（2015）武侯民初字第1198号

裁判日期: 2015-10-16

公开日期: 2016-11-30

案件名称

原告成都功成商贸有限责任公司诉被告唐明英、被告成都思必好名晟网吧、第三人四川川大科技产业集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

法院

成都市武侯区人民法院

所属地区

成都市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

成都功成商贸有限责任公司,唐明英,成都思必好名晟网吧,四川川大科技产业集团有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第二百一十六条，第二百二十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百三十四条，第一百四十二条

全文

成都市武侯区人民法院民事判决书（2015）武侯民初字第1198号原告成都功成商贸有限责任公司。住所地：成都市青羊区金祥路*号*栋*单元**层****号。法定代表人李恩，总经理。委托代理人杨军，四川承道律师事务所律师。委托代理人张军成，四川承道律师事务所律师。被告唐明英，女，汉族，1976年5月15日出生，住成都市武侯区桐梓林南路*号*栋*单元**楼*号。被告成都思必好名晟网吧。住所地，成都市武侯区人民南路三段**号。投资人：唐明英。以上二被告共同委托代理人何洋欧，国浩律师（成都）事务所律师。第三人四川川大科技产业集团有限公司。住所地：四川省成都市科华北路**号。法定代表人王安文，总经理。委托代理人庄小星，男，1957年10月12日出生，汉族，住成都市武侯区一环路南一段**号新北村*栋*单元**号。系第三人公司总经理助理。委托代理人陈满华，四川亚峰律师事务所律师。原告成都功成商贸有限责任公司（以下简称功成商贸公司）诉被告唐明英、被告成都思必好名晟网吧(以下简称思必好名晟网吧)、第三人四川川大科技产业集团有限公司（以下简称川大科产集团）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月19日受理后，适用简易程序于2015年3月31日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭，又于2015年6月10日公开开庭进行了审理。原告功成商贸公司委托代理人杨军、被告唐明英和思必好名晟网吧的共同委托代理人何洋欧、第三人川大科产集团的委托代理人庄小星、陈满华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告功成商贸公司诉称，被告向第三人川大科产集团租赁了位于人民南路三段17号附14号—17号的房屋从事网吧营运业务，原告有意租赁该房屋从事商业活动，遂和被告接洽租赁事宜。后原告法定代表人李恩代表原告与被告签订《商铺转让协议》，该协议约定原告支付被告转让费270万元。协议签订后，原告以银行转账方式全额支付了转让费给被告。后被告声称其不愿再租赁该房屋，可让原告直接与第三人签订《房屋租赁合同》，随后原告与第三人签订租赁合同。合同签订后原告在对房屋进行装修时，原告被第三人告知要解除双方的租赁合同，根据被告与第三人签订的合同，被告擅自将房屋转租给成都金海棠投资管理有限公司，其转租应为无效，第三人要收回房屋。此时原告才知道被告与第三人签订的合同明确约定被告不得转租，被告以告知第三人原告系被告网吧更名而来的方式，使得原告和第三人签订租赁合同。现第三人称因被告的欺诈才使其与原告签订租赁合同，故要撤销与原告签订的租赁合同，且将争议房屋上锁，断水断电。原告认为系因被告原因造成现在状况，故为维护原告合法权益，现原告诉至法院，请求人民法院判令：1.解除原被告签订的《商铺转让协议》；2.二被告退还原告转让费265万元；3.二被告赔偿原告损失10万元；4.二被告支付利息45360元(按同期贷款银行利率，自2014年12月1日起计算至实际退还之日止)。