（2015）朝民初字第15453号
裁判日期: 2015-10-16
公开日期: 2016-06-27
案件名称
北京诚智慧中物业管理有限公司与沈程基物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京诚智慧中物业管理有限公司,沈程基
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民初字第15453号原告北京诚智慧中物业管理有限公司，住所地北京市海淀区杏石口路55号二层203室。法定代表人梁建，董事长。委托代理人李洋，男，1983年2月14日出生。被告沈程基，男，1941年10月15日出生。委托代理人宋毅，男，1944年1月9日出生。原告北京诚智慧中物业管理有限公司（以下简称原告）与被告沈程基（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李洋，被告及其委托代理人宋毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：我公司受北京京德顺房地产开发有限公司（以下简称京德顺公司）的委托，自2010年5月1日起对该公司开发的水郡长安小区实行物业管理服务，并与该公司签订了《水郡长安家园前期物业管理服务合同》。该合同约定，小区内物业费收费标准为别墅2.88元/平方米/月，高层住宅2.50元/平方米/月，多层住宅2.40元/平方米/月。我公司自入住该小区后，履行了物业服务义务。被告所有的房屋位于水郡长安小区2号院8号楼2单元×室（以下简称涉案房屋），该房屋面积151.42平方米。涉案房屋收费标准为2.4元/平方米/月。自2010年5月1日起至2014年12月31日，被告一直未交纳物业费，经我公司多次催缴，被告仍拒绝交纳，为了维护我公司的合法权益，故诉至法院，要求被告给付我公司：1、2010年5月1日至2014年12月31日止的物业费共计20350.85元；2、自2010年5月1日起至被告全部物业费交纳完毕之日止的违约金，以4360.9元为基数，按照日万分之三的标准计算（截至2014年12月31日为1569.92元）。被告辩称：我是涉案房屋的房主，我自2006年搬来和之前的两家物业公司都签订过协议，只有原告这家我不认识，不清楚原告从哪来的，也没有和原告签订合同。2010年5月1日之后的物业费我是没有缴纳，也没有人向我催要过。四年来，原告一直没有给业主看过物业委托合同，直到诉讼中我才看到，我发现合同上的原告名称与现在原告的名称不一样，是不同的法人，因此原告无权起诉我。如果原告称名称变更，那么合同上没有注明变更的材料，之后也没有补充合同和变更手续，因此我不认可。另外，原告将小区地下室改造成群租房，破坏消防设施作为群租房的自来水来源。原告将2号院2号楼作为办公用房，没有经过业主同意。原告卖水不开发票，原告将我们居住的8号楼一套房屋租给一家公司，并破坏承重墙，至今该问题没有解决。经审理查明：2010年3月8日，北京房修一慧中物业管理有限责任公司通过招投标程序成为水郡长安家园项目前期物业管理服务的中标单位。同年3月9日,北京房修一慧中物业管理有限责任公司作为乙方与甲方京德顺公司签订《水郡长安家园前期物业管理服务合同》，约定：物业项目为水郡长安家园;物业服务内容在交付使用后为：1.接收工程及设备时全面仔细检查以确保其质量状况符合物业要求，2.制定物业管理服务工作计划并组织实施，3.房屋建筑共用部位的日常维修养护和管理，4.共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理，5.物业管理区域内共用设施和附属建筑物的维修、养护和管理，6.负责制冷与供暖系统的切换以及大系统的维护和清洗，7.供电系统的维修养护按北京电力公司相关规定执行，8.公共绿地、花木、建筑、本小区专用市政道路等的养护与管理，9.配套商业服务设施、公共部分及系统的养护和管理，10.公共环境卫生，11.维持公共秩序，12.维持物业区域内车辆行驶秩序和停放管理，13.消防管理服务，14.房屋装修管理服务，15.公示特约服务的内容、标准及收费标准，16.对物业管理区域内发生的违反有关治安、环保、物业装修和使用等方面法律、法规规定的行为采取相应措施并及时向行政管理部门报告，17.