（2015）长中民三终字第05899号
裁判日期: 2015-10-16
公开日期: 2015-10-23
案件名称
王艳华、蔡星庄与长沙市东大房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省长沙市中级人民法院
所属地区
湖南省长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王艳华,蔡星庄,长沙市东大房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长中民三终字第05899号上诉人（原审原告）王艳华。上诉人（原审原告）蔡星庄。两上诉人共同委托代理人张国，湖南君信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）长沙市东大房地产开发有限公司，住所地湖南省宁乡县玉潭镇花明北路旺和家园1栋201号。法定代表人刘国文，该公司执行董事。委托代理人刘英，湖南麓和律师事务所律师。上诉人王艳华、蔡星庄因与被上诉人长沙市东大房地产开发有限公司（以下简称东大公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省宁乡县人民法院作出的（2015）宁民初字第01010号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人王艳华、蔡星庄的委托代理人张国、被上诉人东大公司的委托代理人刘英到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，位于宁乡县玉潭镇宁乡大道与新康路交汇处的龙湾一品小区项目系东大公司开发的商品房。2013年3月25日，王艳华、蔡星庄与东大公司签订了《宁乡县商品房买卖合同》。合同约定王艳华、蔡星庄购买龙湾一品小区3幢901号房，总价款为522618元，房屋交付期限为2013年3月28日前。合同对产权登记约定如下：“在商品房交付后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证”“如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限办理上述登记或手续的，双方同意按下列第1或2项处理。2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款1‰支付违约金”。合同签订后，王艳华、蔡星庄依约向东大公司支付了购房款，东大公司依约向王艳华、蔡星庄交付了房屋，但直至2015年2月15日方办妥买受人的房屋所有权证，双方因该产权登记事宜发生纠纷遂诉至原审法院。另查明，王艳华、蔡星庄、东大公司双方签订的《宁乡县商品房买卖合同》第三十二条约定“双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。因国家政策调整的原因，导致不能按照约定履行本合同的，双方可解除合同，且都不承担因解除合同而产生的违约责任。”。2014年4月25日，东大公司向宁乡县物业管理中心提交申请请求将原按照《长沙市物业管理用房规定》报建的物业用房面积按照《湖南省实施﹤物业管理条例﹥办法》进行调整，宁乡县物业管理中心于2014年8月25日复函东大公司要求其仍按照《长沙市物业管理用房规定》严格执行。另外，2013年12月16日、2014年3月25日、2014年10月20日就调整物业用房位置相关事宜向宁乡县城乡规划局、宁乡县物业管理中心提交申请并得到了该两部门的批准同意。原审法院认为：该案的争议焦点为：一、东大公司在办妥买受人房屋所有权证过程中是否存在违约行为；二、东大公司所主张其未在合同约定期限内办妥房屋所有权证系因国家政策调整，属于不可抗力而可免责的抗辩理由是否成立；三、王艳华、蔡星庄、东大公司之间签订的《宁乡县商品房买卖合同》中所约定的违约金计算标准是否过高。对于焦点一，王艳华、蔡星庄认为合同约定365个工作日办妥房屋所有权证，该365个工作日即365个连续自然日，不扣除节假日。东大公司认为该365个工作日为扣除节假日之后的365个正常工作天数。原审法院认为，王艳华、蔡星庄、东大公司之间签订的《宁乡县商品房买卖合同》中既有使用“日”又有使用“工作日”的计量表述，即说明双方的意思表示中，“工作日”区别于“日”，二者内涵意思不同。根据文义解释，“日”应当为自然天数，而“工作日”应当为劳动日，即以日为计算单位的工作时间，王艳华、蔡星庄、东大公司在合同中明确约定办证期限为商品房交付后365个工作日，该工作日应根据《国务院关于职工工作日时间的规定》确定。依法订立的商品房买卖合同受法律保护，合同当事人应当依照诚实信用原则全面履行合同约定的义务。该案中，双方当事人签订的《宁乡县商品房买卖合同》约定由王艳华、蔡星庄购买东大公司开发的商品房，合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应根据合同约定履行各自的义务。合同签订后，王艳华、蔡星庄依约向东大公司支付了购房款，已经履行了买方的合同义务，东大公司作为卖方，应当在合同约定期限内办理相关产权登记。