（2015）二中民终字第10767号
裁判日期: 2015-10-16
公开日期: 2015-11-03
案件名称
王贤与北京民康物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王贤,北京民康物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第10767号上诉人（原审被告）王贤，男，1969年6月18日出生。被上诉人（原审原告）北京民康物业管理有限公司，住所地北京市丰台区丰管路5号院盛鑫嘉园5号楼。法定代表人王雁君，经理。委托代理人贾福永，男，1972年1月15日出生。委托代理人刘媛媛，女，1982年4月7日出生。上诉人王贤因物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第13086号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。2015年6月，北京民康物业管理有限公司（以下简称民康物业公司）起诉至原审法院称：王贤系北京市×××707室（建筑面积103.12平方米，以下简称涉案房屋）产权人。2001年12月10日，我公司与王贤签订《物业管理协议》，约定由我公司为该小区提供物业服务，物业费按20.76元每年每平方米收取，每年2140.96元。合同约定如不按约定的费用标准和交费时间交纳相关费用的，我公司有权要求补交，并从逾期之日起每天按应交费用的千分之三交纳滞纳金。2003年起政府规定每年减收统收服务费12.72元，物业管理费按每年2128.24元计算。我公司一直为涉案房屋提供物业服务至今，但王贤违约拒绝交纳2001年12月10日至2015年12月9日的物业管理费，共计29795.36元，故诉至法院，请求判令王贤支付上述费用，并支付滞纳金29795.36元。王贤辩称：我不同意民康物业公司的诉讼请求，理由如下：一、我房屋门窗存在质量问题，下雨漏水导致地板、墙面、阳台多处损坏，开发商曾与我协议免除3年物业费，民康物业公司对此是知情的；二、小区物业管理存在诸多瑕疵，如乱停车问题严重、消防通道被占用、物业公司擅自将房屋出租给他人使用营利。原审法院经审理认为：王贤与民康物业公司签订的《盛鑫嘉园物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容亦未违反法律、法规的强制性规定，法院予以认定。王贤主张民康物业公司提供的物业服务质量差，构成违约，但不能否认民康物业公司已履行了合同的主要内容，故法院对民康物业公司要求王贤支付物业费的诉讼请求予以支持。关于王贤主张应免除其3年物业费，因案外人北京中盛鑫房地产开发有限公司并非物业服务合同的相对方，其免除物业费的行为也未受到民康物业公司的认可，故法院对王贤的此项辩解不予采信。关于涉诉房屋的质量问题，与本案分属不同的法律关系，王贤可另行解决。虽然王贤的行为构成违约，但鉴于民康物业公司提供的物业服务存在不完善之处，故法院免除王贤支付滞纳金的责任。据此，原审法院于2015年7月判决：一、王贤于判决生效之日起七日内给付北京民康物业管理有限公司二○○一年十二月十日至二〇一五年十二月九日的物业费二万九千七百九十五元三角六分。二、驳回北京民康物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，王贤不服，持原答辩意见上诉至本院，请求撤销原判，依法改判。民康物业公司同意一审判决。经审理查明：王贤系涉案房屋产权人。2001年12月10日，王贤与北京中盛鑫物业管理有限公司（以下简称中盛鑫公司）签订《盛鑫嘉园物业管理服务协议》，约定由该公司为涉案房屋提供物业服务，物业管理费为2140.96元每年，收费时间为于应交费日前一个月内交纳下一年度物业管理费。2003年起政府规定每年减收统收服务费12.72元，物业管理费为每年2128.24元。现王贤未交纳2001年12月10日至2015年12月9日的物业管理费29795.36元。另查：中盛鑫公司于2001年11月30日名称变更为北京中宇东方物业管理有限公司；北京中宇东方物业管理有限公司于2005年4月26日名称变更为本案民康物业公司。原审法院审理中，王贤提交其与涉案房屋开发商北京中盛鑫房地产开发有限公司于2001年12月10日签订的协议，主要内容包括王贤因房屋质量问题无法及时入住，开发商同意免收涉案房屋3年物业管理费，业主承诺不再因此事向开发商追究。民康物业公司对该协议的真实性不予认可，且认为与本案无关。上述事实，有双方当事人陈述及《盛鑫嘉园物业管理服务协议》、名称变更证明、收费明细、照片等证据材料在案佐证。本院认为：根据本案查明事实，民康物业公司与王贤签订的《盛鑫嘉园物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应依约各自履行合同义务。民康物业公司为涉案房屋所在小区提供了物业服务，王贤理应按照双方约定交纳相应物业费用。王贤上诉主张其曾与开发商北京中盛鑫房地产开发有限公司协商，开发商同意免除其3年的物业费。本院认为，根据合同的相对性理论，物业服务关系发生于王贤与民康物业公司之间，现王贤虽主张开发商免除其3年物业费，但民康物业公司对于该免除行为并未予以确认，故对于王贤该项上诉理由，本院不予采信。王贤上诉主张民康物业公司提供的物业服务存在瑕疵，应减免部分物业费。对此，本院认为，综合审查全案证据材料，王贤提交照片所反映的情况不能证实民康物业公司未履行提供物业服务的义务，只能证明该公司在小区管理上存在一些瑕疵，尚不足以认定已经达到减免物业费的程度，且物业服务涉及小区全体业主的利益，业主自身也负有维护小区环境的义务，故对王贤上诉认为应当减免物业费的请求，本院不予支持。至于王贤提出的涉案房屋存在漏水等质量问题，与本案不属同一法律关系，其可另行解决。应当指出，民康物业公司作为服务企业，应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，提高物业服务的总体水平。综上，王贤的上诉请求和理由，均缺乏事实及法律依据，法院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费645元，由北京民康物业管理有限公司负担373元（已交纳），由王贤负担272元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）；二审案件受理费72元，由王贤负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 白 松代理审判员 袁 芳代理审判员 王 磊二〇一五年十月十六日书 记 员 王若净 搜索“”