（2015）松民三（民）初字第1574号

裁判日期: 2015-10-26

公开日期: 2016-01-04

案件名称

殷春华、包瑞萍等与上海加都商业管理有限公司、杭州第五季百货投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市松江区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

殷春华,包瑞萍,殷皓赟,上海加都商业管理有限公司,杭州第五季百货投资管理有限公司,上海通强投资管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第六十四条

全文

上海市松江区人民法院民事判决书（2015）松民三（民）初字第1574号原告殷春华，男，1973年12月25日生，汉族，住上海市浦东新区。原告包瑞萍，女，1974年6月14日生，汉族，住上海市浦东新区。原告殷皓赟，男，2000年6月5日生，汉族，住上海市浦东新区。法定代理人殷春华。三原告共同委托代理人何俊勇，上海市志致远律师事务所律师。三原告共同委托代理人李勇，上海市志致远律师事务所律师。被告上海加都商业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人杜永林，董事长。委托代理人汤华富，男。被告杭州第五季百货投资管理有限公司，住所地浙江省杭州市。法定代表人吴晓霞，执行董事。委托代理人汤华富，男。第三人上海通强投资管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人蔡远贞，总经理。委托代理人胡小栓，男。原告殷春华、包瑞萍、殷皓赟与被告上海加都商业管理有限公司（以下简称“加都公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月12日立案受理，并依法适用简易程序审理。审理中，本院根据原告申请，依法追加了杭州第五季百货投资管理有限公司（以下简称“第五季公司”）为被告、上海通强投资管理有限公司（以下简称“通强公司”）为第三人。后因案情复杂，本案转为适用普通程序审理。本院于2015年8月25日公开开庭进行了审理。三原告的共同委托代理人何俊勇、李勇、被告加都公司、第五季公司的委托代理人汤华富、第三人通强公司的委托代理人胡小栓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告殷春华、包瑞萍、殷皓赟诉称：三原告委托原告殷春华与被告加都公司于2008年12月20日签订了《商铺合作经营合同》，将三原告购买自上海双鸥置业有限公司的商铺期房，即上海市松江区环城路XXX、XXX、XXX号“乐莫苑商铺”1层XXX室商铺委托给被告加都公司经营。根据合同第4.2条约定，第四年起于每季度第二个月的10日之前由被告加都公司向原告支付经营收益。然而，自2014年第三季度开始，被告加都公司拖欠经营收益，至今未付。后原告委托“乐莫苑商铺”小业主代表与被告加都公司谈判，被告加都公司于2014年10月16日出具《承诺书》，承诺如果2014年底不付收益，原告可解除与被告加都公司之间签订的《商铺合作经营合同》。然而被告加都公司并未兑现其承诺。另外，合同第4.8条约定，被告加都公司转租房屋时，超过合同约定的期限的，在其与承租人签约前，就超期期限内房屋租金、其他经营收益的分配与原告达成共识，并另行签订补充合同。但是，2013年6月13日，在原告不知情的情况下，被告加都公司与第三人通强公司达成了自2013年7月1日起至2023年6月30日止的《租赁合同》，也构成了违约。原告认为，被告加都公司的行为构成根本违约，根据法律规定及被告加都公司出具的《承诺书》，原告有权解除合同，并追究被告加都公司的违约责任。被告加都公司为一人有限公司，被告第五季公司为设立被告加都公司的法人独资股东。根据公司法相关规定，被告第五季公司应当对被告加都公司的债务承担连带责任。因原告与被告加都公司之间的合同解除，被告加都公司与第三人通强公司之间的合同也当然失效，故第三人通强公司应当负有返还房屋的责任。