（2015）城中民一初字第895号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2015-12-14
案件名称
柳州市蓝色港湾商住楼业主委员会与柳州市远大物业服务有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
柳州市城中区人民法院
所属地区
柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
柳州市蓝色港湾商住楼业主委员会,柳州市远大物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第二十六条，第三十四条，第十一条，第十五条，第二十九条第一款；《中华人民共和国物权法》：第七十六条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第八条第一款，第十条第一款
全文
广西壮族自治区柳州市城中区人民法院民 事 判 决 书（2015）城中民一初字第895号原告柳州市蓝色港湾商住楼业主委员会。负责人肖时远，该委员会主任。委托代理人卢华昌，广西和清律师事务所律师。委托代理人胡超珍，广西和清律师事务所律师。被告柳州市远大物业服务有限公司。法定代表人陈自忠，该公司总经理。委托代理人冯远恒，柳州市宏维法律服务所法律工作者。原告柳州市蓝色港湾商住楼业主委员会诉被告柳州市远大物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月28日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月14日公开开庭进行了审理。原告委托代理人卢华昌、胡超珍及被告柳州市远大物业服务有限公司委托代理人冯远恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳州市蓝色港湾商住楼业主委员会诉称，被告是蓝色港湾商住楼的前期物业服务公司，在2015年1月7日、9日突然以公告和业主大会的形式宣布将于2月撤离小区，但是却提前10天撤离。原告为了维护全体业主的利益在2015年3月10日召开全体业主大会竞聘优质的物业公司为业主服务，经过全体业主的投票决定聘请了新的物业公司。在与远大公司的合同终止后该公司没有进行任何交接手续，在原告要求其交接时拒不配合交接，为此，城中区街道办事处多分工作人员进行了多次调解都没有结果。被告的行为严重干扰了蓝色港湾全体业主的正常生活，对新选聘的物业公司展开工作造成了阻碍，为了商住楼的全体业主的生活环境得以恢复，维护全体业主的切身利益，特诉至法院，请求判令被告向原告移交相关物业资料及物业用房并办理交接手续。被告柳州市远大物业服务有限公司辩称，第一，业主委员会产生的条件不合法，业主应当履行模范义务，7名委员存在欠费行为，主体不适格。第二，关于移交公共维修基金的问题，原告没有事实依据，被告从没有向业主收取过公共维修基金。第三，关于移交消防设备设施，原消防设备设施已经老化，被告出资重新安装，故消防设备设施属被告所有。第四，关于移交电梯资料、消防设备技术资料、业主共有房屋，业主必须先缴清物业费和消防设施费用才能移交。第五，关于移交小区所有设备钥匙，该小区分商铺、住宅等，在管理运营上属于独立分开和运营，原告要求移送该小区所有设备设施钥匙不符合实际。第六，关于移交业主公摊电表水表费用，原告应该自己计算，供水供电每个月都有表，原告要求移交不符合事实。第七，关于移交业主物业档案，原房开商没有移交给被告，故被告无法移交，关于各类设施清单，原本就存在，不存在移交问题。第八，关于各项设施图纸，房开也没有全部移交给被告，被告只能部分移交。第九，关于其他相关资料，原告没有详细列举，我们无法提供。第十，本小区住宅、车库、商铺的供水、供电、消防设施等设备都是独立运营管理，到目前为止，于2009年12月份，我们已经受房开和40多位业主委托对车位和商铺进行管理，我们只能移交住宅相关资料。经审理查明：自2004年8月30日起，被告柳州市远大物业服务有限公司作为柳州市蓝色港湾商住楼的前期物业服务公司为该商住楼提供物业服务，服务期限至2005年12月31日止。2005年初，该小区业主决定成立业主大会并选举产生业主委员会，并于2015年2月6日向柳州市城区住房和城乡建设局对该商住楼成立的柳州市蓝色港湾商住楼业主委员进行了备案。2015年3月10日，原告组织召开业主大会，被告柳州市远大物业公司与柳州市炎煌物业公司参加了该小区物业服务的竞聘，183户住户参加投票，最终以176票选聘了柳州市炎煌物业服务有限公司作为该小区的物业公司。2015年3月25日，原告与柳州市炎煌物业服务有限公司签订了《蓝色港湾商住楼物业服务合同》，合同期为三年，从2015年4月1日到2018年4月30日止。此后，因新物业公司进驻该小区后，原、被告就物业资料及物业用房交接事宜产生争议，协商多次终未达成一致意见，原告遂诉至法院作如上诉请。另查，炎煌物业为蓝色港湾商住楼提供物业服务后，远大物业公司仍对蓝色港湾商住楼的商铺及车库进行管理。审理中，原告明确要求被告：一、移交公共维修基金；二、消防系统的设备、设施；三、电梯的所有资料及产品配件的合格证书；四、小区所有设备、设施及钥匙（包含住宅和商铺）；五、每户业主2014年12月份的公摊水表的度数和公摊电表的度数；六、移交业主和物业的档案和有关资料（1、建设项目的各种标准文件；2、各类建筑物、场地、设施设备的清单；3、竣工总平面图、单体建筑、结构、竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；4、设备设施装修、使用的维护保养等技术资料；5、物业质量保修文件和物业使用文件；七、业主共有房屋133.76平方米、居委会42.12平方米、活动中心172.3平方米的房屋。