（2015）都民初字第01464号
裁判日期: 2015-10-16
公开日期: 2016-05-26
案件名称
俞建国与陆荣岗房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
盐城市盐都区人民法院
所属地区
盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
俞建国,陆荣岗,厉炎
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书（2015）都民初字第01464号原告俞建国，居民。委托代理人郁力，江苏法震律师事务所律师。被告陆荣岗（刚），居民。第三人厉炎。委托代理人施克健。原告俞建国与被告陆荣刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月23日立案受理后，被告陆荣刚申请追加厉炎为本案的第三人，本院依法通知厉炎参加本案诉讼。本案依法由审判员陈晓辉适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告俞建国及其委托代理人郁力、被告陆荣刚、第三人厉炎的委托代理人施克健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告俞建国诉称：2006年2月15日，我与被告签订一份房屋承包合同（实为房屋租赁合同），约定：陆荣刚将其坐落在房屋租赁给我经营宾馆、饭店使用；租赁期限为10年，至2016年5月31日止。后我在此设立了饭店、宾馆。多年来，我一直守约经营。2014年4月，因被告与他人达成新的租赁意向，需提前终止租赁协议。双方经协商一致，于4月9日签订一份房屋租赁解除协议，约定：双方于2014年5月31日终止原租赁合同，乙方（俞建国）须将原饭店的执照无偿给新承包方使用，有可能发生的过户费用由承租方承担；2014年6月1日交钥匙，一次性付款补偿费用10万元等内容。合同签订后，我已按时让房交钥匙，但被告未能按约支付10万元补偿款。经多次催要，被告于2014年7月28日又出具一份书面证明，承诺关于宾馆欠俞建国10万元，在怡香园宾馆开业前两天，由怡香园宾馆负责人一次性支付，如怡香园宾馆不能及时支付，则其垫付，不得反悔。但时至今日，被告未能支付该款项。关于怡香园宾馆目前还没有过户问题，我已将宾馆交给第三人经营多时，被告与第三人都没有找过我要求协助办理。现请求法院判令被告支付提前终止租赁合同的补偿款10万元，并从2014年6月1日起，按银行同期贷款利率支付逾期付款的利息至实际支付之日。被告陆荣刚辩称：我与原告解除合同的协议实际是在2014年5月8日签订，按照协议约定应该是5月31日交钥匙，但原告是6月4日交的钥匙。关于协议中约定10万元的补偿款，应该是由第三人厉炎支付。厉炎没有支付该款，是因为合同约定原告应该将怡香园宾馆的执照等转让到厉炎的名下，但是原告没有处理此事。后原来要求我支付此款项，第三人要求我办理营业执照等的转让手续。为此，事情一直未处理解决。我认为补偿款不应由我支付，而是由第三人支付。第三人述称：根据俞建国与陆荣刚签订的解除合同协议，俞建国需将营业执照等手续过户给承包方（我方），但原告一直未将营业执照等过户给我名下，我也就一直未将费用支付给原告。解除合同的协议是原被告起草，我方参与后增加了备注的内容，就是要求原告履行过户等相关义务。原告将全部经营手续过户给我，我就支付10万元费用。经审理查明，原、被告于2006年2月15日签订一份房屋租赁合同，约定：陆荣刚将其坐落在盐马南路的部分房屋租赁给俞建国经营宾馆、饭店使用，租赁期限为10年，自2006年6月1日至2016年5月31日止；租金为第一年至第三年，二、三、四层为每年15万元，门面房前三年合计5.1万元……以及其他相关事项。合同签订后，陆荣刚交付租赁房屋，俞建国亦在租赁房屋登记设立了盐城市七彩苑宾馆有限公司怡香园分公司（以下简称怡香园宾馆）经营宾馆、餐饮，也按照约定每年交付租金，直至2014年4月。负责人为许卫芳，经营范围为客房服务、制售中餐）2014年5月，原被告双方协商终止房屋租赁合同事宜，并签订一份协议（落款时间为2014年4月9日），约定：双方于2014年5月31日终止原租赁合同；乙方（俞建国）需将原怡香园饭店执照无偿给新承包方使用，有可能发生的过户费用由承租方承担；2014年6月1日交钥匙，一次性付款10万元补贴；本协议一式三份，甲乙双方以及新承租方各一份，本协议自甲乙双方及新承租方签字生效。第三人厉炎在该协议的左下方签字，并载明以下内容：“乙方（俞建国）需将营业执照等经营手续全部过户给承包方，并交钥匙后，承包方一次性给10万元补偿。”