（2015）镇经丁商初字第0155号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2016-01-22
案件名称
吴琼、庆绍龙与镇江亚太投资有限公司、镇江亚太五金电器城市场管理有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
镇江经济开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吴琼,庆绍龙,镇江亚太投资有限公司,镇江亚太五金电器城市场管理有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款，第二十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
镇江经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）镇经丁商初字第0155号原告吴琼。原告庆绍龙。两原告共同委托代理人张亮，江苏天淦律师事务所律师。被告镇江亚太投资有限公司，住所地镇江市丁卯桥路四季经典24幢101室。法定代表人吴春波，该公司经理。委托代理人杜淑梅、王富坤，该公司经理。被告镇江亚太五金电器城市场管理有限公司，住所地镇江市丁卯桥路四季经典24幢101室。法定代表人吴春波，该公司经理。委托代理人杜淑梅、王富坤，镇江亚太投资有限公司经理。原告吴琼、庆绍龙与被告镇江亚太投资有限公司（以下简称亚太投资公司）、镇江亚太五金电器城市场管理有限公司（以下简称亚太市场管理公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月29日立案受理后，依法由审判员刘沫适用简易程序，曾晓青担任法官助理于2015年6月5日第一次公开开庭进行了审理。因案情复杂，由审判员刘沫担任审判长与人民陪审员薛亚清、苗大庆依法组成合议庭于2015年10月10日第二次公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人张亮、两被告的共同委托代理人王富坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称：两原告系夫妻关系。2010年2月24日，原告吴琼与被告亚太投资公司签订《商品房买卖合同》一份，约定以534129元的价格购买被告亚太投资公司的0D3幢0144号（现为经十二路689号9幢第1层144室）商铺一间（建筑面积约62.34平方米），并交由被告亚太市场管理公司进行租赁经营。同日，两被告与原告吴琼签订《补充协议》，约定原告吴琼可在2015年2月28日至2015年4月28日期间以书面形式提出退房申请，被告亚太投资公司在收到原告吴琼书面申请后的30个工作日内退还原告吴琼已付房款534129元，并给付已付房款20%的退房补偿金计106825.8元。2010年11月18日，两原告领取涉案商铺产权证。2015年2月28日、3月5日，原告吴琼分别以书面形式向两被告提出退房申请，两被告至今未按约给付退房款项，故诉至法院请求判令被告亚太投资公司办理退回位于镇江市经十二路689号9幢第1层144室商铺手续，给付两原告该商铺已付购房款534129元并按购房款的20%承担退房补偿金计106825.8元；被告亚太市场管理公司对涉案商铺办理退房手续、给付退房款及经济补偿承担连带担保责任；诉讼费用由两被告承担。以下为两原告向法庭提交的主要证据材料及两被告的质证意见：1、《商品房买卖合同》、《补充协议》及购房发票复印件，拟证明原告吴琼向被告亚太投资公司购买位于镇江新区亚太五金电器城0D3幢（现为经十二路689号9幢）1层144号的商铺，双方就原告的退房权、退房补偿、退房条件以及程序均进行了明确约定，原告吴琼向被告亚太投资公司支付购房款534129元的事实。两被告对该组证据材料的真实性均无异议。2、镇房权证丁字第××号房屋产权证及结婚证复印件，拟证明涉案房屋系两原告共同共有的事实。两被告对该组证据材料的真实性均无异议。3、《商铺委托经营管理合同》复印件，拟证明原告吴琼于2010年2月24日与被告亚太市场管理公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定原告吴琼将涉案商铺交由亚太市场管理公司经营管理，期限十年，且双方对租金、管理费用等均作出明确约定的事实。两被告对该份证据材料的真实性无异议。4、退房函复印件、EMS快递寄件联复印件、投递结果查询打印件，拟证明原告吴琼分别于2015年2月28日、3月5日向两被告提出退房申请，并要求两被告返还购房款，支付20%的经济补偿的事实。两被告对该组证据材料的真实性均无异议，但由于时间较长，其已记不清函件是否签收。被告亚太投资公司辩称：两原告与被告亚太投资公司签订的《商品房买卖合同》中第五条、第九条、第十条、第十四条所涉及的退房条款与本案有关。双方签订的《补充协议》系对《商品房买卖合同》的补充，从补充的内容来看，是对提出退房时间的约定，是另行对退房条件的增加，增加了如果两原告严格履行商品房买卖合同无违约行为，又符合商品房买卖合同约定的退房其他条件，在该约定的期限内可以申请退房的内容。现两被告依约履行了自己的商品房买卖合同义务，两原告使用涉案房屋已5年，并领取了房产权证，不符合退房条件，双方之间的买卖合同已履行完毕，各方的权利义务也终止，故两原告的主张无事实基础和法律依据，请求法院驳回两原告的诉讼请求。