（2015）营民一终字第01393号

裁判日期: 2015-10-16

公开日期: 2016-02-19

案件名称

上诉人营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司与被上诉人王萍、原审第三人中国农业银行股份有限公司营口东新支行商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省营口市中级人民法院

所属地区

辽宁省营口市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司,王萍,中国农业银行股份有限公司营口东新支行

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

辽宁省营口市中级人民法院民事判决书（2015）营民一终字第01393号上诉人（原审被告）营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司，住所地辽宁（营口）沿海产业基地。法定代表人郑朝辉，系公司董事长。委托代理人吴瑕，辽宁海润律师事务所律师。委托代理人佟欣美，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）王萍，女。原审第三人中国农业银行股份有限公司营口东新支行，住所地营口市站前区。负责人米小光，该银行行长。委托代理人郭万举，男，该银行员工。上诉人营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服营口市西市区人民法院（2014）营西民一初字第527号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司的委托代理人佟欣美到庭参加诉讼，被上诉人王萍，原审第三人中国农业银行股份有限公司营口东新支行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，原、被告于2012年12月7日签订商品房买卖合同，合同约定原告以273273.84元购买被告开发的位于营口市西市区新力大街95（6#）1-11-58号房屋、建筑面积64.33平方米；第八条约定被告应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5、1中条件，并符合本合同约定的商品房屋交付买受人使用，其中第一项约定“该商品房经验收合格”，第五项约定“本条1所指的商品房经验收合格是指经出卖人、施工单位、监理公司、设计单位共同验收合格”；第九条1、（2）中约定，逾期超过90日后…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定“商品房达到交付使用条件后…双方进行验收交接时，卖方应当出示验收手续，并签署房屋交接单…出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》”，第十四条约定“出卖人承诺煤气在入住率达到煤气公司规定的开通最低入住率后开通”。原告于合同订立后按约定履行付款义务。原告与装修公司签订《鼎尚华庭二期“甲壳虫”1#、24#房屋装修改造委托协议》，其中约定“厨房不铺设天然气”。被告于2014年1月初通知原告办理交房进户手续，原告办理进户。诉讼中，原告申请对诉争房屋没有煤气设施导致房屋价值贬损进行鉴定，本院委托营口市中级人民法院技术处，该处委托辽宁千程房地产价格评估咨询有限公司鉴定。该鉴定机构于2014年6月3日作出房地产估价报告，测算原告所购鼎尚华庭商品房未安装煤气设施导致的房屋价值损失27，327元。原告在诉讼中放弃第一、二、四项诉讼请求。原审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，故合同合法有效。根据合同第十四条的约定，被告所交付的房屋应当具备煤气设施。但被告交付的房屋并没有煤气设施，其虽称在原告签订的《鼎尚华庭二期“甲壳虫”1#、24#房屋装修改造委托协议》中已告知没有煤气设施。但，一方面，该协议文本的当事人为原告与装修公司，不能以该协议认为是原被告对商品房买卖合同第十四条关于煤气设施约定作出变更的结论；另一方面，该协议文本表述“厨房不铺设天然气”，依文义解释，并不能得出讼争房屋不再铺设煤气设施的结论。因此，变更所交付的房屋不符合合同约定的条件，即被告履行合同义务不符合约定，应当赔偿原告损失。诉讼中，鉴定人出庭作证，就鉴定过程及依据接受质询，且鉴定人具备相应资质，故本院对鉴定结论予以采信。原审法院判决：被告营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告王萍27，327元。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费，3167元（缓交）和评估费680元，共计3847元，由被告营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司承担。上诉人营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司上诉称，1、原审认定事实错误，上诉人交付房屋符合国家建设标准，且符合合同约定的交房标准，不存在欺诈。