（2015）合民初字第404号
裁判日期: 2015-10-26
公开日期: 2015-12-14
案件名称
梁兰艳与蒙汝花确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
合山市人民法院
所属地区
合山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
梁兰艳,蒙汝花
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国城乡规划法》：第四十条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
合山市人民法院民 事 判 决 书（2015）合民初字第404号原告梁兰艳，居民。委托代理人张洪满，男，1959年10月23日出生，汉族，退休干部，住合山市岭南镇人民中路1号20栋4-8号。被告蒙汝花，女，1956年6月28日生，壮族，农民，住广西合山市岭南镇建安路（合山市水利局大门往北约60米处）。身份证号码：4522011956********。委托代理人蓝冠森，广西合山市法律服务中心法律工作者。原告梁兰艳诉被告蒙汝花确认房屋租赁合同无效纠纷一案，本院2015年8月24日受理后，依法由审判员潘福楼适用简易程序于2015年9月18日公开开庭进行审理。双方当事人及委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁兰艳诉称，原告开办了幼儿园，为了解决幼儿园搬迁用房，原告与被告于2014年9月15日签订了《租房协议》，被告把合山市岭南镇建安路14号旁一楼后一套房和二楼租给原告开办幼儿园。租期：从2016年1月1日至2019年12月31日止。近日原告得知，被告租给原告的房屋被告本人并不拥有合法的权属，而且被告所出租的房屋属于违法建筑，这样的房屋租赁行为是无效的。得知这一情况后，原告立即找被告要求终止双方签订的《租房协议》，但被告却不同意。请求法院依法判决，依法确认原告和被告于2014年9月15日签订的《租房协议》无效，本案诉讼费用由被告承担。被告蒙汝花辩称，原告诉请依据的事实不真实。被告2014年4月获得村委同意建房，7月下旬开始动工建设，原告为解决幼儿园搬迁问题，找被告商量租赁房子开办幼儿园，原被告约定好相关事宜后，被告按照原告的要求改造房屋；二是原告请求人民法院确认合同无效理由不充分，也没有法律依据，因为被告的房屋是合法建筑物；三是租房协议已经实际履行，原告应承担协议的履行义务。被告是按照原告的要求对房屋进行扩建改造。房屋改造完毕后，原告不承租，应该赔偿被告的损失。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年7月被告蒙汝花未取得建设工程规划许可证，与家人自建了合山市岭南镇建安路（合山市水利局大门往北约60米处）二套房屋。原告在被告的房屋附近开办了一个幼儿园，为了解决幼儿园搬迁用房，原告于2014年9月15日与被告签订了《租房协议》，约定被告将合山市岭南镇建安路14号旁一楼后一套房和二楼租给原告开办幼儿园，租期4年，从2016年1月1日至2019年12月31日止。租金每年4万元。合同签订后，原告将25000元转入被告亲属蒙起萍的账户。因房子尚未建成，被告按照原告的要求对房屋进行部分改造，期间，原告付了一副木门款4300元。在申办幼儿园过程中，合山市教育局要求原告搬迁需提供迁入房屋的合法手续，原告要求被告提供，被告无法提供。原告认为被告租给原告的房屋被告本人并不拥有合法的权属，而且被告所出租的房屋属于违法建筑，房屋租赁合同是无效，要求终止双方签订的《租房协议》，被告则认为被告已按照原告的要求改造房屋，租房协议已经实际履行，原告应承担协议的履行义务，不同意终止双方签订的《租房协议》。以上事实，有原告提供的《租房协议》、被告提供的村委房屋扩建申请书、村委证明、设计平面图二份、问话笔录、证人陈某等五人的证言、以及庭审笔录在案为佐证。本院认为，在城市、镇规划区内进行建筑物建设的，建设单位或者个人应当向申请办理建设工程规划许可证。本案被告出租的房屋未取得建设工程规划许可证，违反《城乡规划法》的规定，属于违法建筑，且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，被告在本案法庭辩论终结前亦未提供取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证据，原告与被告签订的《租房协议》无效，原告请求确认《租房协议》无效的理由成立，本院予以支持。按《合同法》的规定，因合同无效取得的财产，应当返还。由于双方当事人均未主张因租赁合同无效给其造成的损失，故本院双方的损失不作处理。依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定之规定，判决如下：确认原告梁兰艳与被告蒙汝花于2014年9月15日签订的《租房协议》无效。案件受理费100元，有被告蒙汝花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于广西来宾市中级人民法院。审判员 潘福楼二〇一五年十月二十六日书记员 陈志成附：本案适用的法律条文《中华人民共和国城乡规划法》第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 关注公众号“”