（2015）泰靖民初字第1602号
裁判日期: 2015-10-16
公开日期: 2015-12-23
案件名称
靖江市和盛房地产经营管理有限公司与韩东物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
靖江市人民法院
所属地区
靖江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
靖江市和盛房地产经营管理有限公司,韩东
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款
全文
江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2015）泰靖民初字第1602号原告靖江市和盛房地产经营管理有限公司，住所地靖江市泰和御水湾会所2楼。法定代表人韩国庆，经理。委托代理人黄星，江苏江豪（靖江）律师事务所律师。被告韩东，1971年11月12日。原告靖江市和盛房地产经营管理有限公司与被告韩东为物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月7日受理后，依法由审判员徐凯适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄星，被告韩东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2009年11月27日，原、被告签订了《御水湾花园前期物业服务合同》，约定原告为被告所有的位于靖江市御水湾花园二期宽域5幢1306单元（面积为138.93㎡）提供物业管理，被告按每月每平方米1.2元支付原告物业管理费，并分摊相应的水电费等公共能耗费，物业管理费按年进行交纳，并在首月10号履行交纳义务，逾期按每日应交纳费用千分之五的标准承担滞纳金。合同签订后，原告依约为被告提供了服务，然被告拖欠2012年9月1日至2015年8月31日期间的物业服务费及公共能耗费至今未交。请求判令被告立即支付原告2012年9月1日至2015年8月31日止的物业管理费6003元、公共能耗费1667元，合计7670元，承担违约金19479.98元（2012年9月1日至2013年8月31日的物业管理费2001元、公共能耗费548元，合计2549元，自2012年9月10日起按每日千分之五计算至2015年1月31日，滞纳金为11126.39元；2013年9月1日至2014年8月31日的物业管理费2001元，公共能耗费570元，合计2571元，自2013年9月10日起按每日千分之五计算至2015年1月31日，滞纳金为6530.34元；2014年9月1日至2015年8月31日的物业管理费2001元、公共能耗费549元，合计2550元，自2014年9月10日起按每日千分之五计算至2015年1月31日，滞纳金为1823.25元）。被告辩称：我确系靖江市御水湾花园二期宽域5幢1306单元业主，对原告所述欠其物业管理费和公共能耗费是对的。但原告未按合同约定履行义务，违约在先。原告物业服务存在具体问题是：（1）小区内门禁卡安保设施至今未能使用，门卫未能有效管理出入人员；（2）消防设施一直处于停用状态，包括电梯间，通道的电子探头及每个业主厨房间的烟雾探头一直未使用；（3）原告用石墩堵塞消防通道，对业主出行带来不便；（4）开发商给被告预留的三个空调外机安装位置，其中两个是在阳台之内，不能使用，而原告不让被告在外墙上安装室外机，但允许其他业主将室外机安装在外墙上；（5）按照原告的物业服务资质不能管理被告所在小区；（6）业主装修的电梯使用费每家每户收取标准不一。综上，因原告未按合同约定全面履行义务，故被告现愿意按0.36元／月／平方米支付物业费，公共能耗费只要原告出具原始凭证，被告愿意支付。另外被告拖欠原告的物业费用等已逾三年，现原告起诉已超过诉讼时效期间。原告针对被告辩称补充陈述：门禁卡使用需征得小区内各业主同意，现原告在征询业主意见中；小区消防设施是正常状态，电梯、通道内的电子探头大部分已启用，损坏的也在维修中，业主厨房内的烟雾探头并不在原告的管理范围内；小区进门地方设置石墩是原告为小区内交通安全实行人车分流的管理需要，并在小区内公示过，并未影响业主正常通行，也未堵塞消防通道，在特殊情况下石墩随时可以移动；关于空调室外机安装问题，因为高层建筑在外墙安装室外机有安全隐患，原告未准许高层业主在外墙安装空调外机，只能在开发商预留的地方安装。被告不能安装室外机是因为被告要封闭阳台等个人原因造成；被告称原告无资质管理服务被告小区不是事实；业主装修电梯使用费是在小区各业主装修时，由原告的专门人员对电梯进行控制，方便业主运输装修材料而收取的费用，是根据各业主运送材料多少进行收费的，是业主与原告协商的结果；对被告所欠物业费用及公共能耗费，原告已经于2012年11月12日、2013年9月28日、2014年4月10日多次上门张贴催缴通知，且被告拖欠费用是连续性的行为，现原告起诉主张权利并未超过诉讼时效期间。原告向本院提供了其与被告于2009年11月27日签订的前期物业服务合同、原告物业资质证书、靖江市物价局靖价（2009）125号文件、2012年10月12日、2013年9月28日、2014年4月10日物业费催缴通知书、公共能耗费分摊明细表及公示照片打印件、2012年11月22日小区关于人车分流实行办法的公示等，以支持自己的主张。被告向本院提供了照片若干，证明原告对消防设施维护不到位。被告对原告提供的证据真实性无异议，但认为合同是格式合同，仅对业主违约约定了违约责任，而对原告违约未约定违约责任；对人车分流公示及催缴通知没有看到。原告对被告提供的证据真实性有异议，但认为即使存在也只是一瞬间的状态，不能证明原告未进行维护。经审理查明：被告系靖江市御水湾花园二期宽域5幢1306单元（建筑面积138.93㎡）业主。2009年11月27日，原、被告签订御水湾花园前期物业服务合同1份，约定原告为被告提供物业管理服务，被告按1.2元／平方米／月缴纳物业管理费，并分摊公共能耗费，于首月10日前按年缴纳，逾期按每日应缴纳费用千分之五的标准承担滞纳金。合同签订后，原告依约为被告提供了物业管理服务，被告未缴纳2012年9月1日至2015年8月31日期间的物业管理费6003元、2011年9月至2014年8月期间的公共能耗费1667元，合计7670元。原告催要未果，致起讼争。本院认为，原、被告签订的前期物业服务合同合法有效，在原告为被告提供了物业服务后，被告有义务按照合同约定给付相关费用，逾期交纳，应依照约定给付滞纳金。关于滞纳金的计算方式，双方在合同中虽有约定，但此约定明显偏高，本院予以调整。关于公共能耗费，因原告根据实际使用情况已缴纳，并进行了分摊公示，被告应当支付原告该费用。被告辩称小区内门禁未使用、消防设施处于停用状态、安置石墩、未允许其在外墙安装空调外机、业主装修电梯使用费收取不一等问题，因被告未能举证证明原告有过错，也无证据证明原告在提供物业服务期间有其他重大瑕疵，被告不能以此作为拒付物业费用的理由。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：被告韩东于判决生效后十日内给付原告靖江市和盛房地产经营管理有限公司物业服务费6003元、公共能耗费1667元、滞纳金574元，合计8244元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费480元减半收取240元，由原告负担168元，被告负担72元（被告负担部分，原告已缴纳，被告在履行判决义务时一并给付原告）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本二份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费240元（户名：泰州市财政局；开户行：泰州市农业银行海陵支行；账号20×××88）。审判员 徐凯二〇一五年十月十六日书记员 龚静本院援引法律条文《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》：第四十二条第一款业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应该加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。 微信公众号“”