物业管理档案资料的管理，18.不定期组织业主活动，19.法规政策规定由乙方管理的其他事项，20.设立服务监督电话并公示；物业服务期限为2010年3月9日至本物业区域的业主委员会成立并代表全体业主选聘新的物业管理企业并与所选聘的物业管理企业签订新的物业服务合同时终止；物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其物业的建筑面积交纳，具体标准为，多层住宅2.40元/平方米/月，高层住宅2.50元/平方米/月，别墅2.88元/平方米/月，实行包干制,盈余或亏损均由乙方享有或者承担，乙方不得以亏损要求增加费用，降低服务标准或减少服务内容；甲方业主逾期未交纳物业服务费的，乙方应从逾期之日起每日加收应缴而未缴费用的千分之五的违约金。该标准应在物业管理公约和与业主所签的其他相关文件中加以约定并遵照执行。另查，2010年3月31日，北京房修一慧中物业管理有限责任公司更名为北京诚智慧中物业管理有限公司，即原告。2010年4月22日，原告在水郡长安小区内进行公示，并于此后进入小区提供物业服务至今。在服务期间，原告并未就物业服务与被告订立书面合同。另查，涉案房屋建筑面积为151.42平方米，被告称其为该房屋的房主，自2006年入住居住至今，自2010年5月1日后未交纳物业费。另查，被告向本院提交了照片用以证明部分楼宇地下消防设施被破坏，原告将地下改为群租房等，消防设施改为生活用水。对此，原告表示不认可，表示出租群租房是开发商对外出租。消防设施没有破坏，每年均进行消防验收。被告还提交了照片证明小区内的广告牌、别墅楼外墙脱落、小区绿地和树木荒废、原告将绿地出租给废品回收站和小商贩以及原告占用地下室办公等。原告对此表示不认可，表示小树是新载的树苗，广告牌是承接上一家公司的合同，广告收入用于公共维修，收支情况已经公示，外墙脱落系楼宇质量问题，目前与开发商正在沟通。地下一层作为办公用房是符合法律规定的。此外，被告提交了授权委托书、会谈纪要和知照函、《工程咨询评估报告》，用以证明原告将其居住的八号楼中一套房屋出租给一家供暖公司，供暖公司将墙体破坏一事。原告对此事真实性认可，但表示该供暖公司进行供暖改造，发生墙体损坏后原告已经要求供暖公司及时修补，督促其改造。上述事实，有《中标通知书》、《水郡长安家园前期物业服务合同》、照片及庭审笔录等相关证据在案佐证。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告经京德顺公司选聘为涉案房屋所在小区提供前期物业服务，原告亦实际于2010年5月1日至今为水郡长安小区提供了物业服务，故原告和被告之间形成事实上的物业服务合同关系，被告应当向原告交纳物业服务费。关于物业服务费的收费标准，因原、被告对此无合同约定，本院根据原告与京德顺公司签订的《水郡长安家园前期物业服务合同》相关约定确定。被告抗辩原告没有和其签订物业合同，以及原告在物业合同中的名称与现在名称不一致等意见，均没有法律依据，本院依法不予采信。民事活动应当以公平及等价有偿为原则。现原告已经为被告居住的涉案房屋所在小区提供了物业服务，原告要求被告交纳物业费，有法律和事实依据，但根据本院查明的事实，原告的物业服务仍存在一些瑕疵，其服务水平有待于提高。因此本院酌情对原告要求的物业费予以酌减。关于违约金，原告的请求没有合同依据，故对该项请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告沈程基于本判决生效后七日内给付原告北京诚智慧中物业管理有限公司二〇一〇年五月一日至二〇一四年十二月三十一日期间的物业服务费共计一万八千三百一十五元八角；二、驳回原告北京诚智慧中物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费174元，由被告沈程基负担（原告北京诚智慧中物业管理有限公司已交纳，被告沈程基于本判决生效后七日内给付原告北京诚智慧中物业管理有限公司)。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 郝丽娜人民陪审员 杜月霞人民陪审员 洪 光二〇一五年十月十六日书 记 员 尹 航 更多数据：搜索“”来源：