（2014）崇民一（民）初字第7463号

裁判日期: 2015-10-16

公开日期: 2016-01-18

案件名称

上海崇明公路建设有限公司与上海宇乐物资有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

崇明县人民法院

所属地区

崇明县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海崇明公路建设有限公司,上海宇乐物资有限公司,卫拥军,陆胜英,黄瑾,上海星地家具市场经营管理有限公司,李荣标,上海传雄企业发展有限公司第三分公司,蔡为忠,尹美金,朱燕芳,张学道,上海卓顺装饰有限公司,赵芳萍

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

上海市崇明县人民法院民事判决书（2014）崇民一（民）初字第7463号原告上海崇明公路建设有限公司，住所地上海崇明工业园区秀山路XXX号。法定代表人密伯元，董事长。委托代理人龚杰，上海聚隆律师事务所律师。被告上海宇乐物资有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人薛士刚，董事长。委托代理人谢志涛，上海市华益律师事务所律师。委托代理人李骏，上海市华益律师事务所律师。第三人上海星地家具市场经营管理有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人薛士刚，董事长。第三人李荣标，男，1972年6月30日生，汉族，户籍地江苏省江都市。第三人陆胜英，女，1971年4月7日生，汉族，住上海市崇明县。委托代理人卫拥军。第三人上海传雄企业发展有限公司第三分公司，住所地上海市崇明县城桥镇利民路XXX号XXX室（上海星地家具市场内A区）。负责人陆爱东。第三人蔡为忠，男，1972年8月19日生，汉族。第三人卫拥军，男，1970年2月7日生，汉族，住上海市崇明县。委托代理人陆胜英。第三人尹美金，女，1973年4月27日生，汉族，户籍地江苏省海门市。第三人朱燕芳，女，1978年10月23日生，汉族，户籍地安徽省巢湖市。第三人张学道，男，1950年2月21日生，汉族，住上海市崇明县。第三人上海卓顺装饰有限公司，住所地上海市崇明县。法定代表人黄瑾。第三人赵芳萍��女，1976年1月28日生，汉族，户籍地甘肃省天水市。第三人黄瑾，暨第三人上海卓顺装饰有限公司的法定代表人，女，1962年3月29日生，汉族，住上海市崇明县堡镇堡渔村渔业机械厂。原告上海崇明公路建设有限公司（以下简称“公路建设公司”）诉被告上海宇乐物资有限公司（以下简称“宇乐物资公司”），第三人上海星地家具市场经营管理有限公司（以下简称“星地家具公司”）、李荣标、陆胜英、上海传雄企业发展有限公司第三分公司、蔡为忠、卫拥军、施芹、朱燕芳、张学道、上海卓顺装饰有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月17日立案受理，适用简易程序由审判员顾硕独任审理。被告宇乐物资公司在答辩期内对本案管辖权提出异议申请，本院于2014年12月9日作出驳回裁定。后，原告公路建设公司撤回对第三人施芹的起诉，追加尹美金、赵芳萍为第三人，获准。本案于2015年1月15日公开开庭进行审理，原告委托代理人龚杰，被告及第三人星地家具公司的法定代表人薛士刚，被告委托代理人谢志涛、李骏，第三人李荣标、上海传雄企业发展有限公司第三分公司的负责人陆爱东、卫拥军（暨陆胜英委托代理人）、尹美金、张学道、上海卓顺装饰有限公司的法定代表人黄瑾、赵芳萍到庭参加诉讼；第三人蔡为忠、朱燕芳经本院传唤，未到庭参加庭审，本院依法缺席开庭审理。2015年2月6日，黄瑾以其为第三人星地家具公司占股50%的股东，本案的处理涉及其个人利益为由，申请参加本案诉讼，获准成为本案第三人。本案于2015年3月4日再次公开开庭进行审理，原告委托代理人龚杰，被告及第三人星地家具公司的法定代表人薛士刚，第三人李荣标、上海传雄企业发展有限公司第三分公司的负责人陆爱��、尹美金、张学道、黄瑾（暨上海卓顺装饰有限公司的法定代表人）到庭参加诉讼；第三人蔡为忠、陆胜英、卫拥军、朱燕芳、赵芳萍经本院传唤，未到庭参加庭审，本院依法缺席开庭审理。