嗣后，原告已将租赁房屋的钥匙和怡香园宾馆的相关证照交给被告及第三人，但被告及第三人均未支付原告10万元。2014年7月28日，被告陆荣刚又出具一份书面证明，主要内容为：关于怡香园宾馆欠俞建国10万元，在怡香园宾馆开业前两天，由怡香园宾馆负责人一次性支付，如怡香园宾馆不能及时支付，则由房东陆荣刚垫付，不得反悔。此后，第三人亦实际经营该宾馆，但被告及第三人均未支付10万元补偿款，双方亦未办理怡香园宾馆相关证照的过户登记手续。原告催要未果，遂诉至本院。审理期间，原被告及第三人曾一起到相关部门办理营业执照等过户手续，但第三人提出约定的过户手续应是将分公司变更为独立法人，致过户手续未能办成。另查明，陆荣刚作为甲方与乙方厉炎于2014年5月8日签订的房屋租赁合同约定：租赁期自2014年6月1日至2024年5月24日止，其中2014年6月1日至2019年5月31日止，租金为36万元／年。由于乙方（即厉炎）在承包期间须用到原承包方俞建国的设施，经协商一致，乙方愿给予俞建国人民币10万元补偿，分五年给付，每年给付2万元；后在租金交纳方式又约定：其中给予俞建国的10万元，每年于5月31日分期交给甲方（即陆荣刚）。上述事实，有原、被告双方的庭审陈述，租赁合同两份及解除租赁协议、营业执照副本复印件等在卷佐证。本院认为，合同是双方当事人约定权利义务的协议，各方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告及第三人签订的租赁合同及解除租赁合同的协议系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应均为合法有效。以上合同对各方当事人均具有法律约束力，各方均应当按照约定履行自己的义务。因原被告就解除租赁合同已达成协议，双方虽未明确支付10万元补偿款的主体为被告，但根据协议的内容，能够确定支付该款项的主体为出租方即被告。由于解除协议中已涉及到新承租人即第三人，而第三人在原被告签订的协议中明确了需办理营业执照等过户手续后给付该10万元，原告亦接受了该协议，该协议为三方协议。故支付10万元的义务主体已转移至第三人。且从被告与第三人签订的协议中也载明“由于乙方（即厉炎）在承包期间须用到原承包方俞建国的设施，经协商一致，乙方原给予俞建国人民币10万元补偿，分五年给付，每年给付2万元”内容，说明第三人同意支付该款项（但该协议是被告与第三人约定的支付期限，原告并未签字认可）。虽然在解除协议中第三人设置了给付10万元的前提条件，是要求原告办理怡香园宾馆营业执照等过户手续。而从法律意义上原告履行办理过户登记手续，只是协助义务。因为原告与被告之间的租赁合同已经解除，也履行了交付房屋的主要义务，并将怡香园宾馆的相关证照已交给第三人实际使用，对是否办理及何时办理过户登记手续，不是原告所决定的。且距三方签订协议的时间已长达一年多时间，双方均没有对具体办理过户手续达成一致意见。况且在本案审理过程中，三方到相关部门办理过户登记手续时，第三人要求将分公司变更为独立法人，这已不再是变更登记。故致过户手续不能办理，原告对此无责任。但如果第三人需要办理案涉怡香园宾馆的相关证照变更登记手续，原告仍应予以协助。鉴于被告于2014年7月28日作出书面承诺：第三人不支付，由其垫付。则被告又将支付10万元义务重新设定给自己，故被告仍应支付该款项的义务。由于支付该款项的义务人系第三人，故被告支付该款后，可以向第三人追偿。综上，原告主张的10万元补偿费用，应由被告及第三人共同支付。对原告主张的利息问题，鉴于案涉三方均未积极处理该纠纷，故本院支持原告从起诉之日起的按同期银行贷款利率计算的利息，其余部分不予支持。对原、被告及第三人的其他诉、辩、述称，本院均不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及相关民事法律政策之规定，判决如下：一、被告陆荣刚、第三人厉炎于本判决生效后十日内共同支付原告俞建国解除合同补偿款100000元。并承担自2015年7月23日起至实际履行之日按同期银行贷款基准利率计算的利息。二、驳回原告俞建国其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，减半收取1250元，由被告陆荣刚、第三人厉炎共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审判员 陈晓辉二〇一五年十月十六日书记员 路 婕附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 百度搜索“”