（2015）鼓民初字第5147号
裁判日期: 2015-10-16
公开日期: 2015-11-18
案件名称
福州益安物业管理服务有限公司与洪建明物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
福州市鼓楼区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
福建省福州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第5147号原告福州益安物业管理服务有限公司，住所地福州市台江区。法定代表人曾建忠，总经理。被告洪建明，男，1956年11月11日出生，汉族，住福州市鼓楼区。委托代理人吴秀兰、李阳娟，福建海山律师事务所律师。原告福州益安物业管理服务有限公司诉被告洪建明物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告法定代表人曾建忠、被告洪建明的委托代理人吴秀兰、李阳娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，福州市大儒世家花园四区小区由开发商公开招标并经福州市房管局物业处审核把关后，于2008年4月9日，福州益安物业管理服务有限公司与福建仁文建设有限公司签定了《前期物业管理服务合同》，合同约定由“益安物业”承担福州市大儒世家花园四区小区70177平方米共814个单元的物业管理服务，服务期限为壹年，自2008年4月16日至2009年4月15日止。合同于签定之日即已生效。合同第四章约定了物业管理服务费用的收取和开支要求，其中第二十一条第（一）项约定“物业管理服务费：1、住宅物业管理服务费（多层住宅）：0.4元／平方米／月；2、住宅物业管理服务费（带电梯住宅）：0.7元／平方米／月；3、商铺物业管理服务费：1.5元／平方米／月。4、小区其他公共用水、用电根据实际发生额由小区全体业主共同分摊。5、本物业管理服务费每个月交纳一次，交费时间为每月5日前。如业主或物业使用人逾期未交纳的，乙方有权要求业主或物业使用人补交，并从逾期之日起每天按应交费的0.3%交纳滞纳金。”依据国务院《物业管理条例》第七条第五项规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：。（五）按时交纳物业服务费用；。”及《福建省物业管理条例》第四十条第五款规定“业主应当按照合同约定交纳物业服务费”，但被告至今未交纳任何物业服务费用。根据2008年4月3日签订的《福州市前期物业服务合同》约定物业费标准及被告所有的物业面积，被告每月应支付的物业费为：住宅部分91.86平方米×0.7元／月／平方米=64.3元，自2013年1月份起至2015年6月份，暂计30个月为1929元，实际欠费金额应计至缴费当日止。故诉至人民法院，请求：1、判令被告支付拖欠的物业费1929元人民币；2、判令被告支付滞纳金613元人民币；3、判令被告承担本案诉讼费用50元人民币；三项合计金额：人民币2592元。被告洪建明辩称，一、被告未能享受应得到的物业服务，其拒交物业费是对原告怠于履行义务的抗辩，而非恶意拖欠。原告与大儒世家花园四区业主委员会签订的《物业服务合同》中第二章、第五章分别约定了委托管理事项及物业管理服务质量，但是原告在物业管理期间并未履行上述约定的义务。1、小区生活环境脏乱差：原告作为小区物业任由垃圾在小区内长期、多处堆积，电梯内口痰污渍遍布，小区绿化杂草丛生甚至被物业当做菜地种菜，原告私自占用地下停车场为自己的生活场所，业主无停车场所。2、小区内存在多处安全隐患：安防门不能关闭，手把损坏，外来人员可随便出入。消防栓设备缺失，消防栓内无器材外无玻璃，一旦出现火情无法救助。一层电线管道线盒无盖，电线裸露，电梯超期且不年检，本应于2015年6月份年检到期的电梯到8月份尚没有年检，特检局已下达《特种设备安全监察指令书》。楼道内杂物堆积，阻挡业主的逃生通道。小区内停车乱象，甚至停在消防路口。楼顶顶棚因台风影响已被刮落一部分，另一部分摇摇欲坠。由于被告不仅没有享受到物业服务应带来的舒适和便利，反而因原告的不作为导致生活质量的下降，故被告拒交物业服务费系因原告未履行物业合同约定的义务。二、原告诉求的物业费部分已过诉讼时效，不应得到支持。原告主张自2011年8月份起至2015年6月份期间的物业费，但是在此期间原告并没有向被告主张，故被告认为原告对其主张的2013年7月前的物业费已过诉讼时效，不应得到支持。