被告唐明英、思必好名晟网吧辩称，原被告之间签订的商铺转让协议是合法有效的，且双方已经履行完毕，协议中对资金利息也没有约定，故原告要求退还转让费及利息的请求于法无据。原告主张的赔偿损失，系原告与第三人之间的房屋租赁合同关系中产生，原告不应向被告主张。原告与第三人签订《房屋租赁合同》是被告依据《商铺转让协议》的约定对其商铺租赁权的让与，并在被告撮合下，原告与第三人重新达成租赁合同。在该租赁合同签订之时，第三人就以行为方式解除了与被告于2011年10月12日签订的租赁合同，即被告已退出了该租赁关系。同时本案系原告与被告之间就租赁权让与过程中原告单方面的恶意之诉，案由应是债权债务概括转移合同纠纷或其他合同纠纷。第三人川大科产集团辩称，第三人将商铺出租给被告时，明确约定若被告擅自转租、转让、转借或者调换使用的，第三人可无条件单方提前终止合同并收回房屋。但被告在租得房屋后，与成都金海棠投资管理有限公司签订了商铺联营合同，假借商铺联营名义，将部分商铺擅自转租给该公司，又与原告法定代表人李恩签订商铺转让协议，约定将商铺经营权转让给李恩，并约定以对外一直宣称共同拥有、过户等方式使原告从第三人处拿到商铺使用权，其事实上也是转租行为。被告的上述擅自转租行为违反了合同约定和法律规定，第三人有权依法依约采取措施维护自身权益。被告通过恶意欺诈手段，骗取第三人同意将与被告的租赁合同改签到原告名下，达到以合法形式掩盖其违法违约擅自转租的目的，故改签的租赁合同应为无效。第三人在得知被告的转租行为后，立即提出异议，并发出收房通知，原被告均收到该通知，故第三人与被告的合同已解除，与原告的合同已被确认无效,原告应立即停止侵权行为，并赔偿第三人损失。经审理查明，2011年10月12日，被告思必好名晟网吧（乙方）与第三人（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定将位于成都市人民南路三段17号附7-8号的房屋出租给被告用于开设网吧使用，租赁期限自2012年1月1日至2016年12月31日，月租金为19500元，按季支付，押金2万元。合同第八条约定：“若乙方有下列一种或多种情形的，甲方可无条件单方提前终止合同并收回房屋，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：1.擅自将承租的房屋整体或部分转租的；2.擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；3、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋（业态）用途的；……”后因政府市政改造，门牌号“人民南路三段17号附7-8号”变更为“人民南路三段17号附14-17号”。2013年1月7日，被告思必好名晟网吧与成都金海棠投资管理有限公司（以下简称金海棠公司）签订《商铺联营合同》，约定被告将位于武侯区人民南路三段17号附14号商铺作为联营条件提供给金海棠公司经营婴童店及相关行业使用，合作期限自2013年1月6日起至2016年2月6日。双方还约定由金海棠公司负责统一经营管理，并在按约定时间、金额及期限向被告思必好名晟网吧支付联营受益金，在金海棠公司经营期间产生的装修、物业管理、水电、税金等费用均由其自己承担。在2014年11月12日之前，被告唐明英（甲方）与原告法定代表人李恩（乙方）签订《商铺转让协议》。协议约定：“1.乙方付足甲方转让费人民币贰佰万时，甲方当日立即到四川川大科技产业集团有限公司办理人民南路三段17号附14、15、16、17号共6间商铺经营权过户给乙方指定的成都功成商贸有限责任公司的事宜。当乙方从川大科产集团拿到该商铺的使用权合同时付甲方陆拾万。余下拾万在甲方交房时，结清所有费用，付清尾款。2.甲方在12月15日前，将人民南路三段17号附14、15、16、17号共6间铺面完好地交给乙方。……4.按照2014年12月16日计算，乙方将甲方交给四川川大科技产业集团有限公司的商铺押金及超过的房租以现金支付给甲方。……6.甲方把与蘑乐婴童店的租房合同移交给乙方，并协助乙方对蘑乐婴童店的房屋使用权的管理工作。