（2015）云法民初字第02173号
裁判日期: 2015-10-22
公开日期: 2016-03-31
案件名称
朱光军与张孝均,重庆祖松建筑工程有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
云阳县人民法院
所属地区
云阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱光军,张孝均,重庆祖松建筑工程有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款
全文
重庆市云阳县人民法院民 事 判 决 书（2015）云法民初字第02173号原告朱光军，男，汉族，1986年1月1日出生。委托代理人林雄、王小平，重庆四正律师事务所律师。特别授权。被告张孝均，男，汉族，1978年11月15日出生。被告重庆祖松建筑工程有限公司，住所地，重庆市云阳县盘龙镇永昌路17号。法定代表人柯贤君，系该公司董事长。委托代理人李钦白、向晋平，重庆龙脊律师事务所律师。特别授权。原告朱光军诉被告张孝均、重庆祖松建筑工程有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月9日立案受理。依法由审判员李中云担任审判长，与人民陪审员黄作兵、李川江组成合议庭，共同负责对案件的审理，适用普通程序并于2015年10月8日公开开庭进行了审理。原告朱光军的委托代理人林雄，被告重庆祖松建筑工程有限公司的委托代理人李钦白、向晋平到庭参加诉讼。被告张孝均下落不明，本院于2015年7月24日向被告张孝均公告送达起诉状副本、应诉通知、举证通知、合议庭组成人员通知及开庭传票，期满后被告张孝均仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告朱光军诉称，被告重庆祖松建筑工程有限公司承建位于云阳县青龙街道磨子岭外翠岭怡景集资房，委派被告张孝均为项目负责人。2014年1月被告张孝均出示联建房牵头人何江川与被告重庆祖松建筑工程有限公司签订的《集资建房合同》，称有权出售4套房屋，原告便与被告张孝均协商购买一套住房，且于2014年1月24日与被告张孝均签订了《集资建房合同书》，约定购买翠岭怡景A栋1单元8楼A2户型的房屋一套，总价款37.855万元，原告于当日向被告张孝均支付房款33万元。之后，原告按照约定找联建房牵头人何江川直接签订购房合同时，才知道被告张孝均并没有将房款交付给何江川，且原合同加盖的重庆双蕾房地产开发有限公司的印章不真实，由此要求解除合同。被告张孝均书面承诺解除合同，并限于2014年6月18日还清33万元，同时支付违约金5000.00元，逾期不还按照每天1000元支付利息。期限届满后原告找被告张孝均还款，被告张孝均自限于2014年12月9日前付清。但被告张孝均到期仍然不能履行承诺。综上，被告张孝均收取房款后不能交房，承诺退款也不能履行，丧失了诚信。由于被告张孝均是被告重庆祖松建筑工程有限公司的项目负责人，因此原告要求两被告承担偿还责任。起诉请求：1、判令被告连带偿还原告购房款28万元，支付违约金5000.00元，并支付从2014年1月至2015年6月9日的利息2万元，从2015年6月10日起至本息结清时止按照月利率2%支付利息；2、本案诉讼费由被告负担。被告张孝均未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。被告重庆祖松建筑工程有限公司辩称，本案被告重庆祖松建筑工程有限公司不是适格的诉讼主体；被告张孝均系建设施工的项目负责人，无权处分房屋；被告重庆祖松建筑工程有限公司不应该承担本案的付款义务及支付利息的责任；原告要求支付利息且按照2%的月利率支付没有事实及法律依据；原告诉称是与双蕾房地产开发公司签订的合同，故本案存在漏列当事人。综上，建议法院驳回原告对被告重庆祖松建筑工程有限公司的起诉或者诉讼请求。经审理查明，云阳翠岭怡景项目原云阳镇何江川、刘玉明等水淹移民联建房，联建户以重庆双蕾房地产开发有限公司名义将工程发包给被告重庆祖松建筑工程有限公司承建。2014年4月26日被告重庆祖松建筑工程有限公司向重庆双蕾房地产开发有限公司出具授权委托书一份，委托被告张孝均为该工程现场管理事宜。其代理有效期：至施工完成。2014年1月24日被告张孝均以“翠岭怡景项目部”（甲方）与被告朱光军（乙方）签订《组团建设翠岭怡景A栋集资建房合同书》一份，约定乙方订购甲方位于A栋楼一单元八层A2户型房屋一套，面积113平方米，单价为每平方米3350.00元，购房总价款378550.00元；同时，双方还对付款期限及方式、合同变更、房屋的交付、产权证件的办理和交付等内容进行了约定，其中第十二条违约责任约定，本合同一经签订，甲、乙双方均不得擅自变更或终止合同，否则视为违约，并按房款总额由违约方支付5%的赔偿金与对方，甲方不按约定时间向乙方交付房屋，逾期每天向乙方支付房款总额万分之零点一的资金占用费。合同尾部“甲方代表签字（盖章）”处盖有“重庆双蕾房地产开发有限公司”印章及被告张孝均签名；“乙方签字（盖章）”处有原告朱光军签名。