（2015）当民一初字第00705号
裁判日期: 2015-10-16
公开日期: 2016-09-20
案件名称
陶顺宝与马鞍山山鹰置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
当涂县人民法院
所属地区
当涂县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陶顺宝,马鞍山山鹰置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
安徽省当涂县人民法院民 事 判 决 书（2015）当民一初字第00705号原告：陶顺宝。委托代理人：陶学龙，当涂县石桥镇法律服务所法律工作者。被告：马鞍山山鹰置业有限公司，住所地安徽省当涂县姑孰镇太白路371号，组织机构代码证号××。法定代表人：吴丽萍，董事长。委托代理人：程峻，安徽峭正律师事务所律师。委托代理人：徐子珂，安徽峭正律师事务所律师。原告陶顺宝与被告马鞍山山鹰置业有限公司（以下简称：马鞍山山鹰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员袁泉独任审判，公开开庭进行了审理。原告陶顺宝及其委托代理人陶学龙、被告马鞍山山鹰公司的委托代理人程峻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶顺宝诉称：2011年11月10日，其预购马鞍山山鹰公司开发的坐落于安徽省当涂县姑孰镇香榭美地A区7幢102室商品房（期房）一套，面积112.29平方米，合同价款56.81万元。根据合同载明，该房于2012年12月31日前交付，马鞍山山鹰公司于2012年12月17日电话通知其到香榭美地物业管理处交付该商品房。交房时经其现场查验，7栋楼房顶部已改变了原设计规划，加建了近70多平方米的建筑物，其随即提出异议，马鞍山山鹰公司解释并承诺会及时妥善处理。马鞍山山鹰公司告知其此建筑物为违章建筑，且政府有关部门已下达拆除通知。其认为该建筑物在马鞍山山鹰公司还未交付房屋时建造，违反了双方的合同约定和原设计规划，责任在于马鞍山山鹰公司，且损害了其合法利益。所以要求马鞍山山鹰公司恢复该楼房顶部原状，待违章建筑拆除后再通知其验房交付，并承担购房合同规定的延迟交房相关费用。当时马鞍山山鹰公司多次承诺正在和相关部门沟通，尽快拆除。后其多次与马鞍山山鹰公司协商处理此事，但至今未果。马鞍山山鹰公司无视其切身利益，既未履行合同条款规定的义务，更未尽安抚业主和解决矛盾纠纷的责任，与此同时马鞍山山鹰公司将其详细信息告诉了顶楼建房户，顶楼建房户多次纠缠并要求其放弃权利，给其造成很大精神负担。故为维护自身其合法权益，特具状法院，请求判令：1.解除其与马鞍山山鹰公司于2011年11月10日签订的《商品房买卖合同》；2.马鞍山山鹰公司因房屋质量原因（顶楼违章搭建）延期交房，故按购房款568100元、同期银行利率利息支付自2011年11月10日至生效判决确定的给付之日的利息；3.马鞍山山鹰公司赔偿其因上述原因造成的误工费、交通费、精神损失费等各项费用2万元；4.马鞍山山鹰公司承担本案的全部诉讼费用。马鞍山山鹰公司辩称：1.陶顺宝的诉讼请求之间是有矛盾的，第一要求解除原被告双方签订的商品房买卖合同，第二点又要求支付延期交房的利息，逾期交付的利息只有在合同有效的情况下才存在，要求陶顺宝明确诉讼请求是要求解除房屋买卖合同还是认可房屋买卖合同有效，要求我方支付逾期交房的利息；2.马鞍山山鹰公司不存在违约的地方，既没有导致陶顺宝主张解除双方合同的违约之处，也没有导致陶顺宝可主张延期交房的违约责任的违约之处，陶顺宝的请求均没有依据，请驳回陶顺宝的诉讼请求。针对诉请，陶顺宝提交下列证据予以支持：1.身份证复印件一份，证明其身份事项及主体资格适格；2.商品房买卖合同一份，证明原被告之间具有商品房买卖合同关系；3.购房的发票一张，证明其已经全面履行了商品房买卖合同所约定的购房义务及要求马鞍山山鹰公司按照购房款568100元支付逾期交付利息的依据；4.楼顶的违章建筑照片、违反建设限期拆除通知书复印件、送达回证复印件、当涂县城市管理履行行政决定催要书复印件各一份，证明马鞍山山鹰公司楼顶违章建筑的存在，导致马鞍山山鹰公司违约，责任在马鞍山山鹰公司，造成其无法实现商品房买房合同中约定的购房权利；5.