（2015）东民初字第07466号
裁判日期: 2015-10-16
公开日期: 2016-02-14
案件名称
苏历军与北京恒挚诚信房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏历军,北京恒挚诚信房地产经纪有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第07466号原告苏历军，男，1953年12月21日出生。被告北京恒挚诚信房地产经纪有限公司，住所地北京市东城区夕照寺中街31楼1层2座0124-1。法定代表人高占胜，职务不详。原告苏历军与被告北京恒挚诚信房地产经纪有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月18日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告苏历军到庭参加了诉讼，被告北京恒挚诚信房地产经纪有限公司经本院公告传唤，逾期未申明理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告苏历军诉称，2011年10月始，原、被告订立房屋租赁合同，约定原告将位于北京市东城区忠实里东区7号楼-×××室出租给被告，租赁期限一年。后双方又于2013年4月15日订立《北京市房屋出租委托合同》，原告将上述房屋委托被告对外出租，租赁期限2013年4月15日至2018年4月15日，免租期两个月零五天。月租金标准为5000元，按季度支付。合同约定，若被告未按照约定支付租金达7日以上的，原告有权解除合同，被告需按照2个月的租金标准向原告支付违约金。2015年4月21日，原告因被告拖欠租金问题找被告解决，双方协商一致于2015年5月14日解除双方之间的租赁合同，之后由原告与次承租人直接订立合同。当日，被告工作人员向原告出具欠条，认可欠付租金3000元，并承诺于2015年5月5日付清。后被告未按照上述约定履行支付租金义务。5月15日后，原告再无法联系到被告。5月16日，原告与次承租人重新订立房屋租赁合同。被告承租房屋期间，共拖欠水费2348元、燃气费357.96元，丢失电视一台、电视柜一台，且被告称为租赁房屋配备家具故扣减租金2500元，但被告未履行配备家具的义务。双方合同提前解除，造成原告免租期损失5000元。原告认为，被告未按照约定履行支付租金义务，属违约，故要求被告支付2013年4月15日至2015年5月14日期间拖欠的租金3000元，并支付违约金10000元，放弃其他要求被告支付费用并赔偿各项损失的诉讼请求。被告北京恒挚诚信房地产经纪有限公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，位于北京市东城区忠实里东区7号楼-×××室（以下简称涉案房屋）登记于原告名下。2013年4月15日，双方订立《北京市房屋出租委托合同》，约定被告代原告出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络签约事宜，代原告办理与房屋租赁有感的备案、登记手续，代原告向承租人收取租金，代原告向税务部门交纳水费，监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务。出租受托期自2013年4月15日至2018年4月15日，免租期两个月零五天。租金标准5000元／月，被告按季度将租金汇入原告指定账户。合同约定，经双方协商一致，可以终止合同。被告未按照约定支付租金达7日以上的、保管不当或不合理使用致使附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，原告有权解除合同，且被告需按照2个月租金向原告支付违约金，原告有权要求被告赔偿相应损失。上述合同中“经办人签字”处及《房屋交割清单》“租赁受托机构签章”处显示有“赵××”的签名。后原告如约将涉案房屋交付被告。2015年4月21日，显示“房屋超市赵××”向原告出具欠条，内容为“今欠苏历军房租三千元整，于2015年5月5日付清。”并在欠条下半部留有手写字迹“5月15日水费客户结算清，如房间配备家具，交接时将家具送与业主，如没家具，协商解决。”原告申请次承租人王×男出庭作证，证人称2014年5月13日证人与被告就涉案房屋订立《北京市房屋租赁合同》，租赁期限自2014年5月15日至2015年5月14日，月租金5000元。证人入住时，涉案房屋无家具、电视。2015年4月15日左右，证人与原、被告协商续租事宜，被告的赵姓工作人员称不再自原告处承租涉案房屋，故要求证人与原告直接订立合同。证人出示其与原告之间于2015年4月16日订立的《北京市房屋租赁合同》，租赁期限自2015年5月15日至2015年11月14日止，月租金5000元，居间人显示为被告。经质证，原告认可证人证言及上述租赁合同的真实性。原告出示燃气缴费通知单、自来水缴费通知单及三份房屋交割清单，证明被告租赁期间欠付燃气费、水费情况及被告将电视、电视柜丢失的损失情况。以上事实，有当事人陈述、《北京市房屋出租委托合同》、《北京市房屋租赁合同》、欠条、证人证言等证据在案佐证。本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告北京恒挚诚信房地产经纪有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。原、被告订立的《北京市房屋出租委托合同》系当事人真实意思表示，合法有效。从原、被告间订立的《北京市房屋出租委托合同》及被告与证人之间订立的《北京市房屋租赁合同》关于合同的签署、房屋的出租、租金收取的方式等内容分析，应当认定原、被告间名为出租委托合同，但实为房屋租赁合同关系，被告与证人间为转租合同关系。原告提交的欠条虽没有加盖被告公章，但结合原、被告间《北京市房屋出租委托合同》中“经办人签字”、《房屋交割清单》“租赁受托机构签章”分析，可认定“赵××”出具欠条为职务行为，相应的权利义务由被告承担。综合原告陈述、证人证言、欠条及原告与证人间订立的房屋租赁合同，可以认定2015年4月21日，原、被告达成于2014年5月14日解除合同的意思表示，确认被告所欠付租金的数额并变更了支付欠付租金的截止期限。现被告未按照上述约定履行支付义务，属于违约，故原告要求被告支付拖欠的房屋租金并支付违约金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。且根据房屋交割清单及证人证言，可认定被告有丢失附属家具、家电的情况，根据合同约定，被告损坏附属物品、设备设施拒不赔偿的，应向原告支付违约金，现被告将附属家具、家电丢失，从该条款目的分析，被告亦应向原告支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京恒挚诚信房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向原告苏历军支付位于北京市东城区忠实里东区七号楼-×××号房屋自二〇一三年四月十五日至二〇一五年五月十四日期间拖欠的房屋租金三千元；二、被告北京恒挚诚信房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向原告苏历军支付违约金一万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125元、公告费560元，由被告北京恒挚诚信房地产经纪有限公司负担（于本判决生效七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 韩毅冰代理审判员 龙 琨人民陪审员 吴 健二〇一五年十月十六日书 记 员 耿晓丹 关注微信公众号“”