（2015）渝四中法民终字第01072号
裁判日期: 2015-10-16
公开日期: 2016-01-05
案件名称
重庆市亘阳房地产开发有限公司与重庆市秀山中大物业有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第四中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆亘阳房地产开发有限公司,重庆市秀山中大物业有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝四中法民终字第01072号上诉人（原审被告）：重庆亘阳房地产开发有限公司。住所地：重庆市渝北区武陵路***号**幢2-2。法定代表人：罗湘君，该公司总经理。委托代理人：黄光明，重庆市秀山土家族苗族自治县中和法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：重庆市秀山中大物业有限责任公司。住所地：重庆市秀山土家族苗族自治县中和镇凤栖北路**号。法定代表人：吴克宇，该公司总经理。委托代理人：张贤，重庆（中钦）秀山律师事务所律师。上诉人重庆亘阳房地产开发有限公司（以下简称亘阳房地产公司）与被上诉人重庆市秀山中大物业有限责任公司（以下简称秀山中大物业公司）物业服务合同纠纷一案，秀山土家族苗族自治县人民法院于2015年8月5日作出（2015）秀法民初字第02609号民事判决。亘阳房地产公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月14日公开开庭进行了审理。上诉人亘阳房地产公司的委托代理人黄光明，被上诉人中大物业公司的委托代理人张贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秀山土家族苗族自治县人民法院审理查明：2012年4月20日，原告秀山中大物业公司与被告亘阳房地产公司签订了《前期物业服务合同》。2014年6月1日，原告与被告续签了《前期物业服务合同》和《秀山县云鼎星座商品房前期物业服务合同补充条款》。在履行该合同过程中，原告秀山中大物业公司入住秀山云鼎星座接管物业服务工作后，由于被告亘阳房地产公司作为开发商修房时遗留的债务纠纷、售房时一房多卖等问题，再有小区各种基础设施和设备无法正常运转，导致原告秀山中大物业公司物管工作无法正常开展。并且原告秀山中大物业公司多次向被告亘阳房地产公司提出建议，被告一直未采取任何措施妥善解决相关矛盾。原告秀山中大物业公司与被告亘阳房地产公司在2014年6月1日签订的《前期物业服务合同》第二十三条第一款中约定，由于甲方开发建设遗留问题导致乙方未能完成服务内容的，乙方有权要求甲方限期解决，甲方应当承担相应的违约责任；给乙方造成损失的，甲方应当承担相应的赔偿责任。原告秀山中大物业公司与被告亘阳房地产公司在庭审中已经达成一致解除双方在2014年6月1日签订的《前期物业服务合同》和《秀山县云鼎星座商品房前期物业服务合同补充条款》。另查明，原告秀山中大物业公司自2014年6月9日接管秀山县云鼎星座物业服务至起诉之日，被告亘阳房地产公司持续一年未支付原告秀山中大物业公司物业管理费，且原告秀山中大物业公司多次向被告亘阳房地产公司进行催收未果。原告秀山中大物业公司与被告亘阳房地产公司在2014年6月1日签订的《前期物业服务合同》第六条中约定，根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）高层建筑：1.0元／月／平方米（含电梯使用费不含公摊）；（2）商业物业：2.0元／月／平方米；（3）地下停车位和露天停车位的收费以双方签订的停车管理协议价格为准。但在庭审过程中原告秀山中大物业公司明确表示全部建筑面积按照0.5元／月／平方米为物业服务费用计算标准，计算期限从2014年6月9日起算至2015年7月9日，并按照《前期物业服务合同》第十四页建筑总面积28500平方米（其中高层住宅建筑面积19000平方米，商业用房建筑面积5400平方米，车库建筑面积3500平方米，其他用房建筑面积600平方米）减去已售房屋8549.93平方米为基数计算物业服务费，被告亘阳房地产公司应支付原告秀山中大物业公司物业服务费共计129675.455元（计算方法如下：建筑总面积28500平方米－已售房屋8549.93平方米＝19950.07平方米，19950.07平方米×0.5元×13个月=129675.455元）。但是原告秀山中大物业公司仅请求被告亘阳房地产公司支付物业服务费89415元，并在庭审中明确表示如果法院计算出来的金额超过原告请求金额，以原告请求金额为准。秀山中大物业公司一审诉称：我公司与被告亘阳房地产公司于2012年签订了《前期物业服务合同》，在2014年6月1日与被告亘阳房地产公司续签了《前期物业服务合同》和《秀山县云鼎星座商品房前期物业服务合同补充条款》。