（2015）建民初字第3408号
裁判日期: 2015-10-16
公开日期: 2015-12-15
案件名称
原告王蕊与被告周璇、穆震房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市建邺区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王蕊,周璇,穆震
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条
全文
南京市建邺区人民法院民 事 判 决 书（2015）建民初字第3408号原告王蕊，女，1977年10月10日生，汉族。被告周璇，女，1987年11月2日生，汉族。委托代理人张常宁，南京市建邺区莫愁法律服务所法律工作者。被告穆震，男，1976年8月8日生，回族。原告王蕊诉被告周璇、穆震房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王蕊，被告周璇委托代理人张常宁，被告穆震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王蕊诉称，原告名下建康路XXX号X单元2412室房屋于2012年由被告穆震经手交易过户到被告周璇名下，被告至今尚未付清购房款，原告现诉请被告支付剩余购房款2527700元并承担逾期付款违约金（自2012年5月1日起，按每日万分之五计算）。被告周璇辩称，我已付清全部购房款，请求法院驳回原告对我的诉讼请求。被告穆震辩称，被告周璇已将全部购房款交由我代收，此款除部分用于支付房屋交易过户所需契税等费用外，其余款项已由我转交给原告的丈夫陈联，故原告无权再提出房款主张。经审理查明，本市建康路XXX号X单元2412室（下称2412室）房屋原登记在原告名下，有购房贷款未还清。2011年8月15日，原告和配偶陈联共同签有授权委托书，委托被告穆震作为代理人办理2412室房屋的有关事宜，穆震的具体权限为：1、归还银行贷款，领取他项权证以及解押手续，办理注销抵押登记手续。2、办理2412室房屋的出售、签订房屋买卖合同、办理过户交易、变更产权证和土地证、缴纳相关税、费，领取退税补贴，代收房款（包括办理并领取银行贷款）及撤件手续。3、协助买方办理2412室房屋银行贷款手续、签署银行相关文件及领取银行贷款。4、办理房屋的物业交接手续及有线电视、水电煤气过户等相关事宜。委托期限自2011年8月15日至2013年8月14日。2011年8月17日，原告和陈联将上述授权委托书在江苏省南京市石城公证处公证。2012年2月5日，穆震向被告周璇出具《收条》，言明：“今收到周璇购房款（南京市白下区建康路XXX号X单元2412室）捌拾万元整”。2012年2月9日，穆震将2412室房屋上剩余的522300元银行贷款全部还清。2012年2月14日，穆震代理原告与周璇签订《南京市存量房买卖合同》，将2412室房屋出售给周璇，房屋转让价款375万元，并约定购房款由周璇以“现金＋贷款”的方式于2012年4月30日前支付给原告，如逾期支付房款，每逾期一天，按应付到期房款万分之五支付违约金；双方定于合同生效后10日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记，并约定2012年3月20日办理房屋交付。同日，穆震代理原告申请将2412室房屋转移登记至周璇名下。2012年2月17日，2412室房屋过户登记至周璇名下。2012年3月1日，穆震向周璇出具《收条》，言明：“收到周璇购房款叁拾叁万元整”。2012年3月6日，周璇以2412室房屋向银行抵押贷款262万元直接下款给穆震，穆震于同日向周璇出具《收条》，言明：“今收到周璇购房款贰佰陆拾贰万元整（招行房贷），丘号231100-11-304”。本案审理中，周璇声称因原告在房屋交易过户后仍需继续使用房屋，故穆震代表原告与周璇达成合意，由原告继续使用房屋并支付租金40000元，此租金从周璇应付购房款中扣减冲抵，故在穆震出具33万元收条时，周璇实际支付房款为29万元。此外，原告明确表示自己提起本案诉讼是基于2412室房屋买卖合同而非基于与穆震的授权委托书，自己是就房屋买卖合同纠纷提起本案诉讼。上述事实，有庭审笔录、（2015）宁民终字第595号民事判决书等证据证实。本院认为，原告和陈联共同委托被告穆震代理出售2412室房屋并经过公证，且在授权委托书中明确表明穆震有权代收房款，原告作为被代理人对穆震向周璇代收房款的代理行为应承担相应后果与责任。根据穆震出具给周璇的收条及穆震在诉讼中所作陈述与确认，周璇已向穆震支付房款3710000元，尚余40000元未付。周璇在诉讼中所称租金冲抵房款之说，无证据证实，不能得到采信。且租金冲抵房款一事已超出穆震的代理权限，周璇对此应当知晓，故即使穆震确与周璇达成过租金冲抵房款的合意，此事未经原告确认亦不能对原告发生法律效力，而应由穆震自行向周璇承担责任。周璇至今尚有40000元购房款未付，此款及相应逾期违约金应由周璇承担给付之责。本案系原告基于房屋买卖合同纠纷而提起的诉讼，而穆震并非房屋买卖合同关系的相对人，其不是本案的适格被告主体，故原告对穆震的诉讼请求在本案中不作实体处理，原告可依据与穆震的授权委托法律关系另案向穆震提出诉讼主张。依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：一、被告周璇于本判决生效之日起十日内向原告王蕊给付购房款40000元并支付逾期付款违约金（自2012年5月1日起至本判决确定的给付之日止，按每日万分之五计算）。二、驳回原告王蕊对被告周璇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费27016元，由原告王蕊负担26588元，被告周璇负担428元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 周 翔人民陪审员 王顺丽人民陪审员 张敏华二〇一五年十月十六日书 记 员 李 霓 微信公众号“”