（2013）珠中法民三终字第550号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2015-11-16
案件名称
汪骅与珠海市珠宾置业发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）珠中法民三终字第550号上诉人（原审原告）：汪骅，女，汉族，住广东省珠海市香洲区，身份证号码：×××0022。委托代理人：让玉成，广东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：珠海市珠宾置业发展有限公司，住所地：广东省珠海市。法定代表人：娄英平，总经理。委托代理人：张文京，北京律师事务所律师。上诉人汪骅与被上诉人珠海市珠宾置业发展有限公司（以下简称珠宾置业公司）商品房预售合同合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2012）珠香法民一初字第3838号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，珠宾置业公司是珠海宾馆改造项目的建设单位，经批准在珠海市吉大景山路177号原珠海宾馆旧址改造建设珠宾花园，并取得了珠海市住房和城乡规划建设局颁发的商品房预售许可证，证号为：S201000002—4。工程建设期间，珠宾置业公司在项目现场临时建造了部分样板房供客户参观。汪骅经参观样板房后，于2010年10月31日与珠宾置业公司签订了一份《商品房买卖合同》（属预售），约定汪骅向珠宾置业公司购买房屋。合同第七条约定“交付期限。出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和珠海市人民政府的有关规定，将具备下列详见附件三条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，合同第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第七条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日的，买受人有权要求解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金”，合同第十三条约定“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2、出卖人须以同等品质的材料设备替代。”另在附件二《珠宾花园高层B精装修交楼标准》中，珠宾置业公司将全屋插座、开关、中央空调、热水器、门、窗、对讲机等设施设备的品牌，还分别对玄关、客厅、餐厅、卧室、书房、卫生间、厨房、阳台、外墙等各空间的天花、墙面、地面等装饰材料、面料使用标准列成表格予以明确，汪骅也在书面打印的该标准的上部签名确认。同日，双方另行签订了附件三《商品房买卖合同及补充协议》，约定：“四、关于交付使用条件（补充合同第七条）。该商品房交付使用条件为：该商品房经主体验收合格。八、关于房屋交付（补充合同第十一条）。买受人办妥房屋交接手续，签署房屋交接单，本合同项下商品房即交付于买受人。出卖人的通知送达后，除非有合法的理由，买受人不办理房屋交接手续的，视为出卖人已按期交付。房屋毁损、灭失的风险及物业管理费、采暖费等相关费用，自交付之日或视为交付之日起由买受人承担。房屋保修期亦从此日起计算。房屋交付时，买受人认为房屋本身或者环境、设备存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理。十、关于保修和质量争议处理（补充合同第十七条）。买卖双方对交付房地产的质量有争议时，买受人可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定。如鉴定结论属于主体结构质量不合格，买受人有权退房，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人损失。买受人认为交付的房屋有质量瑕疵时，可以口头或书面通知出卖人，出卖人应在3个工作日内派员前往处理，依据《住宅质量保证书》，及时给予保修服务。保修期间房屋不能居住使用的，出卖人提供临时居住房屋或者相应的租金作为补偿后，不再承担其它赔偿。