其送交马鞍山山鹰公司告知函，证明其就马鞍山山鹰公司违约多次维权未果，给其精神和经济造成很大损害。这也是其第三项诉求的依据；6.交房通知书和结算单各一份，证明购房款已经结清，马鞍山山鹰公司通知其去现场验房，在验房的过程中发生了纠纷；7.住宅质量保证书一份，证明案涉的香榭美的7栋102室房屋于2012年6月29日验收合格，要求马鞍山山鹰公司拆除违章建筑后，重新出具验收合格报告。马鞍山山鹰公司未提交证据，对陶顺宝提交的证据的真实性、合法性均无异议，但认为这些证据达不到陶顺宝所主张的证明目的。陶顺宝提供的证据充分证明了马鞍山山鹰公司及时交房，并且交付是符合双方合同约定的房屋。对陶顺宝提到的所谓违章建筑的问题，在开发商建成房屋并且交付之后，应该由物业公司去处理，或者通过相邻权关系去处理，或者由行政机关来处理。在此问题上，开发商没有责任，也无权处理。造成房屋至今不能交付的原因在于陶顺宝不及时受领。经庭审举证、质证，综合诉辩双方提交的证据和一致的陈述，确认本案如下事实：2011年11月10日，陶顺宝与马鞍山山鹰公司签订商品房买卖合同一份（合同备案号：20113627），陶顺宝购买马鞍山山鹰公司名下位于安徽省当涂县姑孰镇香榭美的A区7栋102室房屋一套。合同约定：商品房总价款568097元，签约时付款388097元，余款180000元以公积金贷款方式一个月内付清，商品房交付期限为2012年12月31日前。后陶顺宝依约付清了购房款，2012年12月17日马鞍山山鹰公司通知陶顺宝办理交房手续，陶顺宝在验房过程中，发现当涂县姑孰镇香榭美地A区7栋楼顶加盖了近70平米的建筑物，认为该建筑改变了原房屋的规划设计，随即向马鞍山山鹰公司提出异议，要求马鞍山山鹰公司对此予以解释和处理，后双方就此事协商未果，以致成诉。本院认为，本案是一起因买受人陶顺宝所购买的位于当涂县姑孰镇香榭美的小区7栋1单元102室房屋的顶楼加盖了近70平米的违章建筑，致使陶顺宝延迟受领所购房屋而产生的商品房销售合同纠纷，本案争议的焦点在于：买受人陶顺宝以其所购房屋顶楼加盖了近70平米的违章建筑为由，主张解除双方签订的商品房买卖合同是否具有事实及法律依据？合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。非经法定程序和条件，合同不得轻易解除。合同解除一是当事人协商一致，二是符合法律规定的解除条件，三是符合合同约定的解除条件，否则，不得解除。陶顺宝诉称的加盖的近70平米的违章建筑位于当涂县姑孰镇香榭美小区的A区7栋102室房屋的顶楼，而该违章建筑并非马鞍山山鹰公司所建，根据陶顺宝提交的违法建设限期拆除通知书、当涂县城市管理履行行政决定催告书、送达回证可知，该违章建筑是由案外人诸咸斌所建，且行政机关要求限期拆除的义务主体亦为诸咸斌个人，而非马鞍山山鹰公司，且拆除该违章建筑属于行政机关的行政行为，而非马鞍山山鹰公司的法定义务，马鞍山山鹰公司仅负有协助义务。根据陶顺宝提交的房屋住宅质量保证书可以确认其所购买的香榭美的A区7栋102室房屋经验收合格，符合合同约定的交付条件，且马鞍山山鹰公司在合同约定的交房期限2014年12月31日前的2014年12月17日已经通知陶顺宝办理房屋交房手续。陶顺宝并无证据证明马鞍山山鹰公司所建房屋存在与原设计规划不符致合同目的不能实现的情形，亦无证据证明因顶楼违章建筑的存在致使其房屋质量已不符合合同约定的交付条件。因此，尽管马鞍山山鹰公司交付的房屋存在瑕疵，但该瑕疵并非马鞍山山鹰公司造成的，不符合违约解除合同的情形，同时陶顺宝亦无证据证明马鞍山山鹰公司存在解除合同的法定或约定事由，故应依法驳回陶顺宝主张解除合同及赔偿损失的诉讼请求。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告陶顺宝的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费190元，由原告陶顺宝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。代理审判员 袁泉二〇一五年十月十六日书 记 员 汪燕 关注公众号“”