浙绍民终字第1451号

裁判日期: 2015-10-22

公开日期: 2015-12-21

案件名称

朱笑扬与浙江展诚置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省绍兴市中级人民法院

所属地区

浙江省绍兴市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

朱笑扬,浙江展诚置业有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款，第十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

浙江省绍兴市中级人民法院民事判决书浙绍民终字第1451号上诉人（原审原告）朱笑扬，次族。委托代理人（特别授权）徐觉醒，浙江司正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）浙江展诚置业有限公司，住所地诸暨市陶朱街道展诚大道68号二楼。法定代表人王兵，董事长。委托代理人（特别授权）俞岚、周春芝，浙江永大律师事务所律师。上诉人朱笑扬因与被上诉人浙江展诚置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2014）绍诸民初字第3083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决查明：2012年9月23日，原、被告双方签订《展诚·滨江左岸一期排屋选房认购书》一份，约定由原告向被告购买被告开发的、位于诸暨市陶朱街道“展诚·滨江左岸”小区内1107号排屋一幢，排屋面积为390.40平方米，含编号为184号的地下停车库一个，另由被告免费赠送编号为202号的地下停车库一个；总房价为6023654元；原告应于2012年10月15日前至被告公司展示中心足额缴纳房款，签订商品房买卖合同、前期物管协议及有关的其他文件，被告的交房期限为2014年5月31日等内容。认购书签订后，原告即于当日一次性付清全部购房款。至2012年10月15日，双方未能订立正式的商品房买卖合同。2014年6月初，原告接到被告工作人员的交房电话通知。同年6月5日，原告在被告工作人员朱璐的陪同下进行交房验收，但发现房屋存在质量问题，便当场提出异议，为此，双方没有办理交房手续。后原告于2014年6月16日、6月27日两次书面致函被告，提出房屋存在的质量问题，要求被告在交房期限内予以解决，但无果。2014年7月8日被告回复原告，就房屋存在的质量问题以及解决方案做了说明，并承诺于2014年7月20日左右完成修复工作。2014年7月底，原告去现场查看时发现仍存在质量问题，便当面提出异议。被告于2014年8月4日回复原告，认为房屋质量已于2014年7月20日基本修复，经过一段时间的观察未发现新的问题。2014年8月12日原告与其他两位业主第三次致函被告，指出房屋依旧存在受潮、渗水等问题，要求被告能够修复。为保全证据，原告于2014年8月20日向诸暨市公证处申请办理保全证据的公证，诸暨市公证处接受申请后遂派工作人员前往现场拍照及摄像，并录制了光盘。后诸暨市公证处于2014年9月12日出具公证书一份，载明照片与光盘的内容与现场实际情况相符。2014年10月30日，原告因与被告多次交涉无果，遂诉至该院，要求判如所请。另查明，被告展诚公司于2012年9月20日取得涉案房屋的商品房预售证，2014年5月30日通过涉案房屋的竣工验收备案，并于2014年5月取得住宅质量保证书和住宅使用说明书。现原告认为的涉案房屋存在质量问题（渗水）的部位均已通过建设工程的质量验收，但在长期被雨水浸泡后，地下车库较为潮湿、负一层墙体和南北下沉庭院的墙体中部分角落至今仍存有水渍。原审判决认为：当事人应当按照约定全面履行自已的义务。本案中，原、被告于2012年9月23日订立的《展诚·滨江左岸一期排屋选房认购书》系双方真实意思表示，主体适格，内容亦不违反法律法规的规定，应属合法有效。该认购书具备商品房买卖合同的主要条款，且被告已经按照约定收受全部购房款，双方均认为该认购书系商品房买卖的本约合同，故双方当事人均应按照合同的约定履行。现原告认为其认购的房屋存在质量问题，严重影响其正常的居住使用，且涉案房屋尚不具备交付条件，要求解除合同并返还房款、支付利息；但被告认为涉案的房屋早已具备交付条件，虽双方在验房时发现存有瑕疵，但被告已经进行修复，并不影响该房屋的居住使用功能，故不足以导致合同的解除。