买受人无合法理由未按约定的日期办理房屋交付手续，保修期从视为交付之日起计算。十五、关于合同以外资料的效力。1、买卖双方之间的权利义务以合同及其附件为准。出卖人在广告和宣传资料中对规划建设范围内所作的说明或允诺，不构成要约，双方不受其约束。2、出卖人对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺。3、因比例或表现方法所限，部分附属物或构筑物可能未在平面图和模型上标示。”合同签订后，汪骅已依约向珠宾置业公司支付全部购房款3520153元。在汪骅、珠宾置业公司双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同及补充协议》、《珠宾花园高层住宅主要产品品牌清单》等附件中，双方明确约定了交楼标准，但没有双方凭样板房买卖商品房及作为交房标准的约定内容，也没有需封存样板房的意思表示。2012年2月15日珠宾置业公司开发建设的珠宾花园工程经规划验收，此后，珠宾置业公司对珠宾花园按《珠宾花园高层B精装修交楼标准》进行装修。装修过程中，珠宾置业公司拆除了样板房。2012年6月6日，珠海市建设工程竣工验收备案办公室向珠宾置业公司发放了“珠海宾馆改造项目4#、5#住宅同意竣工验收备案表”。2012年8月6日，珠宾置业公司通知汪骅收楼，汪骅认为房屋装修等不符合合同约定而于同月16日致函珠宾置业公司，拒绝办理收楼手续。珠宾置业公司给予汪骅的复函附件《珠宾花园高层住宅主要产品品牌清单》记载：地面石材沙漠白玫瑰、卡布基诺5栋B标辐射A级。实木复合地板B标甲醛释放量E0级。根据汪骅主张的“装修材料，包括石材和木材；房屋门、窗及边框；客厅、浴室的大理石；浴室柜用材”、“厨房中关于冰箱留位置”等不符合合同约定标准，经与《珠宾花园高层B精装修交楼标准》对照，该《珠宾花园高层B精装修交楼标准》中并没有如汪骅所主张的明确约定，《商品房买卖合同》中房屋单价中也未有包含每平方米5000元装修费的表述。对石材辐射、甲醛释放量是否超标等空气质量问题，汪骅于2012年9月自行委托广州朗迈环境检测有限公司进行室内空气质量检测，该司作出了《室内空气质量检测报告》，结论是珠海市吉大珠宾花园5栋1102房不符合I类民用建筑工程的要求。该检测的取样是汪骅在未通知珠宾置业公司且在珠宾置业公司不知道的情况下所取，当时房门钥匙在珠宾置业公司手中，珠宾置业公司不认可样品是取自涉案房屋内。汪骅在原审中的诉讼请求为：1、确认珠宾置业公司违约并支付汪骅违约金人民币20万元；2、珠宾置业公司重建样板房，并委托专业的鉴定机构对样板房进行检测和经业主确认后，按第3项请求实施重新装修；3、珠宾置业公司按照法律的规定和汪骅与珠宾置业公司签订的《商品房买卖合同》及《珠宾花园高层住宅主要产品品牌清单》的约定履行以下义务：①按约使用装修材料，包括石材和木材；②房屋门、窗及边框按样板房、国家标准予以撤换；③客厅、浴室的大理石按合同约定的规定或型号进行撤换；4、珠宾置业公司修改厨房中关于冰箱的留位，并重新施工；5.本案律师代理费、诉讼费及鉴定费由珠宾置业公司承担。原审法院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。汪骅与珠宾置业公司签订的《商品房买卖合同》及附件内容，是双方当事人真实意思的表示，该合同及附件没有违反法律、法规的强制性规定，是有效合同，对双方均有约束力，双方当事人均应遵照履行。合同签订后，汪骅履行了支付房款义务，珠宾置业公司应按约定的期限、交付条件向汪骅交付房屋。本案争议的焦点在于双方是否凭样板房购销商品房及珠宾置业公司交付给汪骅的房屋是否符合合同约定的交付条件。对此，原审法院根据汪骅的诉讼请求，作出如下分析与认定：关于汪骅请求确认珠宾置业公司违约并支付违约金人民币20万元的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》及附件内容，约定了珠宾置业公司逾期交房及违反关于装饰、设备标准承诺应承担违约责任。逾期交房的违约责任是：（1）按逾期不超过90日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。本案中，双方约定的交付期限是2012年6月30日前，珠宾置业公司在取得“珠海宾馆改造项目4#、5#住宅同意竣工验收备案表”后通知汪骅的交楼时间是2012年8月6日，已构成逾期，逾期时间是37天，未满90天，珠宾置业公司应按约定承担向汪骅支付逾期交付房屋违约金的违约责任，具体计算如下：3520153元×0.0001×37天=13024.57元。