合同签订后，我公司于2014年6月9日入住秀山云鼎星座接管物业服务工作，接管物业服务工作后，由于被告亘阳房地产公司作为开发商遗留下来的问题太多，各种债务纠纷层出不穷，小区各种基础设施和设备无法正常运转，造成许多问题频繁发生，早已使物管工作无法正常开展，我公司多次向被告提出建议，但是被告一直不予理睬。2015年以来，因我公司根本无法开展工作，遂联系被告解决相关事宜，但是根本联系不到被告公司人员，我公司只好通过函件向被告及相关单位、部门提出解决相关事宜，但是至今仍难以解决。不但前述问题难以解决，从我公司2014年6月9日接管被告物业服务至今，被告持续一年时间未付给我公司物业管理费89415元，经我公司多次催收未果，现在连被告公司人员也找不到，鉴于前述情况，特诉至法院，请求判令：1.解除原告秀山中大物业公司与被告亘阳房地产公司于2014年6月1日签订的《前期物业服务合同》和《秀山县云鼎星座商品房前期物业服务合同补充条款》；2.被告亘阳房地产公司支付原告秀山中大物业公司物业服务费用89415元。亘阳房地产公司一审辩称：我公司同意解除与原告签订的《前期物业服务合同》和《秀山县云鼎星座商品房前期物业服务合同补充条款》，但是我公司不负支付物业服务费的义务。秀山土家族苗族自治县人民法院认为，前期物业服务合同是指物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由物业建设单位与其选聘的物业服务企业签订的书面合同。原告秀山中大物业公司与被告亘阳房地产公司于2014年6月1日签订的《前期物业服务合同》和《秀山县云鼎星座商品房前期物业服务合同补充条款》系双方的真实意思表示，且合同内容没有违反法律法规的规定，对该合同的效力予以确认。原告秀山中大物业公司与被告亘阳房地产公司在2014年6月1日签订的《前期物业服务合同》第二十三条第一款中约定，由于甲方开发建设遗留问题导致乙方未能完成服务内容的，乙方有权要求甲方限期解决，甲方应当承担相应的违约责任；给乙方造成损失的，甲方应当承担相应的赔偿责任。原告秀山中大物业公司接管秀山云鼎星座物业服务工作后，由于被告亘阳房地产公司作为开发商修房时遗留的债务纠纷、售房时一房多卖等问题，再有小区各种基础设施和设备无法正常运转，导致原告秀山中大物业公司物管工作无法正常开展，且原告秀山中大物业公司多次向被告亘阳房地产公司提出建议，但被告亘阳房地产公司一直未采取任何措施，违反了《前期物业服务合同》第二十三条第一款的约定，其行为已构成违约。原告秀山中大物业公司与被告亘阳房地产公司在庭审中已经达成一致解除双方在2014年6月1日签订的《前期物业服务合同》和《秀山云鼎星座商品房前期物业服务合同补充条款》，予以确认。在庭审过程中原告秀山中大物业公司明确表示按照0.5元／月／平方米为物业服务费用计算标准，计算期限从2014年6月9日起算至2015年7月9日，并按照《前期物业服务合同》第十四页建筑总面积28500平方米减去已售房屋8549.93平方米为基数计算物业服务费，被告亘阳房地产公司应支付原告秀山中大物业公司物业服务费共计129675.455元。但是原告秀山中大物业公司仅请求被告亘阳房地产公司支付物业服务费89415元，并明确表示如果法院计算出来的金额超过原告请求金额，以原告请求金额为准，视为原告秀山中大物业公司对自己民事权利的处分，予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告重庆市秀山中大物业有限责任公司和被告重庆市亘阳房地产开发有限公司于2014年6月1日签订的《前期物业服务合同》和《秀山县云鼎星座商品房前期物业服务合同补充条款》；二、被告重庆市亘阳房地产开发有限公司在判决生效后十日内向重庆市秀山中大物业有限责任公司支付物业服务费89415元。如未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2035元，减半收取1017.5元，由被告重庆市亘阳房地产开发有限公司负担。亘阳房地产公司不服秀山土家族苗族自治县人民法院作出的前述判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的起诉请求，二审中变更上诉请求为撤销原审判决第二项，诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、原审认定案件主要事实错误，缺乏证据，导致认定上诉人的行为构成违约的判决结果错误。上诉人与案外人的债务纠纷与被上诉人履行物业服务合同不具有关联性，不能成为被上诉人提出解除合同及认定上诉人违约的理由。原审判决认定上诉人“一房多卖导致被上诉人物管无法正常开展”的事实错误，与被上诉人履行物业服务合同不具有关联性。