（2015）绥商初字第456号

裁判日期: 2015-10-16

公开日期: 2016-02-25

案件名称

绥芬河市永祥物业管理有限公司,柏志海物业服务合同纠纷一审判决书

法院

绥芬河市人民法院

所属地区

绥芬河市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

绥芬河市永祥物业管理有限公司,柏志海

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款

全文

黑龙江省绥芬河市人民法院民事判决书（2015）绥商初字第456号原告绥芬河市永祥物业管理有限公司。法定代表人管志勇。委托代理人郝英。被告柏志海。原告绥芬河市永祥物业管理有限公司与被告柏志海物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人郝英、被告柏志海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告是绥芬河市西城区B区的物业管理服务公司，被告自2010年11月1日起至2014年12月31日止没有向原告交纳物业管理费3389元。经原告催要未果，原告诉至法院，要求被告给付物业管理费3389元。被告辩称：原告没有尽到物业共用部分及共用设施的使用、管理和维护义务。原告管理小区物业后，每年春天积雪融化时，由于排水管堵塞，导致被告室内多处漏雨。小区卫生条件差，物业监控多处不好使，楼道内声控灯、防盗门损坏后不及时维护。原告不同意交纳物业费，被告应当赔偿原告损失27000元。根据原、被告双方的诉辩主张，本院确认的本案争议焦点及法庭审理重点为：原告在履行物业服务合同过程中，是否存在在春季积雪融化时没有及时清理、排水管道堵塞，导致被告房屋屋顶漏水；原告所服务的小区是否存在垃圾未及时清理、防盗门关闭不严、监控不能使用等问题。原告为证明其诉讼请求，提供如下证据：第一组证据物业服务合同三份。欲证明原告对绥芬河市旗苑社区提供物业服务，服务期限自2010年11月1日至2015年10月31日。经质证，被告对该组证据拒绝发表质证意见。本院认为，被告虽然对该组证据拒绝发表质证意见，但该组证据具有客观性、关联性、合法性，对该组证据予以采信。第二组证据物业服务收费备案登记表二份。欲证明2010年11月1日至2014年10月31日B区收费标准是每月每平方米0.53元。经质证，被告对证据的形式要件及证明问题均无异议。第三组证据资质证二份。欲证明原告具有物业服务资质。经质证，被告对证据的形式要件及证明问题均无异议。本院认为，被告对上述两组的证据的形式要件及证明问题均无异议，该两组证据具有客观性、关联性、合法性，对该组证据予以采信。被告为证明其主张成立，提供照片24张。欲证明被告房屋漏水的漏点位置。经质证，原告对证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议，原告认为该证据不能证明被告所要证明的问题。被告申请证人石国发出庭作证，欲证明是被告楼顶排水管道堵塞，导致被告屋顶漏水。证人出庭证实：2015年5月19日，旗苑嘉园业主委员会主任炳军打电话告诉证人B区14楼2单元602室漏水，让证人马上过来，证人和寇长春、石国军、徐培言来到B区14楼2单元602室。寇长春、石国军、徐培言去房顶发现排水管道漏斗被泥土和塑料袋堵塞，他们就把泥土和塑料袋清理干净，房屋就不漏水了。经质证，原告认为证人与原告有利害关系，其证言不应采信。本院认为，原告虽然对被告提供的照片及证人证言提出异议，但未提供证据证明其异议成立，该组照片及证人证言相互印证并且具有客观性、关联性、合法性，对上述证据予以采信。根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：位于绥芬河市西城区旗苑嘉园B区14幢2单元602室建筑面积127.8平方米的房屋归被告所有。2010年11月30日、2012年10月31日、2014年10月31日原告与绥芬河市旗苑嘉园业主委员会签订物业服务合同三份，原告为绥芬河市西城区旗苑嘉园小区提供物业服务，服务期限自2010年11月1日起至2015年10月31日止。物业服务费每平方米每月0.53元。被告没有交纳2010年11月1日至2014年12月31日物业费。原告管理小区物业后的第一个春季，被告向原告反映被告所在的B区14幢2单元602室屋顶漏水。原告认为房屋漏水是因为房屋质量问题造成，原告与工程管理中心沟通，没有及时对被告房屋漏水问题进行检查、维护。2015年5月19日，旗苑嘉园业主委员会主任炳军打电话告诉石国发B区14楼2单元602室漏水，寇长春、石国军、徐培言到房顶发现排水管道漏斗被泥土和塑料袋堵塞，他们就把泥土和塑料袋清理干净。被告居住的小区监控、防盗门存在损坏不及时维修问题，小区卫生条件不符合约定情况。据以上确认的事实，本院认为：原告与绥芬河市西城区旗苑嘉园小区的业主委员会签订的物业服务合同不违反法律和行政法规的强制性规定，物业服务合同依法成立并生效。被告作为绥芬河市西城区旗苑嘉园小区的住户，该物业服务合同对被告具有法律约束力。双方均应按照合同的约定享有权利、履行义务，一方当事人未按照合同的约定全面履行义务，另一方有权拒绝其相应的履行要求。楼顶排水管道漏斗垃圾的清理、监控、防盗门维修、保养属于公用部位、公用设施、设备日常运行、保养、维修服务的范畴。原告没有按照约定履行维修、保养义务，被告有权拒绝缴纳该部分的物业服务费用。被告所在小区物业服务费每月每平方米的收费标准为0.53元，其中公用部位、公用设施、设备日常运行、保养、维修服务收费标准为每月每平方米0.1元，对该部分物业服务费用原告无权向被告收取。被告应当给付原告其他方面的物业服务费用即每月每平方米0.43元，自2010年11月1日至2014年12月31日被告应当给付原告物业费2747.7元（127.8×0.43×50），原告要求被告给付物业服务费3389元超出被告应当承担的数额，对其超出部分的诉讼请求本院不予支持，被告应当给付原告2010年11月1日至2014年12月31日物业费2747.7元。被告将原告的违约行为作为抗辩的理由提出，并未向本院提起反诉，本院不予一并审理，被告可另行主张权利。原、被告形成物业服务合同关系应当适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：一、被告柏志海于本判决生效之日起3日内给付原告绥芬河市永祥物业管理有限公司物业服务费2747.7元；二、驳回原告绥芬河市永祥物业管理有限公司其他诉讼请求。负有给付金钱义务的债务人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则自指定期间届满之日起，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告柏志海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。如当事人在规定的期限内未提出上诉，本判决书即发生法律效力。权利人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。上述期限从本判决书规定履行期间的最后一日起计算（对于分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算）。逾期申请执行的，人民法院将不予受理。审　判　长　　车玉军人民陪审员　　赵长青人民陪审员　　潘志强二〇一五年十月十六日书　记　员　　王雪莹关注公众号“”