根据双方在合同第十三条及《商品房买卖合同及补充协议》的约定，出卖人（珠宾置业公司）交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人以同等品质的材料设备替代，并没有要求珠宾置业公司违约需要支付20万元违约金的约定，因此，即使珠宾置业公司交付的房屋不符合双方约定的交付使用条件，汪骅也无权据此要求珠宾置业公司承担20万元的违约责任。故，对汪骅该项请求，原审法院仅支持逾期交付的违约金，其他部分的请求由于无合同依据，原审法院不予支持。关于汪骅请求珠宾置业公司重建样板房，并委托专业鉴定机构对样板房进行检测和经业主确认后，重新实施装修的问题。《中华人民共和国合同法》第一百六十八条规定“凭样品买卖的当事人应当封存样品，并可以对样品质量予以说明。出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同”。原审法院认为，样板房只是开发商为吸引顾客而作的展示平台，不等同于设置了样板房就必须按照样板房的标准交付房屋，如双方约定按样板房交付的，应按上述法律规定在合同中明确约定及对样板房进行封存。汪骅、珠宾置业公司双方在商品房买卖合同及附件中，已明确约定出卖人（珠宾置业公司）交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准，在附件二《珠宾花园高层B精装修交楼标准》中，双方已确认全屋插座、开关、中央空调、热水器、门、窗、对讲机等设施设备的品牌，还分别对玄关、客厅、餐厅、卧室、书房、卫生间、厨房、阳台、外墙等各空间的天花、墙面、地面等装饰材料、面料使用标准，并没有约定交付房屋必须按样板房交付，也没有对该样板房进行封存保全措施。因此，汪骅请求原审法院判令珠宾置业公司重建样板房、并委托专业鉴定机构对样板房进行检测和经业主确认后重新实施装修，证据不足，原审法院不予支持。关于汪骅请求珠宾置业公司按《商品房买卖合同》及《珠宾花园高层住宅主要产品品牌清单》的约定使用装修材料，包括石材和木材、房屋门、窗及边框按样板房标准，国家标准予以撤换、客厅、浴室的大理石按合同约定的规格或型号进行撤换、更换浴室柜用材的问题。原审法院认为，对于是否以样板房为交楼标准，前面已经阐述，不再赘述。至于珠宾置业公司交付的房屋是否符合《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325-2010）规定民用建筑工程验收时必须进行室内环境污染物浓度检测的问题，珠宾置业公司在申请办理“竣工验收备案表”应予提交，既然珠宾置业公司已于2012年6月6日取得珠海市建设工程竣工验收备案办公室发放的“珠海宾馆改造项目4#、5#住宅同意竣工验收备案表”，说明珠宾置业公司开发建设的珠宾花园4#、5#楼住宅已具备法定的交付条件。汪骅自行委托第三方鉴定机构作出的《室内空气质量检测报告》，由于汪骅至今未办理收楼手续，涉案房屋锁匙至今仍在珠宾置业公司处保管，在珠宾置业公司不知道的情况下不能确定鉴定的样本取自于涉案房屋内，故，对汪骅提供的该份《室内空气质量检测报告》，原审法院不予认可。汪骅主张珠宾置业公司交付的房屋不符合双方约定的交房标准，存在装饰、设备材料不符及辐射、甲醛释放量超标的问题，由于汪骅未能提供足以认定的证据予以佐证，应承担举证不足的不利后果。关于汪骅请求珠宾置业公司修改厨房关于冰箱的留位，并重新施工的问题，双方签订的《商品房买卖合同》及附件并没有约定放置冰箱的空间大小，也没有约定应放置双门冰箱，故汪骅汪骅的该项请求也没有合同依据，原审法院不予支持。关于汪骅请求本案律师费、诉讼费及鉴定费由珠宾置业公司承担的问题，原审法院认为，聘请律师并不是民事诉讼所必须，当事人有权决定是否聘请律师参加诉讼，所产生的费用应由其本人承担。对于诉讼费负担的问题，按民事诉讼原则，案件的受理费应由责任方承担。同理，汪骅自行委托有关机构对房屋进行检测所产生的费用，因该检测报告没有被法院采信，该费用也应由汪骅自行承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百六十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定做出如下判决：一、珠宾置业公司于判决生效之日起五日内向汪骅支付逾期交付房屋的违约金13024.57元；二、驳回汪骅的其他诉讼请求。