故原告起诉要求：1、判令解除原告与被告加都公司签订的关于上海市松江区环城路XXX、XXX、XXX号XXX室商铺的《商铺合作经营合同》；2、判令被告加都公司将系争房屋恢复原状、返还原告；3、判令被告加都公司按149.18元／日支付2014年7月1日起至房屋实际返还之日止的经营收益及房屋占用费；4、判令被告加都公司赔偿原告逾期付款利息损失（计算方式：以2014年7月1日至2014年9月30日的经营收益14，520元为本金，自2014年8月10日起计算至判决生效之日；以2014年10月1日至2014年12月31日的经营收益14，520元为本金，自2014年11月10日起计算至判决生效之日；以2015年1月1日至2015年3月31日的经营收益14，520元为本金，自2015年2月10日起计算至判决生效之日；上述利息标准均以年利率6%计算）；5、判令被告第五季公司就上述第3、4项诉请承担连带责任；6、判令第三人通强公司将系争房屋返还原告。审理中，原告表示将要求被告加都公司恢复原状这一诉请予以撤回，但是并不表示免除被告加都公司恢复原状的义务，原告保留相应诉权。被告加都公司、第五季公司辩称：同意解除原告与被告加都公司之间的《商铺合作经营合同》。对于第2项诉请，认为应当由第三人通强公司承担返还义务。对于第3、4项诉请的金额及计算方式，无异议，但认为其不应承担占用使用费，而应由第三人通强公司承担。对于第5项诉请，认为被告第五季公司与被告加都公司之间财务独立，两被告之间并未混同，故被告第五季公司对被告加都公司债务不应承担连带责任。第三人通强公司辩称：其与被告加都公司签订《租赁合同》而取得包括系争房屋在内的松江区环城路XXX、XXX、XXX号1-4楼租赁权，该权利应当受到法律保护。其在承租房屋后，对整栋楼进行了改造与装修，累计花费3，869万元。现在原告的房屋已经与商场融为一体，无法分割，简单的收回或分割将破坏商场的结构，同时影响商场其他部分的运营，损人不利己。如果原告收回房屋，则应当支付其装修费用、物业管理费用，这对原告本身并无任何利益。经审理查明：2008年12月20日，原告殷春华作为甲方、被告加都公司作为乙方就上海市松江区环城路XXX、XXX、XXX号之“乐莫苑商铺”1层XXX室商铺签订《商铺合作经营合同》。该合同载明三原告为该商铺的买受人，商铺购买合同价为726，000.11元。合同第2.1条约定：甲方委托乙方作为专业的商业管理公司对该房屋在商场内统一经营管理。第3.1条约定：本合同自2008年12月20日起计算，于2016年3月31日止。第4.1条约定：本合同签订后，甲方以该房屋作为投入，乙方以相关经营费用（包括但不限于招商费用、宣传推广费用、二次装修费用、物业管理费用、公用事业费等）作为投入。第4.2条约定：合同期限内，商场由乙方负责或由乙方委托专业公司经营管理，第四年起至第六年止甲方获取的经营收益的金额为甲方购房成交价格的百分之七点五；第七年起至第八年止甲方获取的经营收益的金额为甲方购房成交价格的百分之八，上述甲方的收益均为税前收入。乙方应在每个季度的第二个月的十号之前向甲方支付上述费用，若乙方未能如期支付上述费用，则乙方必须按银行同期存款利率向甲方支付滞纳金（由于甲方原因未及时收取除外）。该房屋产生的其它经营收益归乙方所有，包括但不限于租金收入、其他经营收益。合同对其他事宜进行了约定。同日，三原告出具《授权书》，言明授权被告加都公司在与其合作经营期间统一经营管理该房屋。2014年10月16日，被告加都公司出具承诺书，言明：“经与玩库商厦一楼127户小业主代表友好协商，为确保全体小业主合法权益，就拖欠房租一事，上海加都商业管理有限公司承诺如下：1、加强大厦租户租金催讨力度，签署本协议日开始收回租金全部用于支付小业主；2、保证在2014年底前支付最少两季租金共计300万元；3、若上海加都商业管理有限公司在2014年底前未兑现以上承诺，小业主方可以单方面解除合作经营协议，并收回商铺，并且小业主拥有商铺的所有权利。任何之前与上海加都商业管理有限公司所签署的合作合同（等）协议，小业主方概不承认。4、此承诺书为小业主方与上海加都商业管理有限公司合作经营协议的补充协议。如与此条约冲突。以补充协议为准。”2015年1月14日，被告加都公司出具《确认书》，表示如果其与“乐莫苑”商铺的127位业主（见附件名单）因《商铺合作经营合同》发生纠纷，其同意交由商铺所在地的上海市松江区人民法院诉讼解决。被告加都公司对于2014年7月1日起的经营收益尚未支付原告。另查明：被告加都公司作为出租方、第三人通强公司作为承租方曾签订租赁合同，约定第三人通强公司承租上海市松江区环城路XXX、XXX、XXX号“LOMO玩库商场”内1—4楼的经营面积租赁区域，租赁期限自2013年7月1日起至2023年6月30日，其中2013年7月1日至2014年4月30日为装潢免租期。合同还约定了其他事宜。