八、其他相关材料。原告当庭撤销要求被告将预收物业管理费用进行结算，多收部分予以返还的请求。以上事实，有当事人陈述、柳州市物业业主委员备案证、居委会情况说明、《物业服务合同》，足以认定。本院认为，一、关于本案的原告是否适格的问题，被告认为业委会的七位委员均为欠费业主，不具备筹备组成成员和业主委员会委员候选资格，存在主体不适格。本案中，原告是经柳州市蓝色港湾商住楼的业主大会选举产生，并于2015年2月6日经柳州市城区住房和城乡建设局备案的业主委员会，原告系该小区业主大会的执行机构，其有权代表小区业主大会行使业主大会所赋予的职责。业主在物业管理活动中，享有选举业主委员会委员的权利，并享有被选举的权利，业主委员会的委员是按照多数业主的选举出来的，而欠费问题是业主与物业公司的民事纠纷，并不影响业主选举成为业主委员会委员，被告认为原告不具备诉讼主体资格的意见，本院不予采纳。二、首先，依据我国《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”。故无论小区业主委员会与物业公司间是否约定服务期限以及约定的服务期限是否届满，小区业主大会成立后均有权通过法定程序选择新的物业服务企业对小区进行物业管理。本案中，原告通过组织召开业主大会公开竞聘的方式选聘物业服务企业并与选中的柳州市炎煌物业服务有限公司签订物业合同，该合同于生效时，被告与该小区的前期物业服务合同终止，被告理应退出蓝色港湾商住楼，并向原告移交相关物业资料及物业用房、公用设施设备及有关资料并办理交接手续。但被告主张如要移交电梯资料和消防设备技术资料、业主共有房屋，业主必须先缴清物业费和消防设施费用才能移交问题，属于为另一法律关系，不属本案审理范畴，应另案进行处理。小区的消防系统的设备设施，属于小区内公共配套公共设施，应由全体业主享有，被告辩称消防系统的设备设施的费用是由其支付的故拒绝交接，亦应另案起诉，不应作为抗辩业主委员会请求的意见。其次，根据《物业管理条例》第三十四条的规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”。即便被告实际对涉案小区商铺及车库提供相关物业服务，部分业主及房开公司也同意以此方式提供物业服务，但鉴于其并非是涉案小区业主选定的物业服务企业，故其仍负有向原告移交小区所有区域内的公共设施、设备及钥匙（包含住宅和商铺）及其相关技术资料的义务。再次，对于被告辩称部分相关材料原房开商未向其交付故无法移交的问题，作为原房产开发企业应当在交付物业管理之时与物业企业办理相关材料的移交手续，被告作为开发商选定的前期物业管理企业，接收材料系其法定义务，未收到或对移交的材料有异议的，应有义务要求开发商向其移交物业管理所必需的资料，不得以从未收到房屋开发商的移交为由抗辩业委会的请求。本院考虑到物业管理相关文件资料毕竟与小区现实及今后的管理维护休戚相关，因此本案争议的处理可以参考当前的相关规定，兼顾公平与诚信，确定当事人义务。原告所列要求交接的相关物业材料和物业用房的项目隶属当前规定范畴之内，并未发现存有明显超越或违反之处，本院予以支持。最后，关于公共维修基金的问题，原告在庭审过程中表示从未缴纳过公共维修基金，且未能提供相关证据证实公共维修基金的是否存在及相应的数额，该诉请没有事实依据，本院不予支持。本院认为，小区物业服务关系到小区每位业主的切身利益，被告在与原告进行交接的过程中，应保证小区业主的正常生活秩序，维护小区的和谐稳定。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十五条、第二十六条、第二十九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条的规定，判决如下：一、被告柳州市远大物业服务有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告柳州市蓝色港湾商住楼业主委员会移交消防系统的设备、设施、小区所有设备、设施及钥匙（包含住宅和商铺）；二、被告柳州市远大物业服务有限公司应于本判决生效之日起十五日向原告柳州市蓝色港湾商住楼业主委员会移交每户业主2014年12月份的公摊水表的度数和公摊电表的度数；三、被告柳州市远大物业服务有限公司应于本判决生效之日起十五日向原告柳州市蓝色港湾商住楼业主委员会移交业主和物业的档案和有关资料（1、建设项目的各种标准文件；2、各类建筑物、场地、设施设备的清单；3、竣工总平面图、单体建筑、结构、竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；4、设备设施装修、使用的维护保养等技术资料；5、物业质量保修文件和物业使用文件6、小区电梯的所有资料及产品配件的合格证书）；四、被告柳州市远大物业服务有限公司应于本判决生效之日起十五日向原告柳州市蓝色港湾商住楼业主委员会移交业主共有房屋133.76平方米、居委会42.12平方米、活动中心172.3平方米的房屋；五、驳回原告柳州市蓝色港湾商住楼业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告柳州市蓝色港湾商住楼业主委员会负担20元，被告柳州市远大物业服务有限公司负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。审 判 长 唐晓穗人民陪审员 杨 洁人民陪审员 吴静华二〇一五年十月二十六日代书 记员 刘思宜 来源：