珠宾置业公司如果按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币4600元，由汪骅承担4000元，珠宾置业公司承担600元。上诉人汪骅不服上述判决，提起上诉，上诉请求：1.撤销原审；2.判决支持汪骅原审中的诉讼请求；3.一审、二审诉讼费均由珠宾置业公司承担。事实与理由如下：一、既然原审已查明“装修过程中，珠宾置业公司拆除了样板房”。依照《广东省商品房预售管理条例》第二十六条、《商品房预售管理办法》（建设部2001年）第三十一条规定，珠宾置业公司擅自拆除样板房的行为已违反了前述法律法规的强制性规定。原审无视国家的法律法规，枉法认定“样板房只是开发商吸引顾客而作的展示平台，不等同于设置了样板房就必须按照样板房的标准交付房屋”。国家法律法规规定了样板房在房屋竣工交付使用前不得拆除，交付的房屋应与样板房一致。原审究竟凭那部法律哪条法规，能替珠宾置业公司的拆除样板房行为开脱责任。谁赋予了原审法院准许珠宾置业公司不按样板房的标准交付房屋的权力。二、珠宾置业公司拟定的格式合同，不仅与客观事实不符同时也违反了国家的法律法规的强制性规定。原审既查明：涉案交付的房屋时精装修房，但原审无视这一客观事实，为偏帮珠宾置业公司，作出了与客观事实不符的认定即认为“房屋主体竣工验收”就可以交付使用。三、原审违法采信珠宾置业公司提交的“珠海宾馆改造项目4#、5#竣工验收备案表”。汪骅已对珠海市建设工程监督检测站的前述虚假备案行为提起了行政诉讼。本案的民事案件应当延期审理和延期判决，汪骅与珠宾置业公司行政案件我们已经提起申诉，且广东省高级人民法院已经受理了本案，行政申诉案件还在继续，这个行政案件影响我方的合法权利，且该行政申诉案件的审理还影响本案的查明所以我方请求延期审理和延期判决。按照原审法院判决认为珠宾置业公司在办理案涉房屋备案登记表应当提交相应的室内环境污染物的检测报告，但（2013）珠香法行初字第66号案件中，原审法院认为室内环境污染物检测报告非办理本案所必须的资料，同一法院的判决书对两个事实作出了相反的认定，我方认为两份判决不具有公正性。正是因为空气检测报告涉嫌造假，在一审中我方书面申请对案涉空气检测真实性进行调查取证，但是一审法院没有作出处理，我方在二审中再次提交这份调查取证申请书。四、原审已向法庭提交了专业的检测机构的鉴定报告，涉案房屋室内空气污染超标，不符合居住条件。原审枉法认定涉案房屋符合居住条件，如汪骅及家人居住涉案房屋造成了身体健康的损害，这个责任究竟由谁承担？综上，原审枉法裁判，汪骅的上诉合理、合法，望二审依法纠正原审的枉法判决。被上诉人珠宾置业公司在二审中答辩称：一、珠宾置业公司与汪骅并无约定按样板房标准交楼，交付标准应以合同约定为准。1.珠宾置业公司虽然设置了样板房，但我国法律法规并无规定设置了样板房就应当按照样板房交付。《中华人民共和国合同法》第168条规定：“凭样品买卖的当事人应当封存样品，并可以对样品质量予以说明。出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同。”据此，如涉案房屋时凭样板房进行交易，则汪骅与珠宾置业公司应当在《商品房买卖合同》中明确约定涉案房屋凭样板房买卖，同时约定将样板房封存。但双方并无此约定，也没有封存样板房，这说明了珠宾置业公司与汪骅在订立合同时均未有凭样板房买卖的意思表示。2.《商品房买卖合同》所约定的交楼标准时交付的唯一依据，而非样板房。具体合同条款如下：《商品房买卖合同》第十三条“出卖人交付使用的商品房装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准。”附件二《珠宾花园高层B精装修交楼标准》，详细列明了全屋插座、开关、中央空调、热水器、门、窗、对讲机等设施设备的品牌，还分别对玄关、客厅、餐厅、卧室、书房、卫生间、厨房、阳台、外墙等各空间的天花、墙面、地面等装饰材料、面料使用标准予以明确。《商品房买卖合同》补充协议第十五条：“买卖双方之间的权利义务以合同附件为准，出卖人在广告和宣传资料中对规划建设范围内所做的说明和允诺，不构成要约，双方不受其约束”。3.