7.为了此处商铺的平稳过渡，甲乙双方口头约定，对外一致声称，此处商铺的使用权为双方共同拥有。……9.以甲乙双方交房时间为界限，交房前的债权债务与乙方无关，交房后的债权债务与甲方无关。”协议中所称“蘑乐婴童店”系金海棠公司名下的成都蘑乐母婴用品有限公司（以下简称蘑乐公司）所开设。2014年11月28日，原告及被告唐明英向第三人提交《商铺更换业态申请书》，称因被告租用涉案房屋经营网吧业绩下滑，决定更换商铺使用业态，同时，被告原为个体经营，现已注册“成都功成商贸有限责任公司”，故申请以后均用“成都功成商贸有限责任公司”名义与第三人签订合同。该申请同时附有原告2014年11月25日作出的《股权证书》，以证明被告唐明英是原告公司股东，持有公司股份。12月4日之后，第三人即与原告签订《房屋租赁合同》，约定第三人将涉案房屋出租给原告使用，租赁期限自2015年1月1日至2016年12月31日。2014年11月22日至2014年12月16日期间，原告公司股东李益通过银行转账方式分十次共向被告唐明英转账210万元，原告法定代表人李恩于2014年12月1日以银行转账方式向被告唐明英转账55万元，上述转账金额共计265万元。2014年12月15日，被告将涉案房屋交付给原告。原告就该房屋的装修签订《建筑装饰工程施工合同》，并依约分别于12月17日和24日向该工程承包方支付预付款和工程进度款，合计126967元。2014年12月25日，第三人川大科产集团发出《收房通知》，称被告思必好名晟网吧租房期间，出现擅自转租等违约行为，故将依约无条件收回房屋，并要求被告在2014年12月31日前腾退房屋，交还钥匙。同时，因原告系由被告思必好名晟网吧更名而来，故通知还声明，改签到原告名下的租赁合同即日起自动失效。12月29日，被告思必好名晟网吧向第三人作出书面回复，表示已收悉上述收房通知，且已全面停止营业及装修工作，且被告与金海棠公司利用部分场地联合经营妇婴用品卖场已近两年，第三人并未提出此联营系违约行为，同时，改签到原告名下的租赁合同也应是有效合同。12月30日，原告也书面回复第三人，表示已收悉收房通知，且原告与第三人签订的租赁合同应为合法有效。12月31日，第三人从被告处收回该房屋钥匙。庭审中，被告提供了经工商登记档案查询到的，蘑乐公司与第三人于2013年7月2日就租用涉案房屋签订的《房屋租赁合同》，以证明被告并未将涉案房屋进行转租，而是由蘑乐公司直接向第三人承租。针对该份证据中第三人印章的真实性，第三人向本院申请司法鉴定。经本院委托，四川求实司法鉴定所作出《文书鉴定意见书》，认为该租赁合同中“四川川大科技产业集团有限公司”公章印鉴印文，与第三人公章备案印鉴印文，不是同一公章印鉴印文。对上述鉴定意见，被告质证认为该鉴定系以租赁合同复印件作为检材样本，故鉴定意见不应采信。本院认为，被告作为该证据最初的提供方也未向法庭提供过原件，且该份材料系自工商登记机关档案提取，故可作为鉴定检材样本使用，本院对被告提出的质证意见不予采纳，对该份鉴定意见予以采信。故被告提出蘑乐公司系与第三人直接签订租赁合同，而非通过被告转租才获得商铺使用的抗辩，本院亦不予采纳。另查明，四川大学系成都市武侯区人民南路三段17号的产权人，2010年1月8日，四川大学书面委托第三人对该营业用房进行经营管理。2014年11月30日，原告公司股东李恩、李益分别与被告唐明英签订股权转让协议，分别将二人持有的部分原告公司股份转让给被告唐明英。同日，原告公司形成股东会决议，同意上述股权转让事项，并修改公司章程，章程中记载唐明英为原告公司股东。2015年2月4日，被告唐明英又与李恩及案外人陈颖签订股权转让协议，将其所持有的全部原告公司股份分别转让给该二人，同日，原告公司形成股东会决议，同意上述股权转让事宜，被告唐明英退出股东会，并形成章程修正案。至此，被告唐明英不再持有原告公司股份。上述事实有《房屋租赁合同》、《商铺联营合同》、《商铺转让协议》、《商铺更换业态申请书》、《股权证书》、《建筑装饰工程施工合同》、银行转账凭证、收款收据、委托书、《股权转让协议书》、股东会决议、章程、章程修正案、《文书鉴定意见书》等证据及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。