（2015）宁民终字第996号
裁判日期: 2015-10-16
公开日期: 2015-12-31
案件名称
章信荣与王家华、曾小珍房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省宁德市中级人民法院
所属地区
福建省宁德市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
章信荣,王家华,曾小珍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第996号上诉人（原审原告）章信荣，男，1965年7月7日出生，汉族，福建省霞浦县人，住霞浦县。委托代理人李乾宝，福建南岸律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王家华，男，1968年4月26日出生，汉族，浙江省苍南县人，浙江省苍南县钱库镇黄判桥村龙江东路186号。被上诉人（原审被告）曾小珍，女，1972年1月28日出生，汉族，福建省霞浦县人，住霞浦县。俩被上诉人共同委托代理人黄作权，福建风岚律师事务所律师。上诉人章信荣诉被上诉人王家华、曾小珍房屋买卖合同纠纷一案，不服霞浦县人民法院（2015）霞民初字第636号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人章信荣的委托代理人李乾宝、被上诉人王家华、曾小珍的共同委托代理人黄作权到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原审判决认定，1999年11月28日，案外人曾珠玲、卓珍明将坐落于霞浦县松城街道金谷洋232号（原金谷���二弄83号）（原房产两证号为：霞房权证松城字第××号房地产所有权证、霞国用95D010681号国有建设用地使用权，新房产两证号为：霞房权证松城字第××号房地产所有权证、霞国用（2014）第1560号国有土地使用权证）房屋卖断给被告王家华为业，未办理过户手续。被告曾小珍于2000年10月将户口迁入该地址，后俩被告于2012年11月办理离婚手续，并于2013年11月13日以103万元的价格通过恩典房产中介将上述房屋卖给原告为业。双方当天订立了一份《房屋买卖协议》，约定，章信荣于签订合同当天付王家华、曾小珍定金10万元；7个月之内，王家华、曾小珍将房屋所有权证、国有土地使用权证交与章信荣时（由中介保管），章信荣付购房款43万元给王家华、曾小珍；王家华、曾小珍无偿配合章信荣办理过户手续，办过户手续时，章信荣付购房款30万元，王家华、曾小珍交锁腾房��章信荣；办理完过户手续及四邻公证后，章信荣即付清余款20万元给王家华、曾小珍；办理房屋过户手续一切税费等费用由章信荣支付，中介费按购房总价1%由章信荣支付（第二期付中介费佣金）；若王家华、曾信荣违约不卖或不按协议履行有关条款，则退还章信荣所有已付定金，并赔偿定金等金额以及所付购房款的20%赔偿，中介费从受益方扣除；若章信荣违约不买或不按时付款，按协议履行有关条款，则其所付购房定金归王家华、曾小珍所有，以及所付购房款的20%赔偿给王家华、曾小珍，中介费从受益方扣除。协议签订后，原告按约定付给俩被告定金10万元。2014年10月27日，诉争房屋经被告王家华、曾小珍手转卖给林大同、许丽玲，并于2014年11月14日办理了过户手续。2015年3月26日，原告向法院起诉，请求依法判令被告王家华、曾小珍双倍返还原告定金20��元，并赔偿2万元，及支付自起诉之日起至还款之日止按月利率2%计算的利息。原审争议的焦点是：本案房屋买卖合同目的无法实现应由哪一方承担违约责任。原审判决认为，当事人之间签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，该房屋买卖合同合法、有效，本院予以确认。原、被告双方均应按合同约定履行各自的义务。因本案房产两证在签订协议前遗失补办需要较长时间且具体发证时间无法明确，故双方在协议中约定了7个月的时间，房产中介在7个月后的第6天领取了房产两证，虽逾期，但该时间属于补办证件过程中造成的合理逾期时间，并非被告违约，在中介要求原告履行合同约定的支付43万元购房款时，原告未支付，在被告发《告知书》要求原告于当月月底前支付43万元购房款否则将解除合同的情况下，原告��未按期支付，且未在法定三个月时间内向法院提出异议，原告在接到《告知书》后规定的期限未履行义务，原、被告双方的房屋买卖合同已依法解除。