（2015）昆民初字第3618号
裁判日期: 2015-10-16
公开日期: 2017-12-18
案件名称
昆山卓言房地产营销策划有限公司与昆山嘉信置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
昆山市人民法院
所属地区
昆山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
昆山卓言房地产营销策划有限公司,昆山嘉信置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第四百二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民初字第3618号原告昆山卓言房地产营销策划有限公司,住所地江苏省昆山开发区车站路263号。法定代表人李娜,该公司董事长。委托代理人谭增，江苏惟勤律师事务所律师。被告昆山嘉信置业有限公司,住所地江苏省昆山开发区泯江路55号嘉信大厦1号楼1008室。法定代表人杨魁,该公司总经理。委托代理人金花，江苏嘉昆律师事务所律师。原告昆山卓言房地产营销策划有限公司与被告昆山嘉信置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年8月20日受理后，依法适用简易程序，于2015年10月9日公开开庭进行了审理。原告昆山卓言房地产营销策划有限公司委托代理人谭增、被告昆山嘉信置业有限公司法定代表人杨魁及委托代理人金花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆山卓言房地产营销策划有限公司诉称：2013年11月23日与被告签订了一份（嘉信世纪大厦）销售代理合同，约定为被告代理销售昆山开发区泯江路55号嘉信世纪大厦楼盘，合同期为六个月。合同到期后被告没有终止销售代理合同，而是重新协商销售代理事宜，被告承诺对于原合同期内已经办理结束的客户给予结佣金，结算标准为销售三千万以内的，被告不支付佣金，售房有溢价的得溢价款。售房范围为被告预留房屋以外的所有房屋。双方于2014年4月29日签订了《销售代理合同补充协议》。合同期限为2014年12月31日。合同到期双方没有再签订补充协议，双方仍然按原结算标准执行至今。期间为被告代理销售房屋未超叁仟万元，溢价款为3235778.22元，被告支付886623.57元，余款2349154.65元被告至今没有给付。因被告迟迟不与进行结算，无奈私自扣留部分售房款616666元。为维护自己的合法财产权益，特依据《民事诉讼法》第108条规定提起诉讼，请求人民法院依法判决：一、被告支付房屋销售代理佣金2349154.65元。二、诉讼费用由被告负担。被告昆山嘉信置业有限公司辩称：被告支付给原告佣金全部支付完毕，被告不欠原告任何费用，现原告没有按合同与被告结清原告应承担的广告、办公等相关费用。原告应退还被告其应承担的部分费用。经审理查明：原告（乙方）与被告（甲方）于2013年11月23日签订销售代理合同，约定：一、甲方委托乙方销售代理昆山开发区泯江路55号嘉信世纪大厦楼盘，商品房预售许可证编号为2013250。二、代理销售面积为13321平方米，总销千万元以内平均销售底价为6500元/平方米，总销三千万元后平均销售底价为7000元/平方米，总销六千万元后平均销售底价为7900平方米。乙方须确保全案总销不低于9500万元（扣除佣金、溢价及广告灯所有销售支出后）。根据代理销售平均底价，由乙方按总销金额分阶段拟定“一房一价”之销售底价表，在正式公开前由甲方确认盖章后生效。如需调整，经甲乙双方协商拟定。三、代理期限为正式签订本销售代理合同后的6个月，遇农历年延长1个月。合同到期后，双方可视情况及意愿经协商后再延续本合同。双方约定2014年1月30日前，乙方须完成总销售额2000万元，若届时未完成，甲方可立即单方面解除合同，并无须向乙方支付任何佣金及溢价费用。四、销售佣金结算标准：1、在销售代理总销三千万以内，甲方无需向乙方支付销售佣金，只需支付溢价款，溢价款按照“一房一价”销售底价表核算，超过底价表以上之销售收入视为溢价部分，溢价部分甲得0%，乙得100%(含分销公司所得，由开发商直接按销售款到账比例支付给分销公司，按套结算之后剩余溢价款为乙方所得)。乙方需在2014年1月30日前完成该项目2000万元的销售任务，并且该部分客户的商品房购销合同的签署率达到90%，同意满足以上两个条件，才具备进行下一阶段销售代理的条件；若乙方在2014年1月30日前同时达成以上两个条件，则须全案销售任务达到3000万元之后，乙方才具备向甲方申请溢价款的条件，若乙方达到以上请佣条件，则由乙方提供客户房款到账比例清单，经甲方销售和财务确认后，甲方按销售款到账比例支付给乙方相应溢价款的70%，剩余部分作为提留，暂不发放。