（2015）清英法民二初字第114号
裁判日期: 2015-10-16
公开日期: 2017-10-23
案件名称
刘瑞发与关月萍、梁国庭建设用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书
法院
英德市人民法院
所属地区
英德市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘瑞发,关月萍,梁国庭,梁进宏
案由
建设用地使用权转让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第五十六条，第六十一条，第六十六条
全文
广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2015）清英法民二初字第114号原告：刘瑞发，男，汉族，英德市人，住英德市。委托代理人：刘永坤，广东德众律师事务所律师。被告：关月萍，女，汉族，英德市人，住英德市，现住英德市。被告：梁国庭，男，汉族，英德市人，住英德市，现住英德市。被告：梁进宏，男，汉族，英德市人，住英德市，现在中国人民武装警察部队XX市中队服役。以上三被告共同委托代理人：莫荣标，广东合众之源律师事务所律师。原告刘瑞发诉被告关月萍、梁国庭、梁进宏建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人刘永坤、被告关月萍、梁国庭及其委托代理人莫荣标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘瑞发诉称，2002年9月13日，被告关月萍、梁进宏分别与英德市地产交易所签订合同，认购英德市富X东路B4、B5座的土地使用权各96平方。2008年6月13日，原告与被告签订《土地转让合同》，被告关月萍将英德市富X东路B幢4座的96平方土地使用权转让给原告，并授权委托原告办理相关手续，原告向被告交付了1万元定金。2012年5月7日，英德市国土资源局将上述被告认购的富X东路B4、B5座土地使用权置换为XX山一号南围墙边，被告对此置换方案不服，与原告商议由原告与政府部门交涉置换更好的土地，然后将置换的土地使用权转让给原告。2013年2月5日，原告和被告关月萍在英德市公证处签订《合同转让协议书》，约定被告关月萍将2002年9月13日与英德市地产交易所签订的《认购土地合约》中的合同权利义务全部转让给原告。2013年12月17日，原告通过合法途径以被告名义向英德市人民政府申请置换到和X中路（原丽X大酒店北）145.56平方的土地。2013年12月25日，被告关月萍、梁进宏、梁国庭与原告签订协议书，约定被告将位于和X中路145.56平方建设用地使用权转让给原告，转让款为2183400元，被告承诺协助原告办理转让手续。合同签订后，原告支付了土地转让款2183400元给被告，被告出具收条交原告收执。被告《认购土地合同》和《收款收据》原件交给原告。2013年3月25日及2014年3月26日被告出具《授权委托书》给原告，授权原告代为签订《国有建设用地使用权出让合同》以及办理国有土地权证的相关事宜。后来，被告擅自到国土局办理涉案土地转让手续，但没有依双方约定将约定的土地使用权转让登记给原告。为此，请求判决1、确认原告与被告于2013年12月25日签订的《协议书》有效；2、确认位于英德市和X中路（原丽X大酒店北）的145.56平方的建设用地使用权归原告所有；3、判令被告履行合同义务，协助原告办理上述建设用地使用权转让登记手续；4、本案诉讼费用由被告承担。原告提供以下证据：1、认购土地合约；2、定金收据；3、富X东路A-E幢商住楼建筑设计；4、宗地示意图；以上证据用于证明被告于2002年9月13日与英德市地产交易所签订《认购土地合约》，并交付定金的情况。5、土地转让合同；6、收据；7、公证书；以上证据用于证明被告关月萍与原告于2008年6月13日签订土地转让合同，被告同意将2002年9月13日与英德市地产交易所签订《认购土地合约》购得的地块即英德市富X东路B幢4座，面积96平方米的土地转让给原告，并收取了原告的定金10000元。8、英德市国土资源局文件英国土资字（2012）75号；证明被告2002年9月13日与英德市地产交易所签订《认购土地合约》购得的土地重新安置在英德市××南围墙边的情况。9、协议书；10、收条；11、授权委托书；以上证据用于证明被告和原告于2013年12月25日重新签订《协议书》，约定将被告取得的安置土地（即英德市和X中路原丽X大酒店北145.56平方的土地）转让给原告，原告于2014年1月12日向被告交付土地转让款2183400元，被告于2014年3月26日向原告出具授权委托书的办理有关手续的事实。