（2015）武侯民初字第5113号

裁判日期: 2015-10-16

公开日期: 2016-11-30

案件名称

原告（反诉被告）廖定洪、喻晓梅诉被告（反诉原告）四川中山教育发展管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案民一审民事判决书

法院

成都市武侯区人民法院

所属地区

成都市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

廖定洪,喻晓梅,四川中山教育发展管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

成都市武侯区人民法院民事判决书（2015）武侯民初字第5113号原告（反诉被告）廖定洪，男，1979年8月29日出生，汉族，住成都市青白江区福洪乡胜利村*组。原告（反诉被告）喻晓梅，女，1984年11月13日出生，汉族，住成都市青白江区福洪乡隆胜街**号附**号。委托代理人易剑虹，四川蜀西律师事务所律师。被告（反诉原告）四川中山教育发展管理有限公司。住所地：成都市武侯区晋阳路***号*幢*楼。法定代表人米鸿斌，总经理。委托代理人胡瑜，四川治平律师事务所律师。原告（反诉被告）廖定洪、喻晓梅诉被告（反诉原告）四川中山教育发展管理有限公司（以下简称中山教育公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月19日受理，在本案审理过程中，被告（反诉原告）四川中山教育发展管理有限公司在法定期限内提出反诉，本院依法予以受理。本案依法由代理审判员杨奕适用简易程序，于2015年8月31日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人易剑虹、被告中山教育公司委托代理人胡瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）廖定洪、喻晓梅诉称，二原告系成都市佳灵路5号“红牌楼广场”二期第2栋3层305号房屋产权人，2013年3月6日，原被告就上述房屋签订了地上物业租赁合同，合同约定：租期20年，自2013年8月1日起计收租金，租金按季支付，首季度租金在签订合同后3个工作日内即预付，以后每季租金在上季租金届满前十天支付，逾期支付租金按违约处理，另外每日收取拖欠金额1%的滞纳金，若拖欠租金超过30天，经书面催缴仍不缴纳的，按拖欠租金的10%支付违约金。合同生效后，被告在缴纳部分租金后，拖欠至今。为维护原告合法权益，现原告诉至法院，请求判令：1.被告支付2014年10月1日至2015年7月31日的房屋租金72410元，；2.被告支付滞纳金21723元；3.被告向原告支付违约金7241元。被告（反诉原告）中山教育公司辩称并诉称，对原告主张的欠付租金金额不正确，另原告主张的滞纳金没有法律依据，且违约金金额过高，应予以调整。双方签订租赁合同后，中山教育公司租用该房屋用于开设酒店使用。但自2014年以来，经济形势不断恶化，房屋租金价格不断下降，酒店亏损愈来愈大，中山教育公司多次与全体出租人协商调整租金，且与喻晓梅就租金调整重新达成一致意见。故中山教育公司向本院提起反诉，请求将租赁合同第五条第1.1项变更为“物业租金：租金以实测建筑面积计算。租金单价按照每月70元/平方米（该租金单价最终以鉴定结果为准予以确定）的标准确定。”原告（反诉被告）廖定洪、喻晓梅针对反诉辩称，双方签订租赁合同时，对租金金额及递增方式、交纳方式的约定是双方真实意思表示，中山教育公司要求降租是没有法律和事实依据的，因市场经济波动给中山教育公司造成的经营困难也不应由出租人来承担，中山教育公司出现经营亏损是其自行经营不当造成的，就喻晓梅与埃菲尔酒店签订的租金调整的承诺书与中山教育公司无关，故应驳回中山教育公司的反诉请求。经审理查明，2013年3月6日，廖定洪、喻晓梅与中山教育公司签订《成都市红牌楼广场二期第2栋地上物业租赁合同》，约定将二人共同所有的位于成都市佳灵路5号“红牌楼广场”二期第2栋第3层305号的房屋出租给中山教育公司，房屋面积65.83平方米。双方约定：1.租赁期限20年，交付房屋时间为2013年6月30日前，计租时间从2013年10月1日起至2033年7月31日止（2013年7月1日至2013年9月30日为免租期）；2.2014年8月1日-2016年7月31日的租金标准为110元/平方米·月，租金按季度支付，首季度租金在合同签订后3个工作日内支付，以后每季租金在上季租金届满前十天支付；3.逾期支付租金的按中山教育公司违约处理，若中山教育公司逾期支付租金，则将另外每日收取拖欠金额1%的滞纳金，若拖欠租金超过30天的，经书面催缴的日期内仍不缴纳的，按拖欠租金的10%支付违约金。合同签订后，中山教育公司向廖定洪、喻晓梅支付房屋租金至2014年9月30日，之后未再支付过租金。2015年6月12日，廖定洪、喻晓梅委托四川蜀西律师事务所律师易剑虹向中山教育公司发出《律师函》，要求中山教育公司自该函发出之日起2日内全额支付拖欠的到期应付租金。2015年5月28日，包括喻晓梅在内的部分业主与“埃菲尔酒店”达成书面协议，约定“重新签订租赁协议，价格为70元/㎡，租赁期限三年，原租赁协议作废。”另查明，中山教育公司当庭提出欠付租金应当以被告公司财务记账为标准，结算时根据实际金额多退少补，廖定洪、喻晓梅同意以此方式计算欠付租金。经核实，中山教育公司自2014年10月1日至2015年7月31日应付租金为68620.67元。按照合同约定违约金则应为6862.06元。上述事实有《成都市红牌楼广场二期第二栋地上物业租赁合同》、《商品房买卖合同》、欠租明细表、《律师函》及当事人的庭审陈述等证据收集在案予以佐证。本院认为，廖定洪、喻晓梅与中山教育公司之间形成的房屋租赁合同关系是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。租赁合同对租金的计算标准及方式，以及违约金的计算均作出了约定，因中山教育公司在庭审中对欠付租金的事实予以确认，其未按约支付租金的行为已构成违约，应承担违约责任。本院对廖定洪、喻晓梅主张欠付租金及相应违约金的请求予以支持。对于欠付租金金额，廖定洪、喻晓梅同意中山教育公司提出的以其财务核实的实际数据来确定，实际支付时多退少补。故本院对廖定洪、喻晓梅要求中山教育公司支付2014年10月1日至2015年7月31日的欠付租金在68620.67元范围内予以支持，违约金金额在6862.06元范围内予以支持。对于廖定洪、喻晓梅要求中山教育公司支付的滞纳金21723元，以超过廖定洪、喻晓梅的实际损失，故本院不予支持。对中山教育公司提出的要求降租的反诉请求，本院认为，双方应按照合同约定履行义务，合同履行期内出现经济波动或经营亏损的情形属于正常商业风险，中山教育公司应自行承担。中山教育公司庭审中提供的喻晓梅与埃菲尔酒店达成的书面协议，其协议双方并非本案双方当事人，且协议约定需重新签订租赁协议，原租赁协议才予以作废，因此其中对租金单价的约定只是对新租赁协议内容的商定，中山教育公司以此要求变更租赁合同的理由并不充分，对其反诉请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）四川中山教育发展管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）廖定洪、喻晓梅支付租金68620.67元；二、被告（反诉原告）四川中山教育发展管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）廖定洪、喻晓梅支付违约金6862.06元；；三、驳回原告（反诉被告）廖定洪、喻晓梅的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）四川中山教育发展管理有限公司的反诉请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2330元，因适用简易程序减半收取1165元，由被告（反诉原告）四川中山教育发展管理有限公司负担；反诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）四川中山教育发展管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员　杨　奕二〇一五年十月十六日书　记　员　周小燕关注公众号“”