再查明：被告加都公司为一人有限责任公司，现在登记的股东仅为被告第五季公司。还查明：三原告于2009年9月取得本案所涉的松江区环城路XXX、XXX、XXX号XXX室上海市房地产权证。以上事实，有《商铺合作经营合同》、《授权书》、《承诺书》、《上海市房地产权证》、《确认书》、《租赁合同》以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原告与被告加都公司之间的《商铺合作经营合同》，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。合同当事人均应当恪守履行各自的合同义务。关于原告要求解除与被告加都公司之间《商铺合作经营合同》、被告加都公司返还房屋的问题。根据查明的事实，被告加都公司对于2014年7月1日起经营收益未向原告支付，依据其所签署的《承诺书》，原告有权解除合同，并要求被告加都公司返还房屋。故原告要求解除与被告加都公司签订的《商铺合作经营合同》并要求加都公司返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告加都公司支付经营收益、占用使用费以及相关利息的问题。本院认为，两被告对原告的计算方式未提出异议，而原告此项主张亦不违背合同和法律规定，故本院予以支持。被告加都公司以其非房屋实际使用人为由拒付经营收益、占用使用费的意见，并无法律依据，本院不予采信。关于原告要求被告第五季公司对被告加都公司债务承担连带责任的问题。被告加都公司为一人有限责任公司，被告第五季公司为其唯一股东。根据公司法的相关规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，被告第五季公司并未举证证明被告加都公司的财产独立于其自己的财产，故原告要求被告第五季公司对被告加都公司所负债务承担连带责任的请求，法院予以支持。关于原告要求第三人通强公司返还房屋的问题。因第三人通强公司系从被告加都公司处承租系争房屋，现原告与被告加都公司之间的《商铺合作经营合同》已解除，第三人通强公司亦有义务将房屋返还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告殷春华、包瑞萍、殷皓赟与被告上海加都商业管理有限公司之间所签订的关于上海市松江区环城路XXX、XXX、XXX号XXX室商铺《商铺合作经营合同》已解除；二、被告上海加都商业管理有限公司、第三人上海通强投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告殷春华、包瑞萍、殷皓赟位于上海市松江区环城路XXX、XXX、XXX号XXX室商铺；三、被告上海加都商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内按149.18元／日标准向原告殷春华、包瑞萍、殷皓赟支付2014年7月1日起至上述房屋实际返还之日止的经营收益及房屋占用费；四、被告上海加都商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告殷春华、包瑞萍、殷皓赟逾期付款利息损失（计算方式：以2014年7月1日至2014年9月30日的经营收益14，520元为本金，自2014年8月10日起计算至本判决生效之日；以2014年10月1日至2014年12月31日的经营收益14，520元为本金，自2014年11月10日起计算至本判决生效之日；以2015年1月1日至2015年3月31日的经营收益14，520元为本金，自2015年2月10日起计算至本判决生效之日；上述利息标准均以年利率6%计算）；五、被告杭州第五季百货投资管理有限公司对上述第三、四项债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费859元，由被告上海加都商业管理有限公司、杭州第五季百货投资管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　　张　利审　判　员　　惠　蕙人民陪审员　　陆为明二〇一五年十月二十六日书　记　员　　沈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国公司法》第六十四条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。来源：百度搜索“”