原审认定“小区各种基础设施和设备无法正常运转，导致原告秀山中大物业公司物管工作无法正常开展”的事实错误，事实上小区各种设施、设备齐全，只是地下车库因承建方原因建筑质量未验收合格，无法投入使用。原审法院认定“秀山中大物业公司多次向亘阳房地产公司提出建议，但亘阳房地产公司一直未采取任何措施”的事实错误，合同履行过程中，被上诉人没有提出过任何妨碍物管合同履行的行为和事实，以及相关建议意见。原审法院将商业用房5400平方米纳入物业管理服务费计算范围错误。二、上诉人不支付物管费是行使合同履行抗辩权。《前期物业服务合同》约定被上诉人有义务管理好上诉人公司的设施设备，然而被上诉人未安排工作人员值班，拉闸门（价值15800元）被盗走且不能说明原因。在被上诉人不支付电梯年检费的情况下，上诉人先行垫付了21000元。被上诉人不支付职工工资，导致物业管理瘫痪，上诉人垫付了职工工资13000元。被上诉人工作人员还擅自将钥匙交给尚未交付或未交清购房款的业主入室装修，造成售房后的收款工作十分被动。被上诉人未尽到管理职责，物业服务不符合合同约定的标准，构成违约在先，上诉人有权拒绝支付物管费。被上诉人应向上诉人支付垫付的电梯年检费21000元、职工工资13000元，并赔偿因拉闸门被盗的经济损失15800元。被上诉人秀山中大物业公司答辩称：一审认定事实清楚，审理程序合法，上诉人的上诉理由不成立，应驳回所有的上诉请求。本院二审过程中，上诉人亘阳房地产公司举示了如下证据：1.重庆台日电梯有限公司收据、晏锋收条。拟证明上诉人为被上诉人垫付了21000元的电梯维修费，垫付了物管工作人员晏锋的工资13000元。2.设备移交清单。拟证明被上诉人在物业管理中没有起到作用导致拉闸门被盗。被上诉人质证认为，上诉人举示的证据不属于二审新证据，与本案不具有关联性。电梯年检费只有收据，没有其他证据证明，晏锋出具收条的行为系个人行为，与被上诉人无关。本院审查认为，证据1重庆台日电梯有限公司收据虽载明了项目为“云鼎星座”，但并未显示系电梯维修费用；晏锋出具的收条并不能证明其有权代表被上诉人收取费用，两份证据达不到上诉人的证明目的，不作为本案证据采信。证据2设备移交清单与本案不具有关联性，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案的争议焦点是：商业用房及车库应否纳入物业管理服务收费的范围。被上诉人秀山中大物业公司与上诉人亘阳房地产公司于2014年6月1日签订的《前期物业服务合同》和《秀山县云鼎星座商品房前期物业服务合同补充条款》，系双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的规定，双方当事人应当全面履行。该《前期物业服务合同》第一条约定了物业构成明细见附件二、三，在附件二中载明了物业服务面积高层19000平方米、商业用房5400平方米、车库3500平方米、其他用房600平方米，因此5400平方米商业用房不纳入物业管理收费范围的上诉理由不成立。《前期物业服务合同》第七条第二款约定，“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳。因产权人的原因处于闲置的物业，物业服务费由产权人全额交纳。”本案中，双方约定的物管范围包括车库3500平方米，且合同约定了已竣工但尚未出售的物业，其物业服务费由甲方亘阳房地产公司全额交纳，因此对亘阳房地产公司的该项上诉理由，本院不予支持。关于上诉人亘阳房地产公司诉称的为中大物业公司垫付了电梯年检费、职工工资，应在物业管理服务费中抵扣问题，因其在二审中举示的重庆台日电梯有限公司收据、晏锋出具的收条，并不足以证明其代中大物业公司垫付了电梯年检费、职工工资，因此对该项上诉请求，本院不予支持。关于上诉人诉称的因被上诉人管理不负责，导致未交清房款的业主入室装修、并造成收款损失的问题，因未举证予以证明，本院不予支持。关于被上诉人应否赔偿上诉人拉闸门损失15800元问题，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定，“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”上诉人在一审中并未提出拉闸门的损失赔偿诉求，在二审中予以提出，不属本案的审理范围。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人重庆亘阳房地产开发有限公司的上诉事实和理由均不成立，其相应的上诉请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2035元，由上诉人重庆亘阳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张泽端代理审判员 郑 斌代理审判员 段成一二〇一五年十月十六日书 记 员 侯 睿 搜索“”