（2015）津法民初字第08335号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2015-11-14
案件名称
重庆市江津区山奇物业管理有限公司与周凤物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市江津区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆市江津区山奇物业管理有限公司,周凤
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第八条第一款，第六十条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第三十六条第一款，第四十一条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2015）津法民初字第08335号原告：重庆市江津区山奇物业管理有限公司，住所地：重庆市江津区几江东门转盘山奇商贸城，组织机构代码：78420493-2。法定代表人：陈敬，职务：经理。委托代理人：胡美燕，重庆君策律师事务所律师，特别授权。委托代理人：杜后利，重庆君策律师事务所律师，一般代理。被告：周凤，女，汉族，1982年8月20日出生，住重庆市江津区。委托代理人：万波（系被告丈夫），男，汉族，1980年6月11日出生，住重庆市江津区，特别授权。原告重庆市江津区山奇物业管理有限公司（以下简称山奇物业公司）诉被告周凤物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月11日立案受理后，依法由代理审判员刘云龙独任审判，适用简易程序于2015年10月10日公开开庭进行了审理。原告山奇物业公司的委托代理人胡美燕、被告周凤及其委托代理人万波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告山奇物业公司诉称：被告周凤为某号房屋产权人，也是该房屋的实际使用人，建筑面积84.72㎡。原告系该小区的物业服务企业，原、被告双方于2012年12月29日分别签订了《物业管理服务合同》及《前期物业服务收费协议》，约定由原告为该小区提供物业管理服务，被告于每月20日前按照0.6元／平方米向原告缴纳物业服务费。被告入住以来，自2015年3月起至2015年8月期间，拖欠原告物业服务费306元、电梯费255.60元，共计561.60元，经原告书面催收无果。被告享受了物业服务，拒不履行缴费义务，侵害了原告的合法权益。请求法院判决被告支付原告上述费用，并按欠费期间每日10％的标准计算支付违约金。被告周凤辩称：拒绝缴纳物业服务费的原因有物业服务合同无效，收费标准不同；物业公司存在乱收费现象，收费标准不明确；物业公司服务质量低，小区环境脏乱差、安保不到位、车辆管理差，相邻工地占据小区绿化面积，物业公司不出面解决。另违约金约定过高，不应当支持。经审理查明：被告周凤是某号房屋的产权人，建筑面积84.72㎡，原告山奇物业公司是该小区的前期物业服务企业。2011年3月28日原告山奇物业公司与重庆市中乙房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，约定由原告山奇物业公司为该小区提供前期物业服务，其中第六条约定住宅物业服务费的收费标准为0.6元／月·平方米；第二十六条约定合同期限为三年，自2011年3月28日起至2014年3月27日止。原、被告双方于2013年2月27日分别签订了《物业管理服务合同》及《前期物业服务收费协议》，其中《物业管理服务合同》第一条约定合同期限为2013年7月1日起至2018年6月30日止；第五条约定高层住宅按0.6元每平方米收取公共物业管理服务费；第七条约定甲方不按期限缴纳物业管理费及代收费等，每逾期一日应向乙方支付应缴费10％的违约金，并累计计算。《前期物业服务收费协议》第一条约定电梯费从4楼起收（含4楼），每户30元／月，每递增一层加0.90元；第二条约定物业服务费于每月6至20日前按月向乙方缴纳，备注载明按渝价（2004）778号文件规定，由于业主公用部位、公用设施设备的用水、用电费用未进入物业服务费成本，应按户据实分摊后由产权人或使用人缴纳。自被告入住至今，山奇物业公司一直为该小区提供物业服务。2015年9月2日，原告向被告邮寄了《关于催收物业服务费及电梯费的律师函》，要求被告在接到通知之日起2日内结清所欠费用，逾期未完清将依法向人民法院提起诉讼。嗣后，被告仍然拒绝缴纳所欠费用。截止原告起诉之日，被告已拖欠原告2015年3月至2015年8月期间的物业服务费304.99元（0.6元／㎡＊84.72㎡＊6月），电梯费255.60元{［30＋0.9＊（18-4）］＊6月}。现原告诉讼来院，提出上述主张。上述事实，有原、被告双方的当庭陈述，原告提交的房屋交接通知单、《前期物业服务合同》、备案证明存根、《物业管理服务合同》、《前期物业服务收费协议》、催收物业服务费律师函、相关物业服务记录，被告提交的房产证复印件、照片等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与建设单位签订的《前期物业服务合同》依法进行备案，原、被告签订的《物业管理服务合同》及《前期物业服务收费协议》均是双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合法有效，上述合同对原、被告均具有约束力，双方应依该合同享有权利和履行义务。被告辩称合同不合法，应属无效合同，经审理查明，上述三个合同均系依法自愿签订，是合同当事人的真实意思表示，并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，本院不予采纳。原告依约向被告提供了物业管理服务，被告应依约向原告交纳物业服务费用。被告自2015年3月至2015年8月期间未按合同约定向原告交纳物业服务费用304.99元，原告请求的306元系计算错误，以本院审理查明的金额为准，本院予以支持；电梯费255.60元，系根据双方约定标准按月收取，本院予以支持。关于被告辩称的物业公司乱收费问题，被告可通过行政途径解决或另案主张；关于相邻工地侵占小区绿化面积的问题，相关业主或业主委员会可直接向侵权人另案主张权利；关于小区卫生脏乱差、车辆乱停乱放、安保服务不到位等属于物业服务瑕疵，可通过业主委员会或与物业公司进行协商解决，以上均不构成拒绝缴纳物业服务费的法定理由，本院不予采纳。关于物业公司请求的违约金，被告确系有正当理由，并不构成恶意拖欠，因此，对违约金本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十一条、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告周凤在本判决生效后五日内支付原告重庆市江津区山奇物业管理有限公司2014年6月至2015年8月期间的物业服务费用304.99元、电梯费255.60元，共计560.59元。二、驳回原告重庆市江津区山奇物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果被告周凤未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告周凤负担。此款原告已预缴，经原告方同意，由被告在履行上述支付义务时一并转付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉后未按要求在七日内交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 刘云龙二〇一五年十月二十六日书 记 员 陈春梅 关注公众号“”