同日，被告张孝均向原告出具收据，其内容是：“交款单位：朱光军，收款方式：付房款，人民币：叁拾叁万元，收款事由：翠岭怡景A栋一单元802”。2014年5月18日被告张孝均以代表重庆祖松建筑工程有限公司（乙方）与“翠岭怡景项目部”（甲方）签订《组团建设翠岭怡景集资建房合同书》，该合同约定乙方订购甲方的住房有4套，其中包括A栋1单元8层、A2户型、房号801、面积113平方米及A栋1单元8层、A1户型、房号802、面积104平方米。同时合同还约定：乙方必须到甲方处以本合同签订的单价及内容签订单套分户合同作为本合同的完善和补充，但乙方售房对象应当与乙方代理人书写的承诺书中的售房方案一致，如售房对象不属于承诺书的售房对象，该份销售转让合同无效，该房由甲方另行销售。乙方转让的房款应全额交付给甲方，甲方按照约定支付乙方。如未经甲方同意，乙方直接收款，则甲方有权拒绝为该房办理分户合同及办理相关手续，且乙方的转让合同无效，乙方与甲方涉及到该房合同无效，甲方有权另卖房屋，甲方有权按照房款同行份额收取违约金，该违约金可以在工程拨付款中直接扣除。2014年11月19日被告张孝军向原告作出承诺书：“张孝军于2014年1月24日收取了朱光军购房款叁拾叁万元，出售朱光军的房屋位于云阳县新县城关坪路休闲广场外，龙江航运公司职工宿舍楼（左侧）。具体位置是A栋1单元八层A2户型，单价为3350.00元每平方米，面积约为113平方米，并与朱光军签订了组团建设翠岭怡景A栋集资建房合同书，该合同书是2014年1月24日签订的，合同甲方盖有重庆双蕾房地产开发有限公司公章，法人代表签的我张孝军本人名字。朱光军交的购房款因被我张孝军挪用，2014年5月18日我给朱光军出具了欠条一份，约定当年6月18日还清这笔钱330000.00元，如到期不还每天付壹仟元利息。2014年11月19日朱光军与他父亲再次找到我要求交房，因这笔钱我没交到公司，我无法交房。现我特别承诺：限于2014年12月9日前将我所收取朱光军购房款330000.00元全部退还朱光军。如到期不还，我愿承担一切法律责任和违约责任以及资金利息”。后被告于2014年12月份返还了原告购房款5万元，余欠购房款28万元至今未返还。对于上述事实，除原告的陈述外，有原、被告身份信息、《组团建设翠岭怡景A栋集资建房合同书》、收据予以证实，上述证据来源合法，内容能相互印证，本院予以采信。本院认为，被告张孝军于2014年1月27日与原告签订的《组团建设翠岭怡景A栋集资建房合同书》中，甲方翠岭怡景项目部在合同书尾部加盖了重庆双蕾房地产开发有限公司的印章，被告张孝军作为甲方代表签名确认，甲方翠岭怡景项目部具有销售所建房屋的资格，即使张孝军无权处分，该买卖合同依然有效。原告放弃对重庆双蕾房地产开发有限公司主张权利，系当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。被告张孝军实际收取了原告的购房款，而被告张孝军不能交付房屋，系被告张孝军违约。原告主张被告张孝军返还购房款、支付违约金并赔偿资金占用损失，本院认为原告与被告张孝军在合同中约定“甲、乙双方均不得擅自变更或终止合同，否则视为违约，并按房款总额由违约方支付5%的赔偿金与对方”，因此，对于原告主张违约金5000.00元，本院予以支持；在合同履行过程中被告于2014年5月18、11月19日分别向原告作出返还购房款承诺，逾期还款每天付原告1000.00元利息，该约定的资金占用损失过高应予以调整，但原告自愿主张被告支付从2014年1月至2015年6月9日的资金占用损失2万元，并从2015年6月10日起至本息结清时止按照月利率2%支付资金占用损失，符合法律相关规定，本院予以支持。被告重庆祖松建筑工程有限公司虽然承包了翠岭怡景项目并委托被告张孝军为现场负责人，但并未授权被告张孝军出卖房屋，也没有对其出卖行为予以追认；即使发承包双方因工程款给付发生纠纷，被告重庆祖松建筑工程有限公司也无权直接对其承建的房屋进行出卖；原告与被告张孝军所签订的合同中无被告重庆祖松建筑工程有限公司的有效确认，原告也未提供证据证明被告重庆祖松建筑工程有限公司收取了被告张孝军转交的原告购房款，因此，原告要求被告重庆祖松建筑工程有限公司承担返还购房款及赔偿损失的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、被告张孝均于本判决生效后十日内返还原告朱光军购房款28万元，并支付截止2015年6月9日的资金占用损失2万元；从2015年6月10日至付清之日止，以本金28万元按月利率2%计算资金占用损失。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5875.00元，公告费400.00元，由被告张孝均负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书后指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 李中云人民陪审员 黄作兵人民陪审员 李川江二〇一五年十月二十二日书 记 员 冯 清 更多数据：