《广东省商品房预售管理条例》第二十六条关于样板房在预售的商品房竣工交付使用前不得拆除的规定是行政管理方面的规定，不是认定民事权利义务的依据，不属于本案审理的范畴。且拆除样板房的行为也没有给汪骅造成任何损失，不能成为汪骅主张珠宾置业公司违约的依据。二、涉案商品房买卖合同在双方协商一致的基础上签订，非格式合同，其条款应合法有效。珠宾置业公司与汪骅在协商一致的基础上签订了涉案商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，并无违背法律的强制性规定，应合法有效。需要指出的是，珠宾置业公司如认为合同约定的交付条件：“房屋主体竣工验收合格”的规定属于格式条款，不符合客观事实、显示公平，其应当在签订合同之后1年内主张变更或撤销。而事实上，涉案商品房买卖合同签订至今汪骅都不曾提出过变更或撤销该条款的主张。三、涉案房屋符合交楼条件。广东省高级人民法院《全省民事审判工作会议纪要》中关于“一、关于房地产纠纷案件”第6条意见：“出卖人交付的商品房应满足基本的安全条件和买受人的基本居住要求，具体把握标准可审查房屋电梯、水电、煤气等是否可以正常使用”——显然，涉案房屋均已通过规划、消防、工程质量、电梯、水电、煤气的验收，并已经具备居住的条件——只是取得符合上述条件的证明文件是办理《竣工验收备案表》的前置条件，因此一审判决以此作为判断涉案房屋是否符合交付条件的工具，并无不当。另一方面，根据《国务院关于取消第二批行政审批项目和改变一批行政审批项目管理方式的决定》附件1《国务院决定取消的第二批行政审批项目目录》第76项，竣工验收备案为“告知性备案”——即竣工验收备案是开发商在完成上述验收并具备交付使用条件后，向主管部门的告知行为——涉案房屋是否取得竣工验收备案，与本案没有直接关联，不属于本案的审理范围。四、汪骅所称空气污染没有事实依据。汪骅于2012年8月13日前来收楼并拒绝房屋交接，此后汪骅根本不可能在没有钥匙的情况下进入房屋，其所提交的《室内空气质量检测报告》检测日期为2012年9月19日至9月21日，其取样和结果不足采信。另一方面，珠宾置业公司所提交的证据显示，房屋装修所采用的材料、设备均检测合格，珠宾置业公司也对房屋进行空气质量检测，其亦为合格。珠宾置业公司还对涉案工程装修进行采样检测，其结果也合格。五、关于与本案有关的行政诉讼案件即本案一审民事诉讼败诉后提起的行政诉讼案件，要求确认珠宾花园的备案行为无效的诉讼，已经被一二审驳回，现有的生效法律文书已经确认珠宾花园的竣工验收备案合法有效，至于刚才汪骅称广东省高院对这个行政诉讼案件立案再审的问题，我方没有看到或汪骅也没有提供广东省高院的立案再审决定书，所以不存在本案要延期审理和判决的问题。关于汪骅现在主要提出的一个问题是室内空气质量不合格，这是他上诉的一个主要理由，也是在行政诉讼中的一个主要的诉讼理由，我方要指出的是汪骅在民事案件一审中起诉的理由没有空气质量问题，而是其他问题，所谓的空气质量不合格的问题是汪骅在原一审民事案件进行过程中其他理由不成立以后才提出的一个新的理由，也不是她拒绝收房的理由。关于空气质量问题，珠宾花园是在2011年8月份的时候主体完工，在2011年的9月份开始珠宾置业公司通过总承包方已经委托珠海市建设工程质量检测站对珠宾花园的所有的住宅楼进行了室内空气质量检验，检验的结果室内空气质量均合格符合要求。在2012年2月15日整个珠宾花园通过了规划验收。2012年6月6日通过了竣工验收备案，2012年8月6日向汪骅发出了收楼通知，这个程序是符合法律规定的，不存在室内空气质量超标问题。根据双方签订的商品房买卖合同及补充协议第七条，双方约定的商品房使用条件是商品房经主体验收合格。从2012年6月6日具备了法定的交付条件，所以我方在8月6日发出交楼通知是符合合同约定的。按照补充合同第十一条中约定条款，房屋交付时买受人认为房屋本身或者环境设备不符合合同约定情形，双方应在完成交付后按照法规或合同约定处理，无论从哪个角度讲，汪骅拒绝收楼均不成立，以构成违约。二审期间，汪骅提交广东省高级人民法院（2015）粤高法行申字第593号《受理通知书》，证明其对（2015）珠中法行终字27号判决提出申诉，因此本案应当延期审理和判决。珠宾置业公司认为广东省高级人民法院并未对（2015）珠中法行终字27号案立案再审，因此本案不存在延期审理和判决。经审理查明，本案于2013年12月10日出具民事裁定中止本案审理，认为本案审理需要等待（2013）珠香法行初字第166号案件设立结果。