根据双方关于房屋产权登记的约定，东大公司应在商品房交付后365个工作日内办妥买受人王艳华、蔡星庄的房屋所有权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，商品房买卖合同约定办理房屋所有权登记期限的，由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书，出卖人应当承担违约责任。本案中，东大公司直至2015年2月15日办妥买受人王艳华、蔡星庄的房屋所有权证，自2013年3月28日交付房屋后已经超过365个工作日的约定期限，其行为构成违约，应当承担违约责任。对于焦点二，东大公司辩称未在合同约定期限内办妥房屋所有权证系因国家政策调整，属于不可抗力。涉案房屋所有权证登记逾期办理虽然存在因等待相关部门答复而暂缓办理的情况，但根据相关部门答复内容可知，涉案小区的物业用房标准最终并未变更适用政策，且根据合同约定，因国家政策调整的原因导致合同不能履行，双方可解除合同，且都不承担违约责任，但并未约定双方不解除合同时可以免除违约责任，故东大公司迟延办理房屋所有权证登记，并不适用属于国家政策调整的情况，亦不属于不可抗力的情况，故不能因此免除东大公司应承担的违约责任。对于焦点三，王艳华、蔡星庄、东大公司双方在《宁乡县商品房买卖合同》中约定如因出卖人的责任致使买受人未能在约定期限办理登记手续的。自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款1‰支付违约金。考虑到造成东大公司未及时办理房屋所有权证登记有一定的客观原因及东大公司的过错程度等，根据公平原则和诚实信用原则，原审法院酌情确定东大公司按已缴纳房款的1%的标准支付王艳华、蔡星庄违约金5226.18元（522618元×1％），对王艳华、蔡星庄主张的超出部分，原审法院不予支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、东大公司在本判决发生法律效力后十日内支付王艳华、蔡星庄违约金5226.18元；二、驳回王艳华、蔡星庄的其他诉讼请求。本案一审案件受理费3874元，由王艳华、蔡星庄承担1940元，东大公司承担1934元。上诉人王艳华、蔡星庄不服一审判决，上诉称，上诉人与被上诉人签订的《宁乡县商品房买卖合同》中约定被上诉人应在商品房交付后365个工作日内为上诉人办妥产权证书，如果未能在约定期限内办理，被上诉人应每日按照上诉人已付房款的1‰支付违约金直至实际办妥登记之日。现被上诉人并未按照约定办好产权证，上诉人以银行贷款利率的四倍为标准，向法院起诉，要求判令被上诉人支付违约金，然一审法院仅按照总房款的1%判令违约金，上诉人认为一审判决的违约金标准于法无据，且显失公平。综上，请求二审法院撤销原判，将本案发回重审，或者依法改判并由被上诉人承担本案全部诉讼费用。被上诉人东大公司答辩称，一、被上诉人未在合同约定期限内办妥房屋产权证系因国家政策调整，并非被上诉人的过错。因被上诉人按照新的规定向宁乡县物业管理中心申请物业用房调整，后该中心在4个月后才进行回复，因此延误了被上诉人对物业管理用房的建设，也延误了小区产权证登记的报批时间。二、上诉人与被上诉人在合同中约定违约金为总房款的千分之一每天，该标准明显过高，一审法院予以调整并无不妥。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，作为出卖人的东大公司与作为买受人的上诉人签订的《宁乡县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且无法律规定的合同无效情形，应认定为合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。上诉人按照合同约定向东大公司支付了房款，但东大公司未能依照双方在合同中的约定，在商品房交付使用后365个工作日内为上诉人办妥本案涉案房屋的房屋所有权证，东大公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金的标准问题，上诉人已经接收房屋，东大公司也已于2015年2月15日为上诉人办妥了房屋所有权证，故本院认为，原审法院根据本案中合同履行情况、东大公司在履约过程中确实存有向上级行政主管部门申请物管用房调整以及行政主管部门审批的客观情况，酌情对涉案《商品房买卖合同》中约定的违约金标准予以调整，判决东大公司应按上诉人已付房价款的1%向上诉人支付逾期办理土地权属登记的违约金即5226.18元并无不当，本院予以维持。综上，一审判决认定事实清楚，判处得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费50元，由王艳华、蔡星庄负担。本判决为终审判决。审 判 长 詹支粮代理审判员 曾庆军代理审判员 黄 琦二〇一五年十月十六日书 记 员 孙 娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自：