（2015）栖迈民初字第311号
裁判日期: 2015-10-16
公开日期: 2015-12-18
案件名称
原告高天丹与被告田素兰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市栖霞区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
高天丹,田素兰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十五条，第十二条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2015）栖迈民初字第311号原告高天丹，女，汉族，1992年2月10月4日生。委托代理人李庆法，江苏衡鼎律师事务所律师。被告田素兰，女，汉族，1958年10月4日生。委托代理人季明发，男，汉族。原告高天丹与被告田素兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月7日立案受理，依法由审判员虞爱娟独任审判，适用简易程序于2015年8月6日、9月17日公开开庭进行了审理。原告高天丹及其委托代理人李庆法，被告田素兰的委托代理人季明发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高天丹诉称，2013年5月29日，原告支付3万元转让费，与被告签订《房屋租赁合同》，租赁位于本市吉祥村神农路6号的门面房，年租金3.3万元。田素兰称该门面房是直接向产权人租赁，可以保证原告长期租赁，合同一年一签。于是，原告按照长期租赁进行了装修，并签订了三年期的加盟合同，办理了营业执照，投资十余万元。第一年租赁合同期满后，双方又签订了租赁合同，期限自2014年7月15日起至2015年7月15日止，合同第五条明确约定：不得提前终止协议，否则按违约处理，合同到期后，在同等条件下，原告可以优先续租。2015年6月22日，突然有人上门称已经租赁了门面房，要求原告立即搬出。原告因有被告的长期租赁承诺且合同写明有优先续租权，合同亦未到期，要求优先续租。2015年7月1日，门面房的用水被强行关停，导致原告无法营业。由于被告的承诺，原告才投资十余万，如要迁移新址也要一个月的找房期和两个月的装修期、搬迁期，强行逼迫原告搬迁是违法侵权行为。原告认为，被告不是第一承租人，根本无法保证原告长期承租和优先续租，甚至和合同约定的租赁期限都无法保证，构成违约，因此造成原告装修费、门头费损失59520元（按装修投入74400元，十年折旧，已使用二年计算）；造成加盟费损失10000元、加盟保证金损失10000元。请求：1、被告赔偿原告经济损失79520元；2、被告返还原告押金2000元；3、诉讼费用由被告负担。被告田素兰辩称，第一，原告诉称与事实不符。合同履行期间，不存在突然有人称承租了租赁房屋并要求原告立即搬出的情形，也无断水现象。原、被告签订的房屋租赁合同只约定原告有优先续租权，但原告起诉时合同未到期，何来优先续租权？被告从未向原告承诺过长期租赁，也未要求原告提前终止协议，不存在违约。而原告于2015年7月22日才搬离，已超过合同租期，原告构成违约。原告诉请赔偿的装潢装修费、转让费、加盟经营费、购买设备费、合同保证金等，租赁合同中对此类费用的权利义务未作约定，相关损失不应由被告承担。第二，原告举证的证据不足以采信。综上，被告同意退还原告押金，请求驳回原告的其他诉请。经审理查明，栖霞区燕子矶街道（吉祥村）某小区门前的门面房于2010年12月经有关部门批准建造。2011年5月，案外人郑某向建造方南京燕子矶街道物业服务中心有限公司租赁门面房800平方米，合同约定租期自2011年6月1日起至2016年5月31日止。郑某租赁后，将其中的6号门面房转租给被告田素兰，与田素兰签订的租赁合同约定租期自2014年7月1日起至2015年6月30日止。2013年5月29日，原告高天丹租赁6号门面房用于经营“某店”，与被告田素兰签订《房屋租赁合同》约定：租期一年，自2013年7月15日起至2014年7月15日止，年租金33000元。签约后，高天丹向田素兰缴纳押金2000元，双方如约履行。2014年6月27日，原、被告续签合同约定：租期一年，自2014年7月15日起至2015年7月15日止，年租金38000元。合同第五条约定：到期后，在同等条件下，高天丹可以优先续租。2015年7月1日，因前手出租人要求收回房屋，导致原、被告产生争议，双方协商腾房、退款及赔偿事宜不成，高天丹遂向本院提起诉讼。审理中，高天丹于2015年7月22日搬离门面房。审理中，高天丹举证装修合同及报价单、《合作经营合同》、票据，以期证明为加盟经营投入装修费67576元、门头招牌制作费6900元、加盟费30000元、加盟保证金10000元。《合作经营合同》第二条载明：1、技术转移费30000元；2、合约保证金（合同到期后无息返还）10000元；……4、合作期限自2013年7月1日至2016年7月1日止。田素兰对以上证据的真实性不予认可。因原、被告对于合同效力、履约过错、损失数额均有争议，导致本案无法调解。上述事实，有双方当事人陈述、租赁合同、建设工程规划许可证、票据、勘验笔录等证据予以证实。本院认为，郑某与南京燕子矶街道物业服务中心有限公司签订的房屋租赁合同合法有效，田素兰与郑某之间的次承租合同期限于2014年6月30日届满，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，2014年6月30日以后，田素兰与高天丹之间的房屋租赁合同属于无效。双方先后签订的两份租赁合同均约定租期一年，高天丹诉称田素兰承诺“保证长期租赁”缺乏合同依据，不予采信。田素兰在租期届满后未再出租房屋，并不违反“到期后，在同等条件下，高天丹可以优先续租”的约定。因此，高天丹认为田素兰构成违约，理由不成立。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同期满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。故，对于高天丹提出要求田素兰赔偿装修损失的诉请，本院不予支持。高天丹主张的加盟费、加盟保证金损失，根据合作经营合同应为技术转移费和合作保证金。技术转移费是合作方技术服务的对价，原、被告之间的合同到期后，高天丹可迁移营业地点继续经营，所支付的技术服务费仍可获得对应的技术服务，不属于实际发生的损失。但考虑到原、被告合同无效期间，租赁房屋被他人主张权利影响了高天丹的经营，此段期间可以由田素兰适当赔偿技术服务费，酌情确定417元。合作保证金是对合作经营合同的担保金，亦不属于实际发生的损失，对该部分赔偿请求不予支持。综上，高天丹诉请退还押金2000元，本院予以支持，对加盟费损失予以部分支持，对其他诉讼予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告田素兰于本判决生效之日起三日内退还原告高天丹押金人民币2000元；二、被告田素兰于本判决生效之日起三日内赔偿原告高天丹加盟费损失人民币417元；三、驳回原告高天丹的其他诉讼请求。案件受理费1838元，减半收取919元，由原告高天丹负担892元，由被告田素兰负担27元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 虞爱娟二〇一五年十月十六日书记员 王 颖 来源：