（2015）宝民三（民）初字第343号

裁判日期: 2015-10-16

公开日期: 2015-12-07

案件名称

上海市宝山区罗店镇天平村民委员会与上海周昌建筑机械设备有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市宝山区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海市宝山区罗店镇天平村民委员会,上海周昌建筑机械设备有限公司

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条

全文

上海市宝山区人民法院民事判决书（2015）宝民三（民）初字第343号原告上海市宝山区罗店镇天平村民委员会，住所地上海市宝山区。法定代表人��云龙，主任。委托代理人张亦平，上海市东海律师事务所律师。被告上海周昌建筑机械设备有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人钱丽华，总经理。委托代理人杜哲锋，上海融孚律师事务所律师。委托代理人黄民燕，上海融孚律师事务所律师。原告上海市宝山区罗店镇天平村民委员会与被告上海周昌建筑机械设备有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海市宝山区罗店镇天平村民委员会的委托代理人张亦平，被告上海周昌建筑机械设备有限公司的委托代理人杜哲锋、黄民燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市宝山区罗店镇天平村民委员会诉称，原告经宝山区发改委、规土局批准，可利用本村约47.6亩土地建设生态农业服��中心项目。2011年7月18日，原告与被告签订了土地租赁协议，由原告将包括罗店建材厂集体土地建设用地1，003平方米在内的47.6亩土地出租给被告，租期从2011年11月1日起至2044年10月31日止。2012年9月13日，原、被告签订补充协议，将被告承租的土地中28.8亩变更为合作经营，即由原告提供土地，被告投资承包经营。被告取得上述土地后，将28.8亩土地转租给案外人边某某，投资所谓的养老院项目，又将其余土地开发与江苏盐城二建集团有限公司上海长兴分公司订立《建筑工程承包合同》，由案外人张旭奎挂靠承接该项目。在原告向相关部门申报用地、项目建设等手续过程中，因被告及次承租人的资金链断裂，材料供应商及农民工向政府部门上访，宝山区规土局通知目前建设项目未办理过手续，约1万平方米的建筑为在建违法建筑，并要求拆除并复耕。现原告起诉要求解除集体土地建设用地1，003平方米租赁协议，确认其余土地的租赁协议无效，被告将系争47.6亩土地返还给原告，并按每亩1，000元计算，支付从2012年11月1日起至实际返还土地之日止的土地使用费。被告上海周昌建筑机械设备有限公司辩称，原、被告签订的租赁协议系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，协议合法有效。被告承租的1，003平方米土地是建设用地，其余是农业用地，尚未转为建设用地，但被告承租土地用于建设养老院、农家乐，没有违背新农村建设开发的目的。且协议约定由原告办理土地审批等手续，原告称土地审批手续未办妥因没有土地征收指标，不等于租赁协议违反法律规定。原告交付了47.6亩土地，被告已用围墙圈起，但实际使用的只有6.8亩土地，其他土地不允许被告动工，且协议约定待原告办出土地审批手续后，被告才支付使用费。��上，不同意原告的诉请。经审理查明，2011年7月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订土地租赁协议，约定，甲方将本村大郁生产队，原为天平建筑材料厂（窑厂）和由村投资建造的玻璃大棚，以及周边土地合计约47.6亩（四至及实际面积以实地丈量为准，并制图作为本协议附件备案）租赁于乙方经营使用，期限自2011年11月1日起至2041年10月31日止，为期30年；窑厂及玻璃大棚面积约6.8亩的土地租金（含青苗费）每年共计为88，000元，其他土地在甲方报建手续未办好前允许乙方临时使用，但不得搭建违章建筑；甲方在未报建手续办理好之前土地由乙方使用管理，每年每亩支付1，000元青苗费到土地手续办理结束后，由甲方把土地交于乙方开发建设，并开始由乙方每年上交租金每亩为13，000元，每五年按原租金递增6%，此款适用先付后用，乙方必须于合同成立之日起十五日内付清窑厂及玻璃大棚当年的土地租金；原砖窑（含烟囱）及办公用房之地面建筑作价5万元，玻璃大棚按造价为120万元，由乙方受让买断总合计为125万元，买断后资产的所有权及使用权归属于乙方所有，此款于2011年8月30日前付50%，2011年12月底全部付清；甲方同意乙方分期在租赁地块内投资兴办商务会谈所、特色农家餐饮、种植无公害蔬菜、食用菌菇深加工、奇石（含玉石）加工以及兴建公共体育娱乐和来沪人员度假休闲观光场所等，第一期开发改造原1.8亩砖窑及玻璃大棚二处可用面积6.8亩，其余部位按实际使用需要由甲方负责按规定申办土地使用手续，获准后逐项开发，在未获批土地使用期间保持租赁关系；乙方在租赁期间，如遇市政规划所需或有关部门依法征用时，乙方必须服从，有关地面建筑物和使用期限的经济补偿按相关政策执行，甲方不承担任何经济责任。