上诉人交付房屋符合国家建筑标准。根据国家《住宅设计规范》关于项目规模的开发要求，本案涉及房屋的煤气设施为宜设施，而非必须设置。上诉人系依据《城镇燃气设计规范》的规定，就本案涉及房屋不设置煤气设施。因此，上诉人交付房屋符合国家建筑标准，本案涉及房屋已经相关部门验收合格并可以交付使用。上诉人交付房屋符合合同约定的交房标准，被上诉人对于房屋不存在煤气设施的事实清楚并认可，上诉人并不存在欺诈。首先，上诉人分三期，共建设24栋住宅。第一期住宅为普通型住宅。第二期为小户型“错跃式”住宅，第三期同第二期。第一期房屋交付标准为“清水房”，第二期根据市场需要由清水房变为精装房。《鼎尚华庭二期“甲壳虫”1#24#6#房屋装修改造委托协议》（以下简称《委托协议》）变更了房屋的交付标准，即由原来的清水房变成精装房，变更后的交付标准为：1、阳台为封闭阳台；2、厨房不铺设天然气，厨房部分安装有海尔电器的电磁炉和吸油烟机；3、户内地面为品牌复合地板；4、户内墙面和顶棚为品牌环保乳胶漆；5、厨房墙面、地面为品牌瓷砖；6、厨房顶棚为塑钢PVB吊顶；7、橱柜为板式品牌整体橱柜（含水盆、龙头）；8、洁具为品牌五金件、手盆等等。以上条款经过被上诉人阅读、认可并签字生效。其次，依据上诉人举证的宣传材料可知，该宣传材料明确记载装修标准：“海尔家电（电磁炉、吸油烟机、热水器）……”而被上诉人举证的相关宣传材料中亦存在该内容。2、原审法院判令上诉人赔偿被上诉人经济损失，缺乏事实及法律依据。依据上诉人已销售的有煤气与没有煤气设施房屋的商品房买卖合同、购房发票对比可证明，上诉人在出售本案争议房屋时，其销售价格中并不包含煤气设施部分价值。因此，上诉人并不存在经济损失。另，被上诉人的诉讼请求系要求继续履行双方的买卖合同关系。根据《合同法》第一百零七条关于承担违约责任方式的规定及第一百一十条的规定，即使上诉人存在经济损失，原审法院也优先适用继续履行、采取补救措施的确认违约责任承担方式。3、辽宁千程房地产价格评估咨询有限公司做出的房地产估价报告不应予以采信。辽宁千程房地产价格评估咨询有限公司鉴定程序违法。该地产估价报告中并没有该机构具备鉴定评估资质的相关手续。辽宁千程房地产价格评估咨询有限公司所作出的评估报告违背委托评估事项范围，导致评估方法错误。房地产估价报告记载的委托评估事项为确定鼎尚华庭125户商品房未安装煤气设施导致的房屋价值损失。评估机构应先采用成本法确认涉案房屋的销售价格是否包含煤气设施，进而确认房屋价值损失是否存在。辽宁千程房地产价格评估咨询有限公司在评估报告记载的评估方法中，亦选用了成本法。辽宁千程房地产价格评估咨询有限公司的评估人员两次出庭接受咨询，该评估人员明确承认其评估结论主要采用了市场评估法，并未考虑房屋的销售价格是否包含煤气设施，也未进行成本法评估计算，该评估机构作出的评估结论违背评估事项，导致评估方法错误。辽宁千程房地产价格评估咨询有限公司所作出的房地产估价报告缺乏评估依据，且违反标准房地产估价规范的规定。房地产估价报告第八项记载，估价依据为估价人员现场查看和搜集掌握的房地产信息资料。《中华人民共和国标准房地产估价规定》第2.0.12条关于市场比较法规定，市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的一直价格做适当的修正。该估价规定第5.2条具体规定了市场比较法的估价步骤，市场法进行评估应建立价格可比基础并进行交易情况、交易目的、交易区域等各项因素的数值修正，对大量交易实例及搜集市场信息进行换算处理。辽宁千程房地产价格评估咨询有限公司的评估人员出庭接受咨询时陈述，该评估机构并未以本案涉及房屋附近的类似房地产作为信息搜集的对象，且没有对采集信息的交易情况、交易区域等因素进行数值修正。辽宁千程房地产价格评估咨询有限公司的评估报告中亦没有列明评估结果所依据的评估数据（即房产信息资料）、数据来源及评估结果是经如何换算取得，该评估结论明显缺乏依据。因此该评估报告缺乏评估依据，且违反标准房地产估价规范的规定，该评估报告不应予以采信。请求本院：1、撤销一审判决，依法判令驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费、鉴定费等全部由被上诉人承担。被上诉人王萍未答辩。原审第三人中国农业银行股份有限公司营口东新支行未答辩。本院审理后查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，上诉人所建房屋无煤气设施，而签订的《商品房买卖合同》中有煤气设施，具有欺诈之行为。对给被上诉人造成的经济损失应予赔偿。辽宁千程房地产价格评估管理咨询有限公司作出的评估报告正确，本院予以采信。原审法院计算的案件受理费承担有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费475元，评估费680元，二审案件受理费475元，共计1630元，由上诉人营口沿海东方华鼎房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审　判　长　　盖世非审　判　员　　张　育代理审判员　　栾　娜二〇一五年十月十六日书　记　员　　吴晓月搜索“”