（2015）历商初字第1178号

裁判日期: 2015-10-16

公开日期: 2016-03-08

案件名称

济南展宏房产经纪有限公司与冯思志等居间合同纠纷一审民事判决书

法院

济南市历下区人民法院

所属地区

济南市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

济南展宏房产经纪有限公司,冯思志,刘娟

案由

居间合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十条，第六十条第一款，第四百二十四条，第四百二十七条

全文

济南市历下区人民法院民事判决书（2015）历商初字第1178号原告济南展宏房产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人岳东旺，经理。委托代理人杨华秀，山东盛强律师事务所律师。委托代理人郭腾学，山东盛强律师事务所实习律师。被告冯思志，男，1970年4月7日出生，汉族，住济南市。委托代理人高强，山东齐鲁律师事务所律师。被告刘娟，女，1972年11月25日出生，汉族，住济南市。委托代理人高强，山东齐鲁律师事务所律师。原告济南展宏房产经纪有限公司与被告冯思志、刘娟居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘虎担任审判长，与人民陪审员冯青、刘惠明依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨华秀、郭腾学，被告冯思志，被告刘娟的委托代理人高强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告济南展宏房产经纪有限公司诉称，2015年3月份，被告委托原告为其购买房屋提供居间服务。2015年3月29日、30日，经原告提供房源信息，被告先后两次在原告工作人员的陪同下到济南市历城区百花小区3号楼4单元302室（房主：张日新）看房，同时签订了《物业需求看房单》。看房后被告表示有意购买该房屋。但后来被告绕开原告与房主张日新签订了《房屋买卖合同》，并办理了房屋过户手续。鉴于以上情况，原告认为：被告利用原告提供的房源信息却绕开原告与房主签订房屋买卖合同，违反了双方的居间约定，严重侵害了原告合法权益。故原告现依法起诉，请法院判如所请。诉讼请求：1、被告支付原告违约金23200元；2、被告支付原告逾期付款违约金暂计为8120元（自涉案房屋买卖合同网签后第三日起至判决生效日止每逾期一日按佣金的5%计算）；3、被告承担原告支出的律师费2000元；4、诉讼费由被告承担。被告冯思志、刘娟辩称，一、被答辩人济南宏展房产经纪有限公司未促成合同成立，无权主张佣金。《合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。因此展宏公司未促成买卖双方买卖合同成立，无权主张佣金。二、被答辩人济南宏展房产经纪有限公司也无权主张违约金。最高人民法院关于发布第一批指导性案例的通知法（2011）354号上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案中的指导精神为，同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于“跳单”违约。案外人济南和平房地产营销策划有限公司也掌握涉案房产信息，且成交价格、佣金均低于被答辩人展宏公司，根据最高人民法院案例指导精神，答辩人不违约，被答辩人展宏公司也无权主张违约金。因为被告并不违约，原告主张律师费没有依据。综上，原告主张无事实和法律依据，应当驳回其诉讼请求。原告为证明其主张，向本院提交以下证据：证据1、编号为1018296的房屋出售委托协议1份，证明涉案房屋的原所有权人张日新于2015年7月15日委托原告为其出售位于济南市历城区百花小区3号楼4-302号房屋提供居间服务，委托期限自2014年7月15日至2016年7月15日止；补充说明：该协议的实际签订人是张日新的妻子隋善琴，因签订协议时隋善琴没有带张日新的身份证，其又记不清张日新的身份证号，所以身份证号并没有填写完整。证据2、原告与被告冯思志签订的编号为1414784物业需求看房单1份，证明2015年3月29日，原告向被告冯思志提供了位于济南市历城区百花小区3号楼4-302号房屋的出售信息。同日，被告冯思志在原告工作人员袭曼的带领下到涉案房屋进行了实地看房。另外，双方在看房单上就违约的事项进行了明确约定，并标注下划线加以提示；证据3、短信记录1份，证明被告冯思志在2015年3月29日看完房后，当天下午16：01其给原告工作人员袭曼发短信：要求第二天（也就是30日中午）再看一次房，其要带自己的爱人刘娟一起去看房，让原告工作人员袭曼为其安排；证据4、原、被告签订的编号为1414812物业需求看房单1份。