2011年8月3日，被告支付原告2011年11月1日至2012年10月31日期间的窑厂及玻璃大棚租赁费88，000元。2011年8月31日、12月31日，被告分别支付原告购玻璃大棚、地面建筑钱款60万元、65万元。2012年，被告支付原告青苗补偿费12，000元。2012年3月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订补充协议，约定，甲乙双方就2011年7月18日约47.6亩及2011年11月16日约32亩所签订的土地租赁协议，做如下条款补充：1、乙方需按双方约定项目及时投资筹建，有关手续以甲方名义由甲方协助办理，一切费用由乙方承担；2、以甲方名义申报，获准开办的所有项目由乙方全额投资营造、装修并负责经营管理，在租赁地块内由乙方投资建造的地面建筑和有关设施所有权属乙方；3、乙方在租赁期间如遇市政规划或政府依法动迁时，除土地以外的其他经济补偿归乙方。2012年9月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订补充协议，约定，因村发展规划的调整和乙方投资的实际需要，双方作部分变更，1、甲方同意原玻璃大棚的5.8亩及天一路12亩总计约17.8亩土地仍以租赁形式，由乙方单独投资开发，该地段四至及实际面积丈量后以平面图标志为准，此地块租用期限不变，土地使用费自本协议成立之日起至2014年1月1日止，按原协议约定支付，2014年1月1日起，乙方每年上交23.1万元，自2016年11月1日起每五年递增6%；2、在上述约定租赁部位内的建材厂（窑址西侧、罗东路东）的3亩土地自本协议成立之日起，由甲方另行安排使用；3、其余原以租赁形式为乙方保留的约28.8亩土地，双方同意自本协议成立之日起改为合作开发承包经营模式，甲方提供该地块土地由乙方出资筹建并开办公司，合作期限按原协议执行；4、上述租赁及合作��营部位的土地使用、报建以及申照等有关行政手续由甲方协助办理，并以甲方名义申办房地产权证，甲方确认乙方所有投资的地面建筑和相应设施的所有权价值；5、双方约定合作开发、承包经营地块，在甲方未办妥报建、申照等相关手续前，乙方仍按原协议约定支付青苗费，2013年免青苗费1年，合作经营的土地自2012年10月1日起由乙方全权使用管理，甲方确保在本协议生效后，争取在1年内办理好土地使用各项手续，自乙方在合作开发、承包经营地块内获得有效建筑动工许可证及经营许可证起，不论盈亏，乙方每年向甲方支付土地使用费38万元及上缴退税12万元，总计50万元，以后每五年在总额50万元的基础上递增6%，乙方必须于每年年终前一次性结清，逾期需承担违约责任，以日万分之三的计率支付滞纳金；6、本协议自双方签字、盖章之日生效，其余原协议之约��继续有效，如有相悖，以本协议为准。2015年2月16日，宝山区规划和土地管理局发出“关于对天平村窑基周边违法建筑处置的紧急函”，主要内容为，该局接举报反映，罗店镇罗东路、天一路路口有违法搭建现象，经查罗东路东侧、天一路南北两侧已建成或正在建设的违法建筑共有4幢，建筑面积约1万平方米，目前处于停工状态，该地块除原窑基1.8亩办理集体建设用地手续，其余目前建造或已建成（未投入使用）的建设项目均未办理过相关手续，约1万平方米的建筑为在建违法建筑，鉴于信访的地块为集体土地，按照规定转交罗店镇人民政府处理，请立即责令停止违法建设行为，拆除违法建筑并复耕。另查明，1995年，上海宝山罗店建材厂取得了罗店镇天平村内1，003平方米土地的集体土地建设用地使用权证。2011年9月19日，宝山区发展和改革委员会��具“关于天平村旧窑址改造项目建议书的批复”，主要内容为，罗店镇人民政府《关于天平村旧窑址改造用地立项的函》及附件收悉，经研究批复如下：1、同意将天平村旧窑址改造为生态农业服务中心；2、工程范围位于潘泾路以东、石太路以南，占地面积约47.6亩；3、工程内容为对天平村旧窑址改造成集农业文化、生态文化、休闲文化一体的生态农业服务中心；4、项目总投资及资金来源在工程可行性研究报告阶段明确。