因原告未按期支付购房款违约在先，被告有权根据合同约定没收定金。因此，原告诉请要求被告双倍返还定金及赔偿损失，本院不予支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条的规定，判决：驳回原告的诉讼请求。宣判后，章信荣不服判决，向本院提出上诉。上诉人章信荣上诉称，一、一审判决认定事实错误，导致判决结果错误。被上诉人未如实告知上诉人涉案房屋“两证”登记在他人名下，一直处于违约状态。而一审认为上诉人违约，属违背事实，认定事实错误。被上诉人提供的“快递凭单”、“告知书”等，不能说明问题。上诉人并没有收到所谓的“告知书”，快递回单上“章信荣”的三个字并非上诉人章信荣所签。被上诉人于2014年6月19日才领到“两证”，本已超过合同约定的期限，被上诉人已属违约。证人林某的证言与客观事实不符，依法不应予以采信。二、一审判决适用法律错误，上诉人和被上诉人签订的《房屋买卖协议》是效力待定合同，且该效力待定合同最终无效的过错在于被上诉人。被上诉人并非霞浦县松城街道金谷洋232号房屋的所有权人，根本无权处分该房屋。上诉人和被上诉人签订的《房屋买卖协议》是效力待定合同，且该效力待定合同最终无效的过错在于被上诉人，因此被上诉人构成根本违约。请求，1、撤销霞浦县人民法院（2015）××民初字第××号《民事判决书》的判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人答辩称，上诉人主张在与被上诉人签订协议的时候不知道房屋登记在原产权人名下，这不符合客观事实。被上诉人在与上诉人签订协议的时候，中介已经告知上诉人诉争房屋登记在原产权人名下，同时也告知房屋的两证丢失，被上诉人也委托中介办理房屋的两证。对于上诉人陈述的没有收到上诉人发出的告知书，这明显不符合客观事实，被上诉人一审已经向法庭提供快递单与告知书证明上诉人已经收到该告知书。上诉人认为合同为效力待定合同导致合同无效，但是被上诉人是房屋实际产权人，有权处分诉争的房屋，上诉人一审也是主张合同是有效的合同，上诉人没有依约支付购房款，应承担违约责任。请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，诉争议双方对原审认定的事实均无异议，本院对双方当事人无异议的事实予以确认。诉争双方对原审争议焦点仍持有异议。就此，本院予以查明、分析并认定。本院认为，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。上诉人与被上诉人所买卖的房屋，法律、行政法规并没有规定房屋买卖合同应当办理批准、登记等手续才生效，因此，不属于效力待定合同。该合同出于双方自愿，没有违反法律、法规的强制性规���，应为有效合同，双方当事人应严格亦约履行。根据证人林某的证言，上诉人在购买该房屋时，已经知道该房屋房产证登记在案外人处。且根据交易习惯，上诉人在购买房屋时，也应审查房屋的房产证。因此，可以认定上诉人在购买房屋时已经知道房屋登记在案外人处。被上诉人按照房屋买卖合同的约定仅迟6天领取了房屋所有权证，属领证合理期限范围之内，并不能认定被上诉人根本违约。上诉人居住于龙头商务宾馆，被上诉人《告知书》按照该地址送达上诉人，可以视为已经送达。上诉人认为没有收到，应举证证明，但上诉人并没有提供其没有收到的证据，应承担举证不能的后果。上诉人签订房屋买卖合同后，在合理期限之内，即不办理房屋过户手续，也不缴纳购房尾款。在收取《告知书》后，仍不提出继续履行或解除合同等，���经构成根本违约。其诉请返回定金和赔偿损失等应不能予以支持。综上所述，本院认为，上诉人违反约定在先，其无权要求返回定金和赔偿损失。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决应予以维持。上诉人上诉理由不足，本院不能予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由上诉人章信荣负担。本判决为终审判决。审判长 高树惠审判员 郑 彦审判员 陈 健二〇一五年十月十六日书记员 何斌坤附主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列���形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 更多数据：