（2015）郑民四终字第2040号
裁判日期: 2015-10-18
公开日期: 2016-05-03
案件名称
郭红艳与河南省兴达置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郭红艳,河南省兴达置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）郑民四终字第2040号上诉人（原审原告）郭红艳，女，1971年8月9日出生，汉族。委托代理人寇艳君。被上诉人（原审被告）河南省兴达置业有限公司，住所地河南省郑州市南阳路144号附1号。法定代表人赵振超，董事长。委托代理人段颖杰，系该公司职员。委托代理人王争，系该公司职员。上诉人郭红艳因与被上诉人河南省兴达置业有限公司（以下简称兴达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2015）二七民二初字第1801号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郭红艳的委托代理人寇艳君，被上诉人兴达公司的委托代理人段颖杰、王争，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年12月1日，郭红艳与兴达公司签订《商品房买卖合同》约定：郭红艳以470836元的价格购买兴达公司位于二七区郑密路东、赵庄街南5幢2单元13层1307号房屋。该合同第十五条约定：兴达公司应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由兴达公司提供的资料到产权登记机关备案。如因兴达公司的责任，郭红艳不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意郭红艳不退房，兴达公司按已付房价款的0.2%向郭红艳支付违约金。该合同的实际履行中，郭红艳己按照约定支付购房款，兴达公司于2012年11月9日向郭红艳交付房屋。后双方发生纠纷，郭红艳以兴达公司未办理房产证为由诉至该院，要求兴达公司支付违约金并为其办理房屋所有权证。本案证据未显示兴达公司在房屋交付后360日内持办理权属登记需有兴达公司提供的资料到房屋管理机关备案。原审法院认为，郭红艳与兴达公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，且不违反禁止性法律规定，为有效民事法律行为，双方应按照合同约定的内容履行各自的义务。该合同的实际履行中，郭红艳己按照约定支付购房款，己履行合同约定的义务。兴达公司于2012年11月9日向郭红艳交付房屋后，未在360日内持办理权属登记的资料到产权登记机关备案，违反了合同约定的义务，应适用合同第十五条的约定，按照郭红艳已付房款（470836元）0.2%的比例支付郭红艳违约金941.67元。故郭红艳要求兴达公司支付941.6元违约金的诉讼请求，该院予以支持。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条虽未明确约定兴达公司协助郭红艳办理房产证的内容，但作为房屋的出售方，兴达公司协助郭红艳办理房产证是其销售房屋应尽的附随义务。故兴达公司应按照房屋管理机关的要求，在具备办理房屋登记的条件后，协助郭红艳办理本案诉争房屋的所有权证书。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、兴达公司在具备办理房屋登记的条件十日内，应按照房屋管理机关的要求，协助郭红艳办理二七区郑密路东、赵庄街南5幢2单元13层1307号房屋的所有权证书；二、兴达公司应于判决生效后十日内支付郭红艳违约金941.6元；三、驳回郭红艳的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由兴达公司承担；余额25元，退还郭红艳。上诉人郭红艳不服原审判决，向本院上诉称，原审法院认定“被上诉人在具备办理房屋登记的条件后，协助上诉人办理房屋所有权证”，明显不符合客观事实，存在显失公平，适用法律错误。本案毋庸置疑的事实是被上诉人在履行与上诉人之间的商品房买卖合同中严重违约，在商品房交付使用后360个工作日内没有将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案，致使上诉人无法取得房产证，对此被上诉人应当承担逾期办理房产证的违约责任。既然一审法院已经在审理中查明了上述事实。而又错误的认定在被上诉人具备办理房屋登记的条件后，协助上诉人办理房屋所有权证这一点属于前后矛盾。“房屋登记”众所周知是建立在开发销售一方在项目竣工后持相关材料到房地产权属部门申请办理权属登记。而不是在开发商具备办理房屋登记条件后才提交相关材料办理房产证，提交相关材料应在前。根据双方《商品房买卖合同》第十五条约定，被上诉人作为开发销售一方应在360日内向房产管理部门提交所有相关手续，是为上诉人取得产权证书做好前期工作。按照一审法院判决第一项，如果被上诉人永远不具备办理房屋登记条件，那么直接导致上诉人同样也永远无法取得房屋所有权证书。这一判决显失公平，直接造成上诉人购房目的不能实现，合法权益无法维护。被上诉人兴达公司答辩称，一审事实清楚，法律正确，应予维持。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为：商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。在买受人按照约定支付购房款后，房地产开发企业在合理期限内向买受人转移房屋所有权既是商品房买卖合同的应有之义，也是诚实信用原则的具体体现。关于违约金问题，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。郭红艳在庭审中主张兴达公司按总房款的5‰按日承担三个月内未协助办理房产证的罚金，但其在原审诉讼请求和二审上诉请求中均未涉及该项主张，故该项主张不宜在本案中予以处理。关于协助办理房屋所有权证书问题，在法律上和事实上可以履行的前提下，兴达公司有义务在合理期限内协助郭红艳办理本案诉争房屋所有权证书。兴达公司在长达两年多的时间内未履行其协助义务显属违约，也明显违背了诚实信用原则的要求。兴达公司所述规划复核程序导致无法及时办证的理由并非法定的免责事由，但考虑到房屋产权备案所需的必要时间，结合房屋买受人的容忍程度，本院认为兴达公司自本判决生效之日起三个月内协助郭红艳办理房屋所有权证书较为妥当。如兴达公司在三个月内未履行协助义务，郭红艳可就兴达公司逾期协助办理房屋所有权证书造成的损失另行主张。故对于协助办理房屋所有权证书问题，原审认定事实清楚，但处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省郑州市二七区人民法院（2015）二七民二初字第1801号民事判决第二项；二、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2015）二七民二初字第1801号民事判决第一项、第三项；三、河南省兴达置业有限公司于本判决生效之日起三个月内协助郭红艳依法办理二七区郑密路东、赵庄街南5幢2单元13层1307号房屋的所有权证书；四、驳回郭红艳的原审其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由河南省兴达置业有限公司负担；二审案件受理费50元，由河南省兴达置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵洪印审判员 邢彦堂审判员 杜麒麟二〇一五年十月十八日书记员 杨 周 搜索“”