接文后按规定办理相关手续，并编制项目可行性研究报告，报发改委审批。2012年9月3日，宝山区规划和土地管理局出具“关于征询天平村新农村旅游项目规划意见的复函”，主要内容为，《罗店镇人民政府关于征询天平村新农村旅游项目规划意见的函》文及附件已收悉，经核，根据相关规划，复函意见如下：地块位置：石太路以南，潘泾路以东，用地规划性质：公共服务设施用地，建设用地面积：约3.17公顷（具体以实测位置），本复函可作为办理土地收储手续时的规划依据，其他未尽事宜按照批准的《宝山区罗店镇天平村村庄规划》执行。审理中，被告表示，被告在系争土地上建造房屋后转租了9户次承租人，主要经营农家乐、餐饮、住宿，养老院目前尚未开设。原告表示，现还在系争房屋内办公的只有一户次承租人，还有一些零星的人居住在房屋内，原告不要求追加次承租人参加诉讼，关于此次承租人的搬迁问题由原告另行解决。审理过程中，经本院释明，被告表示，被告在本案中不提起反诉要求对添附物或其他损失进行赔偿，本案不涉及合同解除或无效的后果，目前合同无法履行，系原告没有完成报备审批义务，即使被告反诉，也是要求原告承担不履行合同的违约责任。��上事实，有原告提供的土地租赁协议、补充协议、建设用地使用证、【宝发改（2011）498号】文件、【宝规土函（2012）39号】文件、宝山区规划和土地管理局出具的“关于对天平村窑基周边违法建筑处置的紧急函”，被告提供的收据，及双方当事人陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，原告与被告签订的土地租赁协议及补充协议中涉及1，003平方米的建设用地，该部分租赁协议不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。土地租赁协议及补充协议中所涉的其他土地用地手续未办理完毕，在性质上仍属于农民集体所有的农业用地，宝山区规划和土地管理局出具的“关于对天平村窑基周边违法建筑处置的紧急函”中亦明确要求拆除所涉土地上的违法建筑并复耕，故上述土地租赁协议及补充协议违反法律强制性规定，应属无效。因无效��同所涉土地面积占绝大多数，有效合同部分实际也无法履行，故原告要求被告返还全部土地，本院可予准许。经本院释明，被告不提起反诉，就其损失不在本案中提出赔偿，故本案中不作处理，被告可另行主张。原、被告于2012年9月13日签订的补充协议约定，在原告未办妥报建、申照等相关手续前，被告仍按原协议约定给付青苗费，2013年免青苗费一年。虽该协议无效，但原告已将土地交付被告，原告要求被告按协议约定的每亩每年1，000元的标准支付从2012年11月1日起至2012年12月31日期间的使用费，及2014年1月1日起的使用费，可以准许。鉴于2015年2月16日宝山区规划和土地管理局要求拆除系争土地上的建筑物，被告已无法正常使用该土地，上述使用费可计算至2015年2月16日止，共计为61，766.67元。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国��同法》第五十八条之规定，判决如下：一、原告上海市宝山区罗店镇天平村民委员会与被告上海周昌建筑机械设备有限公司就上海市宝山区罗店镇天平村约47.6亩土地签订的土地租赁协议及补充协议中涉及集体土地建设用地1，003平方米部分的协议解除，其余部分无效；二、被告上海周昌建筑机械设备有限公司于本判决生效之日起十日内，将上述土地返还给原告上海市宝山区罗店镇天平村民委员会；三、被告上海周昌建筑机械设备有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海市宝山区罗店镇天平村民委员会使用费61，766.67元；四、原告上海市宝山区罗店镇天平村民委员会的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定��加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3，236元，由原告上海市宝山区罗店镇天平村民委员会负担1，791元，被告上海周昌建筑机械设备有限公司负担1，445元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审　判　长　　陶　芳审　判　员　　杨利民人民陪审员　　时金兰二〇一五年十月十六日书　记　员　　童翔燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。二、《中��人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。来源：百度“”