（2015）穗中法民五终字第4519号
裁判日期: 2015-10-16
公开日期: 2015-12-29
案件名称
广东建工恒福物业有限公司与潘玉泉物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广东建工恒福物业有限公司,潘玉泉
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第4519号上诉人（原审原告）：广东建工恒福物业有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人：陈鹏，总经理。委托代理人：盛逵、黄艳萍，广东金轮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：潘玉泉，住广州市越秀区。委托代理人：孙晓蓉，住广州市白云区。上诉人广东建工恒福物业有限公司（下简称建工公司）因与被上诉人潘玉泉物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第97号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：建工公司自2005年10月开始为紫荆花园小区提供物业管理服务，物业管理费标准为首层按0.55元／月／平方米，二层及以上住宅按1.1元／月／平方米收取）。2010年10月19日，建工公司与广州市白云区紫荆花园业主委员会签订《物业服务合同》，约定：建工公司为紫荆花园小区提供物业管理服务，业主按照房屋建筑面积交纳物业管理费；物业管理服务费住宅按首层0.75元／月／平方米收取，二层及以上住宅按1.3元／月／平方米的标准收取；业主按每季度为一期交费1次，3个月为1期，以此类推，每期首月10日前交纳当期管理及其他费用；从逾期之日起，业主按应交管理费的每月1‰交纳违约金；电梯、梯灯、水泵公共用电等公摊电费由物业使用人按照实际发生额按住宅总建筑面积合理分摊；对讲门铃维护费按2元／月／户计收……。潘玉泉的房屋位于广州市白云区新市镇路紫园街30号0204房，建筑面积为58.54平方米，每月应交纳的物业管理费为76.1元。2009年11月开始，潘玉泉因对建工公司物业服务质量不满而拒交物业管理费、公摊水电费、门铃维护费。上述事实，有查册表、物业服务合同、《关于提升紫荆花园物业管理服务质量的报告》、照片及当事人陈述等证据证实。2014年12月9日，建工公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、潘玉泉立即支付2009年11月起至2014年9月期间物业管理费4349.5元及公共水电分摊费690.3元，门铃维护费118元，以上费用共计5157.8元；2、潘玉泉支付滞纳金（以物业管理费为基准，从应当支付之日起，按照每日千分之一的标准计算至实际支付之日止）；3、本案诉讼费用由潘玉泉承担。潘玉泉原审辩称：1、合同约定的主要服务项目例如每4年清洗外墙1次、每4年粉刷楼道、每3年刷新防盗网、防盗门、每3年刷新小区的灯柱、音响等，建工公司都没有做；每天应当打扫公共场地2次，但有时1次都没有，电梯卫生状况糟糕，业主反映了也没有人打扫；小区绿化大面积死亡；停车混乱；保安晚上值班睡觉，无人巡逻；旧业委会成员与建工公司勾结，不交物业管理费；2、公共水电分摊是按照0.2元／平方米／月计算的；3、对门铃维护费2元／月无异议；4、合同约定的滞纳金是每月1‰，无论如何计算，金额也不会超过500元；5、建工公司是经过紫荆花园业主投票被更换的，同意更换的有612票，后来为了保全建工公司的面子，业委会未公布投票结果。原审庭后，潘玉泉补充代理意见：建工公司的诉讼请求超过了2年的诉讼时效。原审法院认为：物业服务企业与业主委员会签订的物业服务合同对业主有约束力。物业服务企业为业主提供了物业管理服务，业主应当依照合同支付物业管理费及其他费用。对于潘玉泉提出建工公司的诉讼请求超过2年诉讼时效的抗辩意见，经查，潘玉泉未提供证据证实其对递交诉状2年前的物业管理费有过催收，故其所主张的2009年11月至2012年12月9日期间的物业管理费已超过诉讼时效，原审法院不予支持，潘玉泉就此提出的抗辩意见合理合法，原审法院予以采纳。因此，建工公司关于要求潘玉泉支付的物业管理费及滞纳金的诉讼请求，原审法院只支持未超过诉讼时效的部分，其余予以驳回。因建工公司所主张滞纳金标准过高，而潘玉泉所主张的滞纳金标准过低，故原审法院调整为中国人民银行同期同类贷款利息标准。建工公司关于公共水电分摊费、门铃维护费的诉讼请求合理合法，原审法院只支持未超过诉讼时效的部分，其余予以驳回。对于潘玉泉提出因建工公司物业管理服务不佳而抗交物业管理费的抗辩意见，经查，本案物业管理合同对违约责任的约定是，若建工公司未达到规定管理目标，业委会有权采取要求限期整改、请求行政机关处罚、提请业主大会通过终止合同、要求赔偿相关损失的手段维护业主权利，并未约定业主有权以拒交物业管理费的方式维权，故该意见无事实及法律依据，原审法院不予采纳。