之后，才将托管定金退还给买方王海娅。对于王淑珍要求世通房地产公司支付托管定金的诉求，世通房地产公司认为在已完全履行合同义务的基础上，房屋买卖双方在一方违约、一方要求解除合同，世通房地产公司作为中介机构无需承担所谓托管定金的责任，责任应该由违约方承担。4、根据《房地产买卖居间合同》，买卖双方违反合同约定，导致交易没有完成，违约方应该向世通房地产公司支付违约金。现王淑珍在先行违反合同约定的情况下，王海娅决定终止合同，世通房地产公司有权根据合同约定向违约方要求支付违约金。综上，请求法院依法驳回王淑珍的诉讼请求。第三人王海娅述称：1、2015年5月10日，王海娅与王淑珍、世通房地产公司签订了《房地产买卖居间合同》。合同签订后依法受法律保护，但是王淑珍违反合同约定，多次明确表示不愿意卖房。2、证人鲁余、周二萍的证明证实，2015年5月19日上午王海娅签字的《协议书》，是世通房地产公司的真实意思表示，同时也是案件的事实真相，请法院依法采信该证据。3、根据《中华人民共和国合同法》规定，三方签订的《房地产买卖居间合同》约定，由于王淑珍在履行期限届满之前，不愿意卖房，她完全有权要求解除《房地产买卖居间合同》并返还两万元购房定金。综上，请求法院依法驳回王淑珍的诉讼请求。经审理查明，2015年5月10日，王淑珍（卖方）、世通房地产公司（经纪方）与王海娅（买方）签订了一份《长沙市世通房地产经纪有限公司房地产买卖居间合同》。该合同中约定：第一条、买卖双方通过第三方出售及购入位于长沙市芙蓉区马王堆中路79号东方新城（东玺门）L2栋702单位（以下简称该物业）建筑面积为60.16平方米，房产用途为住宅，房产无抵押，房产证号为7120205**（上述各项均以房产证或相关正式法律文书上的记载为准）。签署本合同前买方已经核实该物业产权文件记载信息并已检查该物业，同意在此状况下签订本合同。第二条、该物业产权状况及赎楼约定为房产无抵押，卖方应在签订本合同后30工作日内将房产证原件交付第三方办理过户手续。第四条、该物业转让价格为人民币肆拾叁万元整（￥430000.00元），该价格包含维修基金。买卖双方应如实申报成交价格。第五条、购房定金共计人民币贰万元（￥20000.00元），买方在签订本合同当日支付人民币贰万元（￥20000.00元）。第八条、房产未抵押的，买卖双方须于2015年6月10日前签署《长沙市二手房买卖合同》，办理递件及立契过户手续……第十一条、买方或卖方不履行合同约定的义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任：如买方违约，卖方有权解除合同并没收定金或要求买方支付房产转让价百分之五的违约金。如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之五的违约金。第十二条、卖方或买方任何一方或双方未能依本合同卖出或买入该物业，则违约方须即时付予经纪方人民币壹万叁仟元整（￥13000.00）作为违约金……第十五条、备注：如备注条款与本合同前述条款有冲突的，以本备注条款为准：经买卖双方友好协商并知晓：①卖方产权证在手，现为经适货补房，卖方自行负责变更为商品房性质，中介方协助，买方一次性付款购买该物业……③过户当天，卖方需将国土证原件交付给买方去做变更。④备注：国土证变更买方只负责工本费，多出部分由中介方负责。该合同签订后，王海娅支付20000元购房定金，该购买定金由世通房地产公司托管。2015年5月10日，王海娅向居间人世通房地产公司出具了佣金及必要费用支付承诺书，承诺经纪方世通房地产公司提供居间服务，促成买卖合同成立的，佣金为7500元。此后，王淑珍与王海娅分别于2015年5月17日、2015年5月18日、2015年5月19日就房屋买卖问题进行了磋商。2015年5月17日，王淑珍因经济适用房转商品房的费用太高，不愿意出卖房屋。世通房地产公司工作人员将该情况告知了王海娅，通知王淑珍与王海娅来公司协商解除合同，但王淑珍没有准时到场。2015年5月18日，世通房地产公司工作人员再次通知王淑珍与王海娅来公司协商解除合同，但王淑珍与王海娅未能达成解除合同的书面协议。2015年5月19日，世通房地产公司通知王淑珍来公司协商解除合同事宜，但王淑珍没有到场。同日，王海娅不同意购买王淑珍的房产，世通房地产公司依据王海娅的要求向王海娅退还了购房定金20000元。在2015年9月17日的庭审中，王淑珍述称：“下午，世通公司曾浩说，王海娅带十几个人到世通公司强行要走两万元定金。”据此可知，王淑珍于2015年5月19日下午已经知道王海娅收回了购房定金。王淑珍于2015年6月9日上午持已变更为商品房的交易房产的《房产证》到世通房地产公司，世通房地产公司与王海娅联系，但王海娅不愿购买该房产，双方最终没有签订《长沙市二手房买卖合同》，遂酿纠纷。以上事实，有《长沙市世通房地产经纪有限公司房地产买卖居间合同》、长房权证芙蓉字第7151156**号房屋产权证、补充协议、承诺书、收条、协议书、证人周娟的证言及当事人陈述等证据予以证实，且证据已经庭审质证，足以认定。本院认为，王淑珍、世通房地产公司与王海娅签订的《长沙市世通房地产经纪有限公司房地产买卖居间合同》系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，各方当事人均应遵照合同严格履行。合同签订后，居间人世通房地产公司依约就有关订立房屋买卖合同的事项向委托人王淑珍、王海娅如实报告。王淑珍因经济适用房变更为商品房性质的费用问题曾表示不愿意卖房。此外，在协商解除合同的过程中，王淑珍也采取回避的态度。因王淑珍的上述违约行为导致王淑珍与王海娅未能签订《长沙市二手房买卖合同》。2015年5月19日，世通房地产公司在王海娅的要求下将20000元购房定金退还给了王海娅并告知王淑珍，王淑珍应当知道合同已经解除。《长沙市世通房地产经纪有限公司房地产买卖居间合同》解除后，对于已经履行的部分，王海娅可以要求恢复原状，要求世通房地产公司返还20000元购房定金。故对于王淑珍要求李凯博、世通房地产公司向其支付20000元托管定金的诉讼请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条第二项，第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：驳回原告王淑珍的诉讼请求。本案受理费300元，由原告王淑珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 谭 方人民陪审员 苏 麟人民陪审员 魏建莲二〇一五年十月二十六日书 记 员 蒋明慧附：判决书引用法律条文原文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 来自