被告亚太五金市场管理公司辩称：被告亚太投资公司并未违反商品房买卖合同中关于退房的相关约定，协议期内的退房条件并不成就。另根据其与原告吴琼签订的委托经营管理合同，委托期间若因原告吴琼处置转让等发生所有权转移，导致丧失该商铺的所有权及出租资格的，原告吴琼应退还预付租金，并支付相应违约金。两被告均未向本院提交证据材料。原告提交的证据材料收集合法、内容客观真实、且与本案均有关联性，双方对其真实性均无异议，本院予以确认。经审理查明：两原告系夫妻关系。2010年2月24日，原告吴琼分别与被告亚太投资公司（原公司名称为镇江亚太置业有限公司）、亚太市场管理公司签订《商品房买卖合同》、《商铺委托经营管理合同》各一份，约定原告吴琼购买被告亚太投资公司0D3幢01层0144号商铺一间（建筑面积约62.34平方米），购房总价为534129元，并委托被告亚太五金市场管理公司进行管理经营，由被告亚太投资公司直接向被告亚太五金市场管理公司交付。双方在合同中关于退房条款的约定有：第五条“建筑面积误差比绝对值超出3%，买受人有权退房”、第九条“除约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同”、第十条“规划、设计变更的，出卖人应当在有关部门批准同意后十日内书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房”、第十四条“出卖人关于基础设施、市政道路工程违反约定，按第九条违约责任执行”。2010年2月24日，原告吴琼与两被告共同签订《补充协议》一份，约定原告吴琼在无违约行为的情况下应在2015年2月28日至2015年4月28日期间以书面的方式提出退房申请，被告亚太投资公司在收到原告吴琼书面申请后的30个工作日内退还原告吴琼已付房款、给付已付房款20%的退房补偿金，并办理退房手续，所产生的税费以及相关手续费用由原告吴琼承担，被告亚太五金市场管理公司对此承担连带保证责任。2010年11月2日和2010年11月19日，被告亚太投资公司向原告吴琼出具上述商铺购房发票两张，金额分别为527000元和7129元（面积补差款），共计534129元。2010年11月18日两原告办理了房屋所有权证，将该商铺（镇江市经十二路689号9幢1层144室）产权登记于两原告名下。2015年2月28日，原告吴琼以书面的形式向被告亚太投资公司提出退房申请。后两被告至今未按约给付退房款项，故诉至本院。本案的争议焦点为：《补充协议》约定的退房条件是对原《商品房买卖合同》约定退房条件补充还是独立的商铺回购约定。本院认为：在原告吴琼与被告亚太投资公司所签订的《商品房买卖合同》中，约定的退房条件是被告亚太投资公司对原告吴琼在其所购买的商铺面积误差、交付、规划设计变更、基础设施、市政道路工程等方面违反约定，原告吴琼作为买受人有权依约提出退房，而《补充协议》是约定原告吴琼在无违约行为的情况下应在2015年2月28日至2015年4月28日期间以书面的方式提出退房，虽然《商品房买卖合同》与《补充协议》均使用“退房”字眼，但前者的“退房”含义是合同约定解除条件，后者是商铺回购条件，属于两种不同性质的约定，不存在后者是对前者条件的补充；对于前者退房约定的条件，因两原告于2010年11月18日将被告亚太投资公司所交付的商铺产权登记于自己名下，双方约定的合同解除条件已经消失，正如两被告辩称的该《商品房买卖合同》双方已经履行完毕，双方就该合同项下的权利义务已经终结，故由此可以认定原告吴琼与两被告签订的《补充协议》为独立的商铺回购协议。该协议作为商业地产通行销售模式，不违反相关法律强制性规定，应确认有效，对两被告辩称《补充协议》是对《商品房买卖合同》的补充以及两原告已办理了房产权证，不符合退房条件的意见，缺乏依据，本院不予采纳。原告吴琼于2015年2月28日申请退房，符合三方约定，故对两原告要求被告亚太投资公司依照约定返还两原告购房款534129元并支付房屋补偿款106825.8元，办理相关退房手续，同时由被告亚太市场管理公司承担连带保证责任的诉讼请求，本院予以支持。另根据《补充协议》的约定，办理相关退房手续所产生的税费以及相关手续费用由两原告承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告镇江亚太投资有限公司于本判决生效后十日内履行对镇江市经十二路689号9幢1层144室商铺的回购义务，办理商铺产权转移手续（所需缴纳的税费以及相关手续费用由原告吴琼、庆绍龙承担）。二、被告镇江亚太投资有限公司于本判决生效后十日内给付原告吴琼、庆绍龙商铺购房款534129元并支付房屋补偿款106825.8元，共计640954.8元。三、被告镇江亚太五金电器城市场管理有限公司对被告镇江亚太投资有限公司上述义务承担连带保证责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10210元，由被告镇江亚太投资有限公司、镇江亚太五金电器城市场管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长 刘 沫人民陪审员 薛亚清人民陪审员 苗大庆二〇一五年十月二十六日法官 助理 曾晓青书 记 员 阎蓓蓓附：上诉须知法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 微信公众号“”