证明应被告要求，2015年3月30日，原告工作人员袭曼带被告冯思志、刘娟到涉案房屋进行了实地看房。同时签订物业需求看房单，该看房单对有关违约事项在第二条第三款进行了明确约定：“在签订本协议后一年内被告不得避开原告与原告介绍的房源方私下交易，或通过其他居间方与原告介绍的房源方交易，否则视为违约。被告须支付乙方房源成交价格的2%作为��息费，此费用于房源网签后三日内支付，每逾期一日按照日5%标准支付违约金。并承担因原告追偿产生的诉讼费、律师费等相关费用。”补充说明：被告第二次看房时，在该看房单上签字的是被告刘娟，被告冯思志并未在该看房单上签字，但是编号为1414812号看房单上“刘娟”的签字与其在网签协议中“刘娟”的签字在字迹上是完全一致的。证据5、监控视频光盘1张，证明2015年3月30日，原告工作人员袭曼带两被告到涉案房屋实地看房的情况；证据6、房屋权属状况信息1份，证明涉案房屋的所有权已经过户到被告冯思志、刘娟名下。被告绕开原告就原告提供的房源进行房产交易，显然违反了其与原告签订的看房约定，因此应当承担违约责任；证据7、自济南市房管局调取的济南市存量房买卖协议1份，证明2015年4月10日，涉案��屋的原房主张日新，隋善琴与被告冯思志、刘娟办理了房屋买卖协议网签，该协议显示该房屋成交价格为80万元；证据8、委托代理合同1份，发票1张，证明原告为办理此案件支付律师代理费2000元，依据看房协议的约定，该笔费用应由被告承担。被告冯思志、刘娟为证明其主张，向本院提交以下证据：证据1、房屋出售委托协议1份。证明2015年3月15日，张日新、隋善琴与案外人和平公司签订《房屋出售委托协议》，约定张日新、隋善琴委托和平公司出售坐落于济南市历城区百花小区26号楼4-302号房产。和平公司接受委托后不到一个月就把涉案房产卖出，而原告接受委托后8个月还没有卖出；证据2、物业需求看房协议1份，证明2015年3月6日，和平公司翟向林等带客户冯思志看涉案房；证据3、房屋买卖合同1份；证据4、中介费发票1份；证据3、4共同证明2015年3月31日，在和平公司的居间下，签订编号为0011134的《房屋买卖合同》，约定张日新、隋善琴将坐落于济南市历城区百花小区26号楼4-302号房产出售给冯思志，建筑面积122.50平方米，总价113万元。和平公司已经促成合同成立，因此收取中介费（居间佣金）8300元。不管是房价还是佣金价格，都比原告低；证据5、和平公司的证明1份，证明上述事实。证据6、最高人民法院案例1份。证明当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约；证据7、天桥区人民法院民事判决书1份；证据8、物业需求看房单1份；证据7、8共同证明，该案中原告也是一家经纪公司，被告是客户，签订的物业需求看房单与本案中物业需求看房单一样，有一些关键地方也做了提示，最终法院判决驳回原告的诉讼请求。因为居间公司不服，上诉至中院，案号是（2012）济商终字第366号，结果为驳回上诉维持原判。该案中居间公司的代理人也是本案中被告的代理人；证据9、济南市中级人民法院民事判决书1份，该案中上诉人是一家经纪公司，被上诉人是客户，证明内容与证据7、8一致。被告冯思志、刘娟对原告提交的证据提出以下质证意见：对证据1房屋出售委托协议，真实性没有异议。但注意到：涉案房产有权人为张日新、隋善琴，而该证据上只有张日新一人签字，张日新构成无权处分，隋善琴没有追认，该合同无效；刚才原告陈述该签字是隋善琴签��，但是张日新也没有追认，因此该协议无效。另外协议中的委托日期是2014年7月15日，委托了8个月还没有卖出，说明原告的服务和能力低；该协议没有载明是独家还是非独家委托，从一般的理解讲是非独家委托，房主可以委托其他居间人出售房产；对证据2物业需求看房协议。对该证据的真实性没有异议。该协议中售价为115万元，而被告在和平公司的成交价为113万元，这也是被告在和平公司成交的原因之一，根据最高院指导案例，被告有权选择价格低的公司成交；对证据3短信记录的真实性无异议；对证据4看房单的真实性无异议，需要说明甲方的签名并不是冯思志签的，是刘娟签的。对证据5无异议；对证据6、7无异议。该证据通过买卖协议可以看出，涉案房产的所有权人是两人，但是只有一人给原告授权卖房，出��委托协议的效力应该是无效的；对证据8委托代理合同和发票没有异议，因被告没有违约，故不应当支付律师费。原告对被告冯思志、刘娟提交的证据提出以下质证意见：对证据1的真实性无异议。从该协议可以看出，房屋的价格固定在113万，与原告签订的协议116万相差仅3万元，差距不大；对证据2的真实性无异议，但对于证明的事项有异议。