现依据审理查明的事实，涉案房屋在2014年5月取得住宅质量保证书和住宅使用说明书，具备法定的交付条件。因此，双方的争议焦点在于：依照涉案房屋的现状，是否足以严重影响原告的正常居住使用，从而导致其可以解除合同。该院认为，涉案房屋在原、被告双方为办理交房手续而进行的验房时发现了部分问题，并由被告进行相关修复是客观存在的。迄今为止，涉案房屋尚存有负一层的墙体和南北下沉庭院的墙体中部分角落有水渍、地下车库较为潮湿等问题，但对整幢建筑物的地基基础、主体结构以及其他项目原告均无质量异议。对上述尚存的问题，被告通过提供质量验收合格记录证明房屋的质量合格，原告未能举证证明上述问题属于房屋本身的质量问题，且问题的严重程度已经达到严重影响正常居住使用的界限，故原告据此解除合同，该院难以支持。至于原告提出的被告逾期交房五个月，比照被告与其他买受人签订的商品房买卖合同原告享有解除权的观点。首先，原、被告之间在合同中并未约定逾期交房解除权，被告与其他买受人之间订立的商品房买卖合同对原、被告之间既没有关联性亦不具有约束力，不能比照其他买受人与被告之间存在着逾期交房的约定就推断原告亦享有逾期交房的合同解除权；其次，原、被告合同约定的交房期限是2014年5月31日，双方在2014年6月5日共同对涉案房屋进行验房时产生了纠纷，导致未能正常办理交房、收房手续，故不存在被告逾期交房五个月的情形。因此，对原告提出的该观点该院亦不予采信。现原告要求解除双方于2012年9月23日订立的《展诚·滨江左岸一期排屋选房认购书》，并由被告返还房款、支付利息的诉讼请求，缺乏事实和法律根据，该院不予支持。但对涉案房屋现存的瑕疵，被告展诚公司作为商品房的出卖人，应当遵循公平和诚实信用的原则，妥善的为原告加以修复和解决，相关费用由被告负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十三条之规定，判决：驳回原告朱笑扬的诉讼请求。案件受理费66566元，由原告朱笑扬负担。上诉人朱笑扬不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、涉案商品房存在严重质量问题，且已经达到严重影响正常居住使用的程度。房屋在被上诉人通知交房时即2014年6月5日存在严重的质量问题：1.地下车库地面严重积水，墙壁严重漏水、受潮等；负一层部分墙壁渗水；南庭院渗水严重，夹层北墙底渗水等。对此，原审判决作出了认定，被上诉人也是承认的。上述问题属于房屋本身的质量问题，对此被上诉人在2014年7月8日和2014年8月4日的回复中没有提出异议。从举证责任分配上讲，上诉人已经提供证据表明房屋存在质量问题，故如房屋质量问题不是房屋本身的原因，是上诉人或第三人原因应由被上诉人举证。原审法院将证明房屋有质量问题的举证责任分配给上诉人不当。2.该房屋的质量问题已经影响到正常居住使用的程度。根据《浙江省实施中华人民共和国消费者权益保护法办法》第29条规定，在保修期内，发生地基下沉、房屋倾斜、墙体开裂等严重质量问题的，或者屋面、墙面、地面等部分发生质量问题经两次修理仍不能正常使用的，经营者应当根据消费者的要求按本办法第二十八条第三款规定负责退房并赔偿损失。本案中因房屋质量问题，上诉人多次致函被上诉人，但仍未解决，至起诉时，该房屋仍存在墙面渗漏的问题，可以由诸暨市公证处出具的公证书及视频资料证实。3.上诉人花费高昂的费用购买讼争房屋是为了住的舒适，但本案中房屋负一层及地下车库存在积水问题，地下室也是上诉人以与房屋同等价格购买的，这样的合同不能解除合同不当。4.讼争房屋出现质量问题的原因是被上诉人没有按照规范施工。被上诉人在2014年7月8日给上诉人的回复中已承认质量问题的原因有：地下室局部地面架空区域内填建筑垃圾；局部防水施工不当，导致地表水沿砖墙和剪力墙交接处渗入；车库地面施工时找坡处理不当，使凝结水沉积出库内；局部打胶处理不到位等。另从证据编号为96号的诸暨展诚置业有限公司工程联系单的内容可知，防水工程完成后必须以素土回填，但被上诉人却以建筑垃圾回填。故正是因为被上诉人未规范施工，才导致房屋存在严重质量问题。原审法院以原告未能证明房屋本身有质量问题，且问题的严重程度已达到严重影响使用为由不支持上诉人诉请不当。二、被上诉人逾期未完成房屋的交付，上诉人有权解除合同。商品房的交付是指房地产开发企业根据法律规定将符合交付使用条件的房屋按期向买受人交付。不但包括交付的行为，也包括买受人检验房屋并接受房屋的行为。如果房屋存在质量问题，不能以出卖人单方通知来认定房屋已经交付。根据商品房买卖合同惯例及《浙江省商品房买卖合同》示范文本以及上诉人与其他买受人签订的合同第十一条规定，商品房交付时间以修复后的时间为准。