若在2014年1月30日前乙方未同时满足以上两个条件，对于已经完成的那部分销售代理任务，甲方无须支付给乙方任何销售代理及溢价费用，乙方不得以任何方式要求甲方支付乙方针对该项目的销售工作所投入或产生的任何费用或赔偿。另甲方可立即单方面终止该销售代理合同，乙方无条件同意，甲方不终止销售代理合同的，甲乙双方可重新协商销售代理事宜。2、如在2014年1月30日前乙方完成总销2000万元……五、佣金支付方式：乙方于每月底统计当月满足佣金支付条件的销售佣金表交于甲方，甲方于当月内核定金额并通知乙方开具发票，甲方收到乙方发票后须于次月10日前以转账支票或汇票形式支付给乙方，乙方须开具当地地税局认可的发票予甲方。……八、费用的约定。九、销售代理期间甲方保留房源自行办理认购签约及按揭等工作，乙方不得针对该部分房源收取销售代理佣金或溢价佣金，该部分房源也不计入乙方的销售业绩考核。……十一、在双方能够履行本合同约定的前提下，本合同有效期至代理期限日后自动终止。2013年11月26日，双方共同确认3层至11层楼的底价表，备注标注：1、执行期间：总销3000万元前；2、总销3000万元前推4、5、6、10、11层，3、7、8、9保留。2014年4月29日，原被告双方签订补充协议，约定代理期限延长至2014年12月31日，其他内容遵照原合同执行，双方可协商再行订立补充协议。2015年8月12日，原告向被告发函，内容为：兹2013年12月23日签订代理销售嘉信大厦项目，合同期限为半年期限。在我公司明确无法完成原任务指标后，于合同到期前就实际市场现状重新商议，贵公司同意续约至2014年12月31日，并承诺已办理结束的客户给于结佣金（首批客户在10月交房结束的佣金于2014年11月结清），接着销售11套房屋为一次性付款，承诺房款到账即时支付（实际房款到账日期为2015年1月），因年前资金紧张年后大部分结清，尾款10万元于2015年8月3日结清。2015年至今未签订续约合同，佣金也尚未结算清。与贵公司2015年8月5日协商后杨总提出可撤场并进行结算。我公司会配合撤场交接工作，请贵公司书面通知撤场，并明确交接负责人和时间。截至书面撤场通知前所产生的费用由贵公司负责。原告为证明自己的销售业绩提供销售明细两份，2013年至2014年度共计32套房屋，2015年度3套，未标明销售时间的21套。被告提供协议书6份，证明原告提供的销售明细中有22套是被告抵债给施工方等，并非原告自行销售。经本院核对，原告提供的未标明销售时间的21套房屋及2014年度签订的414号房屋均系签订了抵债协议。其余31套房屋销售金额为13905480.12元。以上事实由销售代理合同及补充协议、房屋销售底价表、销售明细、发票、联络函、抵债协议书及当事人庭审陈述为证。本院认为：原告与被告签订的销售代理合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，本院予以认定。本案的争议焦点在于是否已经达到合同约定的付款条件。原被告在合同中约定，“乙方需在2014年1月30日前完成该项目2000万元的销售任务，并且该部分客户的商品房购销合同的签署率达到90%。若在2014年1月30日前乙方未同时满足以上两个条件，对于已经完成的那部分销售代理任务，甲方无须支付给乙方任何销售代理及溢价费用。”由此可见，若按照合同约定，原告代理销售的价款不足2000万元，不符合支付佣金的条件，但是从原告发给被告的函件以及被告已经实际支付佣金的事实来看，被告承诺已办理结束的客户给予结佣金，原告提供的函件也表明2014年12月31日前的佣金已经支付完毕。故对原告主张2014年12月31日前佣金的诉讼请求本院不予支持。对于2015年1月1日之后原告代理销售的房屋佣金，因双方未签订新的代理合同，若按照原合同约定并未达到支付条件，双方也未就佣金支付方式达成新的一致意见，故本院对原告主张2015年度三套房屋佣金的诉讼请求不予支持。关于被告答辩中提及的广告、办公费用，因被告并未提出反诉，本案不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告昆山卓言房地产营销策划有限公司的全部诉讼请求。案件受理费25594元，减半收取12797元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审判员 王甜甜二〇一五年十月十六日书记员 陈 翩 微信公众号“”