对此证据的证明内容有异议，该证据与原告所签订的物业需求看房协议恰恰能证明，被告是违约的（原告提交的证据2、4第一条标注的地方）；对证据4的真实性无异议。但从证据开具的时间上可以表明，被告是在办理完网签协议之后后补的，不能证明是在当时签订物业看房单及居间合同时开具的，应该在购房合同相符或相近的时间开具发票，应在一个月之内开具发票，该证据是为了开庭准备证据后补的；对证据3、5、6、7、8的真实性无异议。经审理查明，2014年7月15日，涉案房屋的原所有权人张日新的妻子隋善琴以张日新的名义与原告签订房屋出售委托协议1份。委托原告为其出售位于济南市历城区百花小区3号楼4-302号房屋提供居间服务，委托期限自2014年7月15日至2016年7月15日止。2015年3月6日，被告冯思志与案外人济南和平房地产营销策划有限公司签订物业需求看房单1份。该公司的工作人员翟向林带冯思志看了涉案房房产。2015年3月15日，张日新、隋善琴与案外人济南和平房地产营销策划有限公司签订《房屋出售委托协议》1份，约定张日新、隋善琴委托出售坐落于济南市历城区百花小区26号楼4-302号房产。2015年3月29日，被告冯思志与原告签订物业需求看房单1份。原告向被告冯思志提供了位于济南市历城区百花小区3号楼4-302号房屋的出售信息。另约定原告为被告冯思志购买上述房产的独家代理商。服务佣金为成交价的2%。协议签订一年内如被告冯思志绕开原告与房主私下成交或者通过其他中介与房主交易，则视为违约。需向原告支付成交价的2%作为信息费，于网签后3日内支付，每逾期一日，被告冯思志需按日5%向原告支付违约金，并承担因追偿所发生的诉讼费、律师费等。当天，原告工作人员袭曼带领被告冯思志到涉案房屋进行了实地看房。2015年3月29日，被告冯思志在看完房后，当天下午16：01给原告工作人员袭曼发短信，称想30日中午带自己的爱人刘娟一起去看房，要求原告工作人员袭曼为其安排；2015年3月30日，原告工作人员袭曼带被告冯思志、刘娟到涉案房屋进行了实地看房。再次签订物业需求看房单，内容同第一次。被告刘娟在该看房单上签字。2015年4月10日，涉案房屋的原房主张日新、隋善琴与被告冯思志、刘娟办理了房屋买卖协议网签，该房屋成交价格为80万元。2015年5月14日，涉案房屋的所有权过户到被告冯思志、刘娟名下。被告冯思志、刘娟向案外人济南和平房地产营销策划有限公司支付佣金8300元。济南和平房地产营销策划有限公司于2015年6月18日向被告冯思志出具中介费发票。另查明，原告为本案件支付律师代理费2000元。本院认为，根据原告与被告冯思志、刘娟之间签订的物业需求看房单，双方之间居间合同关系成立。但原告预先制作并提供的物业需求看房单中第二条第三款“在签订本协议后一年内被告不得避开原告与原告介绍的房源方私下交易，或通过其他居间方与原告介绍的房源方交易，否则视为违约”的约定，在原��未就此支付任何对价或提供额外服务的情况下，强制性排除了被告自由选择其他中介机构的权利，造成双方在该条款中的权利义务严重失衡。因该条款为提前拟制的格式条款，在原告无任何付出的情况下，被告一旦签署该协议即丧失了对其他中介的选择权。故该约定无效，不对被告产生约束力。但如果原告已经向被告提供了房产信息的服务，而被告在利用该信息绕过原告与房产所有人签订买卖合同，则被告显然属于恶意为之，应视为在原告的协助下签订的买卖合同。被告应就此按照原约定的服务内容和价格支付中介费。在被告另行委托其他中介并在其他中介处获得该房产信息及看房，最终在其他中介与房屋所有人达成房产买卖合同的情况下，被告并未利用原告的信息。因此，原告以被告的该行为主张违约金的理由不成立。本院不予支持。但是，需要指出，被告冯思志在看房后以自己妻子刘娟未实际看房为由要求原告提供看房服务，且在被告刘娟享受该服务后确定购买该房产。显然，被告冯思志、刘娟最终的买卖行为与被告刘娟看房直接相关。因此，被告冯思志、刘娟应就原告付出的该项服务支付相应的费用。原告可就此另行主张权利。因原告主张的违约金请求本院不予支持，故对于原告主张的逾期付款违约金和律师代理费的请求，本院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条第六十条、第四百二十四条、第四百二十七条之规定判决如下：驳回原告济南展宏房产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币630元，由原告济南展宏房产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，在提交上诉状七日内预交上诉案件受理费人民币630元，上诉于山东省济南市中级人民法院。审　判　长　　刘　虎人民陪审员　　刘惠明人民陪审员　　冯　青二〇一五年十月十六日书　记　员　　焦　宁更多数据：搜索“”来源：