本案中合同中约定交房时间是2014年5月31日，后经多次修复仍未解决问题，原审法院认定被上诉人不存在逾期交房五个月的情形是错误的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定，出卖人迟延交付房屋，经催告后三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，故上诉人有权解除合同。故请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人浙江展诚置业有限公司答辩称：一、关于房屋是否存在严重影响上诉人生活居住的问题，被上诉人在原审中提交了房屋验收质量合格证等材料，证明房屋没有质量问题。上诉人说的质量问题是地下室，但地下室不属于商品房的主体结构。根据相关法律规定，只有因房屋主体质量结构不合格，不能交付使用或者房屋质量问题严重影响正常居住使用的，经修复不能解决，那么作为本案的上诉人才有权解除合同，但是本案中不存在法律规定的法定解除条件。如果上诉人认为存在房屋潮湿等问题，应该委托相关的鉴定部门进行鉴定。现在被上诉人的房屋经相关部门进行核准后是合格的，所以被上诉人认为本案的涉案商品房不存在足以影响上诉人居住的问题。二、关于涉案商品房交付是否逾期的问题，涉案商品房是2014年5月30日之前验收完毕，在合同约定期限内已经通知上诉人交房，但是上诉人因为查验房屋时发现地下室有潮湿问题不愿交付使用，所以不存在被上诉人逾期交付商品房的问题。地下室的潮湿是因为上诉人对于涉案商品房未交付使用，导致该房屋长时间未能使用和装修，对房屋存在一定的损伤。所以被上诉人认为本案不存在被上诉人违约的情形。相反，上诉人应该向被上诉人缴纳一定的保管费用，因为是上诉人违约在先。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。上诉人在二审中向本院提交公证书及光盘各一份，要求证明到2015年7月4日为止，房屋渗漏问题依然存在，以及的周边配套、道路施工没有完工，不能正常使用。被上诉人质证认为对证据真实性没有意见，但公证书要证明的事实已经在原审事实中予以认定。上诉人要证明房屋周边配套不完善，被上诉人认为视频中配套设施被上诉人未核实是否属于上诉人房屋周围，且房屋周边配套与房屋质量没有必然关联性。本院认为上诉人要求证明房屋有渗漏问题依然存在，该事实已经原审法院予以认定，而房屋周边配套情况与房屋是否有质量问题以及上诉人是否可以解除合同之间不具有必然关联性，对其证明力本院不予认定。被上诉人在二审中未向本院提供新的证据。本院经二审审理查明的事实与原审判决认定的一致。本院认为，本案的争议焦点在于，上诉人可否以房屋存在质量问题以及被上诉人逾期交房为由要求解除合同。对此评析如下：从本案当事人提供的证据及原审法院查明的事实看，讼争存在负一层的墙体和南北下沉庭院的墙体中部分角落有水渍、地下车库较为潮湿等问题，但上诉人可否以存在上述问题为由要求解除合同？被上诉人主张房屋没有质量问题，上诉人所称的地下室不属于房屋主体结构，也不影响上诉人居住使用。对此本院认为，因双方未签订正式的商品房买卖合同，故对于可解除合同情形未有明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条对于买受人要求解除合同的条件限定为“房屋质量问题严重影响正常居住使用”，本案中上诉人房屋虽存在负一层墙体、庭院部分角落有水渍、地下车库存在潮湿的问题，但本院无法认定其已达到影响上诉人正常居住使用的程度，对于上诉人以此要求解除合同的诉请原审法院未予支持应属合理。对于上诉人主张存在逾期交房要求解除合同的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”本案中，双方合同中约定交房时间为2014年5月31日，本案双方在2014年6月5日对房屋验房时产生纠纷，未能正常办理交房手续，但被上诉人未能交房系因上诉人未收房，且未收房的原因已由法院认定并非为影响正常居住使用的问题，故原审法院未认定被上诉人存在逾期交房的情形，并未支持上诉人以此为由要求解除合同的诉请应属正确，本院予以照准。综上，上诉人的上诉理由不足，本院依法不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费66566元，由上诉人朱笑扬负担。本判决为终审判决。审　判　长　　刘　艳审　判　员　　楼晓东代理审判员　　王　翠二〇一五年十月二十二日书　记　员　　陈赛赛搜索“”