汪骅在（2013）珠香法行初字第166号案件提出诉讼请求为：1、确认珠海市建设工程质量监督检测站于2012年6月6日作出的“珠海宾馆改造姓名4#、5#楼”的竣工验收备案表这一具体行政行为违法；2、珠海市住房和城乡建设局立即纠正珠海市建设工程质量监督检测站的上述行政违法行为。原审法院于2015年1月8日作出（2013）珠香法行初字第166号行政判决，认为珠海市住房和城乡规划建设局于2012年6月6日作出《备案表》，出具“同意竣工验收备案”意见的行为证据确凿、适用法律正确，程序合法，判决驳回汪骅的全部诉讼请求。该案判决后，汪骅不服原审判决，提起上诉，本院于2015年6月15日作出（2015）珠中法行终字27号行政判决，驳回汪骅上诉，维持原审判决。汪骅对（2015）珠中法行终字27号行政判决不服，向广东省高级人民法院提出申诉，广东省高级人民法院于2015年9月1日向其送达（2015）粤高法行申字第593号《受理通知书》，决定受理汪骅申请，并对是否符合再审立案条件进行审查。汪骅认为由于其已经对（2015）珠中法行终字27号行政案件提出申诉，因此本案应当延期审理和延期判决。又查明，2011年9月22日，珠海市建设工程质量监督检测站出具《室内空气质量检验报告》，显示对珠宾改造项目5#住宅楼抽检23间毛坯房的结论为，室内空气所检项目合格。2013年1月15日，深圳市建筑科学研究院有限公司接受珠宾置业公司委托出具《检测报告》，检测结论为：万科珠宾花园5栋1102房氡、甲醛、苯和TVOC等室内环境污染物浓度的检测结果符合GB／T室内空气质量标准限量值的要求。再查明，2012年8月5日，珠宾置业公司组织施工、监理、建设单位对珠宾花园高层住宅5#住宅室内装修工程共同出具《珠宾花园分项工程验收报告》，载明该装修工程质量验收合格。本院经审理查明的其他事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点如下：一、关于房屋交付标准问题及是否需要重建样板房的问题。样板房是商品房的一个包装，是房地产开发商以展示促销为目的而为顾客作出的展示平台，开发商设置样板房并不代表将样板房作为交付房屋的标准，交付房屋标准应当以双方签订的《商品房买卖合同》为依据。《商品房买卖合同》中并未有凭样板房买卖的意思表示，因此房屋装修标准只能依据《商品房买卖合同》约定的装修标准。珠宾置业公司拆除样板房行为应属于行政管理范畴，其拆除行为并未对汪骅造成任何损失，故汪骅上诉要求珠宾置业公司重建样板房，并委托专业鉴定机构对样板房检测和经业主确认后重新事实装修，理据不足，本院不予支持。二、关于珠宾置业公司是否履行合同义务及是否存在逾期交房行为。首先，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款和《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当进行综合验收，住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收；综合验收和分期验收除了建筑工程的质量验收外，还包括规划、基础设施和公共设施等满足正常居住需要的相关建设项目的验收。2004年5月19日国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目，开始实行由开发商组织各单项验收，各单项验收的结果报建设主管部门备案的制度。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条的规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。因此，建设工程完成各单项验收后需报经建设主管部门备案才完成综合或分期验收，方可交付使用。由于商品房经验收合格方可交付使用是《中华人民共和国建筑法》作出的明确的强制性规定，并且《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》明确规定验收是由工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收，并由建设主管部门备案，因此案涉《商品房买卖合同》中约定的交付条件“经主体验收合格”应当严格按照法律、行政法规的规定执行。