综上，原告违反合同义务在先，其主张的部分物业服务费已超过法定诉讼时效。被告拒交物业服务费是对原告违约及失职的正当抗辩。经审理查明，2008年4月9日，原告福州益安物业管理服务有限公司与福建仁文建设有限公司签定了《前期物业管理服务合同》，合同约定由“益安物业”承担福州市大儒世家花园四区小区70177平方米共814个单元的物业管理服务，服务期限为壹年，自2008年4月16日至2009年4月15日止。合同到期后，2010年原告福州益安物业管理服务有限公司与福州市鼓楼区原厝路62号大儒世家花园四区小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定：将原厝住宅小区北区1#-16#楼，建筑面积70177平方米的物业交由原告管理服务，委托管理期限为叁年，自2010年1月15日至2012年12月31日止。合同第六章约定了物业管理服务费用的收取和开支要求，其中第二十一条第2项约定“物业管理服务费：住宅业主或物业使用人按其拥有建筑面积每月按多层住宅按平方米0.4元，带电梯住宅按平方米0.7元交纳；非住宅房屋由业主或物业使用人按建筑面积每月每平方米1.5元向原告交纳，具体是商铺每月1.5元／平方米。本物业管理服务费每个月交纳一次，每次交纳时间为每月5日前。物业服务费中未计入的公用设施设备运行、能耗费用，按该物业住户实际用量共同分摊。如业主或物业使用人逾期交纳的，从逾期之日起每天0.3%交纳滞纳金。被告洪建明系福州市鼓楼区原厝路业主，住宅面积91.86平方米，每月应缴物业费64.30元。自2013年1月份起至2015年6月份，被告应缴交鼓楼区原厝路62号大儒世家花园四区带电梯住宅的物业服务费为1929元，但被告未向原告缴交。另查，福州市鼓楼区原厝路62号大儒世家花园四区小区业主委员会成立于2010年1月13日，任期三年。本院认为，虽然原告福州益安物业管理服务有限公司2010年与福州市鼓楼区原厝路62号大儒世家花园四区小区业主委员会签订《物业服务合同》的委托管理期限自2010年1月15日至2012年12月31日止的服务期限现已逾期，但福州市大儒世家花园四区小区70177平方米共814个单元的物业管理服务至今仍由原告实际管理，故应视为对该《物业服务合同》继续履行；原告作为福州市大儒世家花园四区小区北区＊#-＊#楼的物业管理服务单位，为该小区提供物业管理服务工作，被告接受了原告的服务，应及时交纳物业管理费。由于被告提出原告主张自2013年1月份起至2015年6月份期间的物业费，但是在此期间原告并没有向被告主张，故被告认为原告对其主张的2013年7月前的物业费已过诉讼时效的抗辩，本院予以采纳；故对原告要求被告支付自2013年7月份起至2015年6月份物业服务费1543.2元请求，本院予以支持。至于原告要求被告按合同约定“从逾期之日起每天0.3%交纳滞纳金”，但《物业服务合同》约定的日0.3%的滞纳金过高，不符合法律规定，应予以调整。故被告应按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍向原告计付逾期付款的滞纳金，时间从2013年7月5日起行至款项还清之日止。被告对原告的物业服务工作不满意，双方产生矛盾，原告作为物业管理单位在处理化解矛盾时应充分认识到与业主之间的有效沟通在物业服务中的重要作用，希望原告在今后的物业服务工作中能及时与业主沟通、反馈，消除误解和矛盾，提供优质、温馨的服务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，判决如下：一、被告洪建明于本判决生效之日起十日内向原告福州益安物业管理服务有限公司支付2013年7月份起至2015年6月份大儒世家花园物业服务费1543.2元，并按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍收取滞纳金（时间从2013年7月5日计付至本判决确定的还款之日止）。二、驳回原告其他诉讼请求。本案诉讼费50元，因本案适用简易程序，依规减半收取25元，由被告负担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员 陈江艳二〇一五年十月十六日书记员 黄圣洁附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。国务院《物业管理条例》业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用； 微信公众号“”