12、英德市人民政府批复（英府办函【2014】35号），和X中路丽X大酒店以北商住用地红线图；用于证明2014年2月28日英德市人民政府作出批复，同意将英德市和X北路原丽X大酒店北145.56平方米的土地使用权按评估价协议出让给被告，涉案土地具备转让给原告的条件。13、律师见证书，用于证明原告与被告于2010年8月20日在广东德众律师事务所签订土地转让协议，被告确认收到刘瑞发交来富X东路B幢4座土地转让款70万元；14、测绘宗地界址点发票，用于证明原告于2014年3月13日代被告向英德市测绘队交纳地界址点测绘费480元，之后被告取消了代理手续。被告对原告提供的证据质证意见如下：证据1-4与本案无关联，认购土地合约也没有得到履行；证据5-7与本案没有关联，被告虽然出具了收条但实际上原告没有付款；证据8与本案没有关联；证据9协议书上“梁进宏”的签名不是其本人所签；证据10收条上两个人的签名都不认可其真实性；证据11与本案没有关联；证据12认可其真实性、合法性、关联性；证据13被告并没有委托任何律师进行见证因此不认可其真实性及合法性，协议及收条的签名虽然是真实的，但原告实际上没有付款；证据14的发票费用与被告于2015年3月9日交的费用是重复的，不清楚原告为何会交该款。被告关月萍答辩称：原告与被告于2008年6月13日签订的《土地转让合同》以及双方于2010年8月13日签订的《土地转让协议》所指向的均是富X东路B幢4座的土地，但是被告实际上最后没有取得该土地使用权，因此以上两份合同均没有得到履行。而协议所约定的70万元土地转让款原告也没有实际上支付给被告。原告以其政协委员的身份，向被告谎称必须由被告出具收条以证明原告实际受让了地块才方便报批土地使用权的置换，骗取被告事先写下欠条给原告收执。事实上，原告进入法院执行程序的债务高达760多万元，也不可能具有支付该款的能力，当时被告不但没有实际取得土地使用权，而且日后置换得到的土地使用权位居何处仍不清楚，在此情况下原告称其支付了70万元给被告明显不符合常理。对于2013年12月25日签订的协议书，该协议书所约定的地块中有一半是属于被告梁进宏的，而梁进宏并没有在该协议上签名，因该协议是无效合同。并且原告也没有按协议约定支付土地出让金，也没有按“市场相应价格”支付土地转让款给被告。原告所提供的2014年1月12日的收条上关月萍及梁进宏的签名均不是本人所为，即使该收条属实，原告也没有实际支付收条所载的2183400元，被告取得的土地使用权按市场价格为800万元以上，不可能以如此低价转让给原告，而且原告支付如此巨额款项不能单凭一张收据，还需证明交付事实。被告梁国庭辩称：本人不是转让土地的使用权人，所签订的合同无效，案件所涉的土地使用权人为关月萍、梁进宏。本人也没有收取原告的任何款项，原告并没有按协议约定支付土地出让金或按市场价格支付土地转让款。原告所提供的2014年1月12日的收条是伪造的。被告梁进宏辩称：本人从未与原告签订任何转让国有土地使用权的合同，2013年12月25日《协议书》上答辩人的签名不是答辩人所签，该协议无效。本人也没有收取原告的任何款项，原告提供的2014年1月12日的收条上“梁进宏”的签名不是本人所签，当时本人在部队服兵役，不可能在收条上签名。被告提供以下证据：1、梁进宏入伍通知书，以证明梁进宏在2013年9月1日至今服兵役；2、刘瑞发为被执行人正在法院执行案件的网上查询结果，以证明刘瑞发自2006年10月起在法院执行中的债务高达773万多元，已丧失支付能力；3、国有建设用地使用权出让合同，证明被告取得土地使用权的依据和所需支付的出让金；4、缴款通知书，证明土地出让金及相关费用的支付时间；5、工商银行明细清单，证明关月萍、梁进宏通过他人支付土地出让金2157000元；6、支付土地出让金发票，证明被告关月萍、梁进宏分别了土地出让金；7、支付税、费票据，证明被告关月萍、梁进宏办理土地使用权支付的相关费用；8、信访资料，证明被告为争取置换土地，多次进行上访。9、证明，证明梁进宏自入伍后至2015年4月没有离开过驻地；10、电话录音，证明原告事实上没有支付218万元款项。原告对被告提供的证据质证意见如下：证据1不能证明梁进宏没有离开过部队；证据2对真实性不予认可，有执行案件并不等于没有支付能力；证据3对出让合同的真实性无异议；证据4对其真实性无异议；证据5对其关联性有异议，被告将原同意转让给原告土地又转让给第三人并由第三人支付土地款项；证据6真实性无异议；证据7由法院核实；证据8对其证明目的有异议，被告虽然一直上访，但是原告一直给许多资金才得以办理手续；证据9对真实性无异议，但已过举证期限；证据10是非法取得的，不应作为证据使用。经审理查明：被告关月萍、梁进宏于2002年9月13日分别与英德市地产交易所签订认购土地合约，认购英德市富X东路B幢4座、5座的土地使用权。2008年6月13日被告关月萍与原告刘瑞发签订土地转让合同，约定被告关月萍将认购的富X东路B幢4座96平方米的土地使用权作价138800元转让给被告刘瑞发。