本案案涉房屋所在的珠海宾馆改造项目4#、5#楼在2012年6月6日完成竣工验收备案手续，本院（2015）珠中法行终字27号行政判决对验收备案手续合法性予以确认，因此案涉房屋在2012年6月6日方具备交付条件。汪骅申请本院调取珠海市建设工程质量监督检测站所做的珠宾花园4#、5#楼所有的《室内空气质量检测报告》，以便证实验收备案手续真实性与合法性，对此本院认为，珠宾花园4#、5#楼竣工验收备案合法已经经过本院（2015）珠中法行终字第27号行政判决确认，因此珠宾花园4#、5#楼于2012年6月6日完成竣工验收备案手续之事实应当予以确认，现汪骅申请调取《室内空气质量检测报告》目的为了证实竣工验收备案真实性与合法性已经没有必要，故对汪骅的调查取证申请本院不予准许。汪骅上诉认为其对（2015）珠中法行终字27号行政判决提出申诉，因此本案应当延缓审理和判决，对此本院认为（2015）珠中法行终字27号行政判决为生效判决，目前汪骅并未提交证据证实该案件进入再审程序，因此本案审理应当以（2015）珠中法行终字27号行政判决查明事实为依据，本案不存在延期审理和判决情形，汪骅该上诉理由，理据不足，本院不予支持。其次，在商品房买卖中，房屋的交付是开发商和购房者的双方行为，开发商是交付的主体，而购房者既是权利人，也有及时受领的义务。对于房屋的主体质量，开发商销售的商品房如果没有经过竣工验收交付使用，则违反了法律的强制性规定，理应向购房者承担房屋质量责任，购房者亦可以因此拒收房屋。而对于房屋其他质量瑕疵，只有该质量瑕疵严重影响到购房者正常居住使用，即该质量瑕疵即便通过修复亦无法保证购房者的人身、财产安全及正常居住使用，足以影响购房者的合同目的时，购房者才能够以此拒收房屋。本案案涉房屋为精装修房屋，故案涉房屋装修工程需经验收合格并符合双方《商品房买卖合同》附件二约定的精装修交付标准，且符合房屋居住使用的需要。汪骅针对涉案房屋装修存在问题拒收房屋理由本院分析如下：1、汪骅主张在收楼时发现存在大理石石材极差、门窗和柜子木材使用劣质中密度材料、书房门被替换成玻璃门等问题，本院认为，汪骅提出上述问题均以样板房作为交付房屋装修条件，本案房屋装修交付标准应当以《商品房买卖合同》为依据，合同中并未有上述约定，因此王骅提出上述拒绝收房理由不成立，本院不予支持。2、汪骅上诉提出珠宾置业公司将地面石材、墙面石材辐射标准为A级材料换成其他材料，将16项甲醛释放量E0级的实木符合地板换成甲醛释放量为E1级材料的问题，对此本院认为，汪骅为证明涉案房屋存在辐射和甲醛超标问题提交自行委托鉴定机构作出《市内空气质量检测报告》，由于汪骅无法证实检测空气确实取于涉案房屋，因此对该《市内空气质量检测报告》本院不予采纳。鉴于汪骅无法证实涉案房屋存在辐射和甲醛超标问题，因此其以装修材料不合格拒绝收房，理据不足，本院亦不予支持。3、汪骅上诉提出厨房关于冰箱留位予以重新施工，对此本院认为，《商品房买卖合同》装修附件中没有对厨房放置冰箱空间大小进行约定，业主应当根据交付房屋中空间大小安排放置冰箱，因此不能以样板房厨房位置放置两门冰箱而涉案房屋无法放置两门冰箱为由拒绝收取涉案房屋。根据双方约定交付房屋期限是2012年6月30日，而珠宾置业公司通知汪骅交楼时间是2012年8月6日，逾期交楼时间为37天，珠宾置业公司应当承担逾期交楼违约金为3520153元×0。0001×37天=13024.57元，原审法院认定正确，本院予以维持。汪骅要求珠宾置业公司承担20万元违约金，并无事实和法律依据，本院不予支持。三、关于珠宾置业公司应否承担律师费、诉讼费及鉴定费的问题。汪骅自行委托鉴定部门产生鉴定费用，该鉴定报告并未被法院采纳，因此该费用应当由汪骅自行承担。汪骅与珠宾置业公司签订合同中并无约定产生纠纷后律师费用由珠宾置业公司负担，因此汪骅向珠宾置业公司主张律师费，理据不足，本院不予支持。至于一、二审诉讼费用，本院会根据各方承担责任比例确定诉讼费用负担。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人汪骅的上诉理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原审判决。二审案件受理费人民币4600元，由上诉人汪骅负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨卫星代理审判员 庹 佳代理审判员 王 芳二〇一五年十月二十六日书 记 员 程 敏 来自：