本院认为，被告思必好名晟网吧与第三人川大科产集团签订租赁合同，被告唐明英与原告签订商铺转让协议，均是合同双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。思必好名晟网吧从第三人处获得涉案房屋的承租权，该网吧作为个人独资企业，投资人唐明英享有对房屋的实际控制和处置权利，故其与原告法定代表人李恩签订的《商铺转让协议》的双方实际应为原告功成商贸公司与被告唐明英。协议中虽只约定被告负责办理将商铺的经营权转至原告的事宜，但作为转让方，保证该房屋能正常使用是协议应有之意，被告认为其已依约履行完毕合同所有义务的抗辩本院不予采纳。原告以被告无法保证房屋的正常使用，商铺转让的目的已无法实现为由，主张解除原被告签订的《商铺转让协议》。而房屋无法正常使用，系第三人以被告存在擅自转租的违约行为为由收回房屋所致。对此被告抗辩称自己不存在擅自转租的行为，本院认为，1.被告思必好名晟网吧与第三人川大科产集团签订租赁合同后，其又在租赁期内与金海棠公司就其中部分商铺签订《商铺联营合同》，约定被告享有每月获得固定受益金的权利，义务仅为向金海棠公司提供约定的商铺，商铺经营过程中产生的所有费用均由金海棠公司负担，被告不承担任何风险。这种约定一方只享有固定收益，不承担经营风险的合同关系名为联营，实为房屋租赁。故被告的上述行为已构成擅自转租。且被告提供的第三人与蘑乐公司签订的《房屋租赁合同》，也因该合同中第三人印章的真实性存疑，无法证明被告并未擅自转租的内容。2.根据原被告签订《商铺转让协议》约定，自房屋交付后，被告不再承担任何责任，但双方对外声称共同使用涉案房屋。可以看出，该约定系原被告明知双方行为实为转租而作出。故被告与原告签订转让协议的行为也构成擅自转租。综上，本院认为被告存在擅自转租的行为，第三人以此为由收回房屋，符合双方的合同约定。因此原被告转让协议的目的已无法实现，原告要求解除与被告唐明英签订的《商铺转让协议》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，原告向被告支付了265万元转让费后，但未实际获得对房屋的使用，故本院对原告要求被告退还转让费并支付利息的诉讼请求予以支持。对于原告主张的装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……”本案中原被告之间合同的解除系被告所致，故原告有权要求被告赔偿其造成的损失。原告已经支付的装修款为126967元，其主张装修损失10万元在合理范围内，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、、第二百一十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告成都功成商贸有限责任公司与被告唐明英于2014年11月签订的《商铺转让协议》；二、被告唐明英于本判决生效之日起十日内向原告成都功成商贸有限责任公司退还转让费265万元；三、被告唐明英于本判决生效之日起十日内向原告成都功成商贸有限责任公司支付利息（以265万元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率，自2014年12月1日起计算至实际付清之日止）。四、被告唐明英于本判决生效之日起十日内向原告赔偿损失10万元；五、被告成都思必好名晟网吧对被告唐明英的上述付款义务承担连带责任。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29565元，由被告唐明英、被告成都思必好名晟网吧共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审　判　长　　沈璟晶代理审判员　　杨　奕人民陪审员　　薛　峰二〇一五年十月十六日书　记　员　　周小燕微信公众号“”