（2015）宁民终字第4551号
裁判日期: 2015-10-16
公开日期: 2015-12-08
案件名称
上诉人江苏融侨置业有限公司与被上诉人徐镕超商品房预售合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
江苏融侨置业有限公司,徐镕超
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第4551号上诉人（原审被告）江苏融侨置业有限公司，住所地在南京市建邺区燕山路169号。法定代表人林茂松，该公司董事长。委托代理人周钦，江苏法德永衡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）徐镕超，男，1990年7月18日生，汉族，无业。委托代理人高成干，北京大成（南京）律师事务所律师。上诉人江苏融侨置业有限公司（以下简称融侨公司）因与被上诉人徐镕超商品房预售合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2014）浦江民初字第1365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月3日立案受理后，依法组成合议庭于2015年8月28日公开开庭审理了本案。上诉人融侨公司的委托代理人周钦，被上诉人徐镕超的委托代理人高成干到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。徐镕超原审诉称，2013年1月24日双方在浦口区江浦街道海院路88号融侨观邸售楼处签订《商品房预售合同》，合同约定徐镕超购买融侨公司开发的该售楼处观城13幢103室联排别墅一套，面积为369.51平方米，合同总价为442万元，并约定融侨公司应于2014年1月12日前向徐镕超交付该商品房。合同签订后，徐镕超按约定履行了付款义务，但融侨公司却没有能够按期交房，经徐镕超多次催告无果，徐镕超购买该房屋目的是为了在今年结婚，非常着急，至今长达半年之久。融侨公司拒不履行合同的行为给徐镕超造成了巨大损失。为维护徐镕超的合法权益，特诉之法院，请求法院判令融侨公司限期交房；请求法院调整增加违约金，判令融侨公司赔偿延期交房造成的损失：以总房价款按同期银行贷款基准利率计算，自2014年1月13日至实际交付之日止，截至2014年9月12日的损失为174380元；判令融侨公司承担本案诉讼费。融侨公司原审辩称，1、融侨公司已经将涉案房屋交给徐镕超，因此徐镕超第一项诉讼请求不成立，无依据。2、双方在合同中约定的迟延交房的违约责任已经明确，融侨公司迟延交房徐镕超并没有实际发生损失，因此按照合同约定支付迟延交房违约金符合双方真实意思表示，符合法律规定。原审法院经审理查明，2013年1月24日，融侨公司与徐镕超签订《南京市商品房预售合同》一份，合同中约定：融侨公司将位于浦口区江浦街道海院路88号观城13幢103室的商品房预售给徐镕超；该商品房的建筑面积369.51平方米；徐镕超预购该商品房以建筑面积计价，单价为11961.78元／平方米，总价款合计4420000元；融侨公司应于2014年1月12前向徐镕超交付该商品房；该商品房交付时应当已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；融侨公司迟延交付该商品房，按照50元／天计算，向徐镕超支付迟延期间的违约金。原审法院另查明，徐镕超于2013年1月31日支付江苏融侨置业有限公司江浦分公司1330000元、于2013年5月30日向交通银行商业贷款3090000元用于购房。原审法院又查明，融侨公司于2014年1月27日取得了涉案房屋的建设工程规划核实合格书，2014年8月19取得了涉案房屋的建筑工程竣工备案材料。2014年8月20日，融侨公司向徐镕超邮寄送达了《交房通知书》，要求其2014年8月19日至2014年8月24日至交房中心办理房屋验收及入住手续。2014年8月18日，徐罗汇（徐镕超的父亲）签订了《防火责任书》。2014年8月18日，徐镕超为涉案房屋交纳物业管理费、公摊水电费、装修管理费。原审法院根据徐镕超收到的交房通知时间，同时给予合理的交房时间，确认逾期交房时间为2014年8月20日。后徐镕超当庭申请撤回第一项诉讼请求。2015年1月23日，江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司受原审法院委托，作出编号为（江苏）金宁达恒（2014）（房估）字第7035号的估价报告，评估得出本次估价目的下南京市浦口区江浦街道海院路88号观城13幢103室房屋于价值时点2014年1月12日的市场租金为人民币6023元／月。并用去评估费15000元。原审法院认为，双方签订的《南京市商品房预售合同》合法有效，双方均应依约履行。徐镕超依约支付了全部房款，而融侨公司未能在合同约定的2014年1月12日前交付房屋，迟至2014年8月20日才交付房屋，其迟延交付的行为已构成违约，由此引发诉讼，理应承担相应的民事责任。合同约定的逾期交房违约金50元／天低于徐镕超的实际损失，其实际损失应按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，故对徐镕超要求法院调整增加违约金，判令融侨公司赔偿延期交房造成的损失174380元的诉讼请求，原审法院予以部分支持。本案徐镕超的损失应按照评估机构的估价报告6023元／月计算违约金，融侨公司逾期交付房屋期间为7个月7天，故违约金为6023元／月×7月＋6023元÷31天×8天=43715元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，原审判决如下：一、融侨公司江苏融侨置业有限公司于判决生效之日起十日内支付徐镕超自2014年1月13日至2014年8月20日迟延交房的违约金共计43715元。二、驳回徐镕超的其他诉讼请求。案件受理费3788元，由徐镕超负担2838元，由江苏融侨置业有限公司负担950元。鉴定费15000元，由徐镕超负担5000元，由融侨公司江苏融侨置业有限公司负担10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。融侨公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、双方在合同中约定了违约金计算方式，被上诉人没有提供证据证明其损失大于合同约定的违约金，因此，应当按照合同约定计算违约金。二、原审估价报告不应当作为判决依据，司法鉴定费应当由被上诉人承担。三、原审判决适用法律错误，应当适用《中华人民共和国合同法》第114条之规定，被上诉人没有实际损失却主张增加违约金没有事实及法律依据。综上，请求撤销原审判决第一项，改判上诉人按照每天50元计算2014年1月13日至2014年8月18日期间的迟延收房违约金。被上诉人承担两审诉讼费、鉴定费。被上诉人徐镕超辩称：一、上诉人主张原审判决依被上诉人申请调高违约金错误，该上诉理由没有事实及法律依据，原审调整违约金正确。二、原审法院适用法律正确。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人对原审程序中江苏金宁达恒土地房地产估价咨询有限公司出具的估价报告的证明效力持有异议，此外双方当事人对原审法院查明的其他事实均无异议，本院予以确认。本院认为，双方签订的《南京市商品房预售合同》合法有效，双方均应依约履行。徐镕超依约支付了全部房款，而融侨公司未能按时交付房屋，应当承担违约责任。融侨公司直至2014年8月20日才交付房屋，必然给徐镕超生活造成一定的影响与损害，合同约定的逾期交房违约金50元／天低于徐镕超的实际损失，徐镕超请求法院调整增加违约金符合法律规定。原审法院参照逾期交付房屋期间有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，对徐镕超的该诉讼请求予以部分支持，并无不当。融侨公司本应于2014年1月12日前交付房屋，但其直至2014年8月20日实际交付，延期时间为7个月8天，原审法院认定逾期交房时间为7个月7天，此认定有误，应予调整。但原审法院在计算违约金数额时系按7个月8天计算，故判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费622元，由上诉人江苏融侨置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张晗庆代理审判员 付 双代理审判员 吴 勇二〇一五年十月十六日书 记 员 冯 超 来自