对于潘玉泉提出请求法院调查原业委会成员交纳物业管理费的发票的申请，原审法院认为，原业委会成员是否交纳物业管理费的事实与本案无关联性，故该申请原审法院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条?的规定，原审法院于2015年3月19日作出如下判决：一、被告潘玉泉于本判决生效之日起5日内向原告广东建工恒福物业有限公司支付2012年12月10日至2014年9月30日期间的物业管理费1651.37元、公共水电分摊费257.58元、门铃维护费44元，上述费用共计1952.95元。二、被告潘玉泉于本判决生效之日起5日内向原告广东建工恒福物业有限公司支付物业管理费滞纳金（以228.3元为本金，分别从2013年2月11日、2013年5月11日、2013年8月11日、2013年11月11日……、2014年2月11日、2014年5月11日起按照中国人民银行同期同类贷款利息标准计至支付完毕之日，以本金为限；最后1期以152.2元为本金，从2014年8月11日起按上述利息标准计至支付完毕之日止，以本金为限）。三、驳回原告广东建工恒福物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告潘玉泉负担。判后，上诉人建工公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决程序违法。据本案原审法院作出的（2015）穗云法民四初字第97号民事判决书第3页第4行所述“庭后，被告补充代理意见：原告的诉讼请求超过了2年的诉讼时效。”我司对于该情况完全不知情，原审法院的判决完全剥夺了我司在诉讼程序中依法享有的抗辩的权利。事实上，在开庭时，潘玉泉第一时间就已经承认了我司所提出的诉讼请求所涉及的欠款期间及费用的计算标准，并对所欠物业管理费即水、电费公摊费用，以及门铃维护费数额无异议。而被申请人的计算欠款期限正是从我司主张的自2009年11月开始的，也就是说，被申请人当庭已经认可了所欠费用的期间。潘玉泉无论是庭前提交的书面答辩意见，还是当庭发表的口头答辩意见，均未提出诉讼时效问题，在此情形下，我司才未就该问题在开庭前和开庭后进行举证，但这并不能当然理解成我司就诉讼时效问题放弃诉讼权利。原审法院采纳开庭之后潘玉泉的补充代理意见，直接排除我司在诉讼中享有的答辩的权利，不给我司任何机会就该问题进行举证和答辩，得出与事实完全不符的判决结果。故我司上诉请求：1、撤销原审判决，改判潘玉泉立即支付自2009年11月起至2014年9月期间物业管理费4349.50元及公共水电分摊费690.30元，门铃维护费118元，以上费用共计5157.80元；潘玉泉支付因拖欠上述费用产生的相应滞纳金。2、判决由潘玉泉支付一、二审诉讼费。被上诉人潘玉泉答辩称：对一审判决没有异议，旧物管在合同约定的服务项目严重不对应，合同到期后业主不同意续约，要求建工公司撤场，合同约定的很多条款都没有做到。关于诉讼时效的问题，在一审开庭时，我方代理律师已经当庭提出，不是庭后提出的，只是在一审庭审笔录中没有反映。经二审审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。建工公司与潘玉泉二审均表示无新证据提交。在二审庭审中，建工公司称该司有在业主房屋大门上贴欠物业管理费、水电费通知单的条，但没有证据证明。潘玉泉称，建工公司从来没有在我们房屋大门贴过欠物业管理费、水电费通知单的条。建工公司表示确实没有证据能证实诉讼时效中断，包括本批案件，该司认为本批案件一审程序不当，这与事实上其能否举证证实无关。本院认为，本案二审双方争议的焦点是原审对潘玉泉在一审庭审后提出诉讼时效抗辩予以采纳是否属于严重违反法定程序的问题。根据已查明的事实，在本案中，潘玉泉确实是在一审庭审后提出诉讼时效抗辩，认为建工公司的诉讼请求超过2年诉讼时效，原审没有告知建工公司并让其提出回应意见，程序上是有瑕疵，但鉴于在本案一、二审中建工公司没有提供证据证实其对提起本案诉讼2年前的物业管理费有过催收，其所主张的2009年11月至2012年12月9日期间的物业管理费事实上已超过诉讼时效，因此原审采纳潘玉泉在一审庭审后提出诉讼时效抗辩而认定建工公司主张的2009年11月至2012年12月9日期间的物业管理费已超过诉讼时效，在程序上虽有瑕疵，但并无影响案件的实体处理，因此并不属于严重违反法定程序的情形，本院对原审该认定予以确认。建工公司上诉主张原审采纳潘玉泉在一审庭审后提出的诉讼时效抗辩意见，程序严重违法，理由不充分，本院不予支持。综上所述，经审查，原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。建工公司的上诉理由不能成立，其上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费25元，由上诉人广东建工恒福物业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴国庆审 判 员 李 民代理审判员 姚伟华二〇一五年十月十六日书 记 员 胡 茜颜玉婵 来源：百度搜索“”