2008年12月23日被告关月萍出具委托书给英德市地产交易所，委托原告刘瑞发办理富X东路B幢4座的土地使用权转让事宜。2010年8月13日原告刘瑞发与被告关月萍、梁国庭签订土地转让协议，约定富X东路B宗4座土地的转让价格为768000元，签订合同十天内，原告应付700000元；2010年8月20日被告关月萍、梁国庭出具收条，载明收到原告刘瑞发交来富X东路B宗4座土地转让款700000元；广东德众律师事务所为上述转让协议及收条出具“律师见证书”。2013年2月5日，原告刘瑞发与被告关月萍签订合同转让协议，约定被告关月萍将其与英德市地产交易所于2002年9月13日签订的认购土地合约的合同权利及义务全部转让给原告刘瑞发，该协议在广东省××市公证处办理了公证。因市政规划的原因，被告关月萍、梁进宏没有取得富X东路B宗4、5座的土地使用权。2013年12月25日，原告刘瑞发与被告关月萍、梁进宏签订协议书，协议载明原告帮助被告取得了英德市人民政府置换的位于和X中路的土地使用权145.56平方米土地，被告同意将该土地按市场相应价格转让给原告，土地出让金由原告承担。对该协议上“梁进宏”的签名，原告在庭审中承认非被告梁进宏本人所签，系被告关月萍代签。2014年1月12日，被告关月萍、梁进宏出具收条，载明收到原告刘瑞发土地转让款2183400元，对该收条上“梁进宏”的签名，原告承认非被告梁进宏本人所签；被告关月萍在该收条上的签名，由于被告关月萍对其真实性提出异议，本院委托广东南天司法鉴定所进行笔迹鉴定，证实为被告关月萍所签；收条上所载的2183400元款项，原告称其为现金支付。2014年3月25日、26日，被告关月萍出具委托书，委托原告刘瑞发办理位于英德市和X中路（原丽X大酒店北）地块的国有土地使用权出让手续。2014年10月28日，被告关月萍、梁进宏分别与英德市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，受让了英德市英城和X中路市政府大院以西各72.78平方米的土地使用权，并已缴清土地出让金。本院认为：比对原告的诉讼请求与被告各方的答辩，本案的争议焦点为原、被告围绕英德市和X中路市政府大院西的土地使用权转让协议的效力及履行问题。被告关月萍、梁进宏在该位置各取得了72.78平方米的土地使用权，但原告与被告于2013年12月25日所签的协议中，梁进宏并未在该协议上签名，故此该协议对梁进宏不具有约束力。原告不能依该协议对梁进宏主张权利。同理，被告关月萍于2014年1月12日出具的收条中，被告梁进宏也没有签名，故此原告也不能就该收条向被告梁进宏主张权利。被告关月萍就其取得的土地使用权（72.78平方米）与原告刘瑞发约定的部分不违反法律规定，为有效约定。但该协议只对土地使用权的转让事项作出原则性的笼统约定，关于转让价款、付款时间、权属转移时间等没有作出具体约定，按照交易习惯，原告即使要求被告关月萍履行土地使用权的权属转移手续，也应该在支付了全部或大部分的价款以后。原告提供的2014年1月12日的收条载明的付款金额为2183400元金额巨大，原告主张为现金支付是不符合日常生活经验的，也不符合市场商业规则。即使原告分多次向被告支付以上款项，但在多次付款后才总共出具一张收条，中间支付过程没有任何凭证亦难以让人理解和信服。故此，在原告没有提供佐证支撑其现金支付的主张情况下，被告关月萍主张原告实际上没有支付该笔款项本院予以认可，对原告的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第六十一条、第六十六条的规定，判决如下：一、确认原告刘瑞发与被告关月萍于2013年12月25日签订的《协议书》中关于被告关月萍取得的土地使用权部分有效。二、驳回原告刘瑞发的其它诉讼请求。本案受理费24367.2元，保全费5000元，均由原告刘瑞发承担。鉴定费18773元由被告关月萍承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长 李生辉人民陪审员 余益勤人民陪审员 徐思蝶二〇一五年十月十六日书 记 员 黄嘉慧附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十一条【无处分权人订立的合同】无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十六条【合同自始无效与部分有效】无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第六十一条【合同约定不明的补救】合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十六条【同时履行抗辩权】当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 来自