2015年3月6日，原告公路建设公司申请对涉案场所内搭建的建筑物的价值进行司法评估，本院经上海市高级人民法院委托上海大华工程造价咨询有限公司进行鉴定，于2015年8月11日作出鉴定结论。期间，本案转适用普通程序并组成合议庭进行审理。2015年9月7日，本案第三次公开开庭进行审理，原告委托代理人龚杰，被告及第三人星地家具公司的法定代表人薛士刚，被告委托代理人谢志涛，第三人上海传雄企业发展有限公司第三分公司的负责人陆爱东、尹美金、张学道、黄瑾（暨上海卓顺装饰有限公司的法定代表人）、赵芳萍到庭参加诉讼；第三人李荣标、陆胜英、蔡为忠、卫拥军��朱燕芳经本院传唤，未到庭参加庭审，本院依法缺席开庭审理。2015年9月18日，上海大华工程造价咨询有限公司作出补充鉴定结论。本案现已审理终结。原告公路建设公司诉称，原告与被告宇乐物资公司于2007年3月签订房屋租赁合同1份，约定由原告将其所有的坐落于上海市崇明县城桥镇利民路XXX号房屋及场地出租给被告。2008年8月，宇乐物资公司股东薛士刚与第三人黄瑾共同投资组建第三人星地家具公司，并以上述租赁房屋及场地作为经营场所，之后又分别出租给李荣标等第三人从事家具经营。2014年2月28日，原告因宇乐物资公司拖欠租金达人民币XXXXXXX元（以下币种均为“人民币”）而涉讼，同年4月4日，经崇明县人民法院调解，原告与宇乐物资公司、星地家具公司达成调解协议，明确宇乐物资公司、星地家具公司至期不履行支付租金义务，原告与宇乐物��公司的房屋租赁合同依法解除。嗣后，宇乐物资公司、星地家具公司均未履行调解协议所规定的全部付款义务。据此，原告以原、被告之间的房屋租赁合同已经解除为由诉请来院，要求依法判令：1、被告宇乐物资公司及各第三人将上海市崇明县城桥镇利民路XXX号房屋及场地腾退归还原告；2、被告宇乐物资公司按原租金标准（年租金80万元）支付原告自2014年3月31日（合同解除之日）至腾退之日的使用费；3、本案受理费由被告宇乐物资公司负担。原告公路建设公司为证明其诉称的事实，向本院提交了原、被告之间的房屋租赁协议、房屋租赁补充协议、房屋租赁协议补充合同，（2014）崇民一（民）初字第1450号民事调解书，上海市房地产权证等证据。被告宇乐物资公司辩称，对与原告之间的合同关系、以及欠付租金的情况均无异议。根据前次诉讼达成的调解协议的内容，被告已经支付了部分租金，后因原告向小业主发出通知，阻碍小业主向被告及星地家具公司支付租金，致其无力再继续向原告支付租金，故原、被告之间的租赁合同不符合解除条件。因此不同意原告关于腾退房屋的诉请，同意按原租金标准支付原告使用费。被告宇乐物资公司为证明其辩称的事实，向本院提交了支付原告租金的凭据、法院代管款收据、（2014）崇执预字第792号执行裁定书、告知书、（2008）崇执字第1453号行政裁定书等证据。第三人星地家具公司述称，与被告宇乐物资公司的意见一致。第三人星地家具公司未向本院提交证据。第三人李荣标、陆胜英、上海传雄企业发展有限公司第三分公司、卫拥军、尹美金、张学道、上海卓顺装饰有限公司述称，对原、被告之间的关系不清楚。各第三人作��小业主，与星地家具公司签订租赁合同，并按约将租金交付星地家具公司，是星地家具公司未将租金及时给付原告，造成违约被解除合同。因此关于腾退事宜，服从法院判决；如果法院判决第三人腾退，各第三人则要求星地家具公司赔偿相应损失。第三人蔡为忠、朱燕芳未应诉发表意见。第三人赵芳萍述称，其与星地家具公司是2014年10月才签订的租赁合同，并支付了一年租金，星地家具公司尚未将租赁房屋全部交付其使用，希望能够继续履行该租赁合同。第三人李荣标等均向本院提交了个体工商户档案机读材料、租赁合同。第三人黄瑾述称，星地家具公司系其与宇乐物资公司的法定代表人薛士刚各半出资合伙成立，故本案的处理与其有利害关系。薛士刚从小业主处收取租金后，未尽到支付原告租金的义务，才导致纠纷产生��第三人黄瑾为证明其述称的事实，向本院提交了星地家具公司的章程1份。审理中，原告表示对各小业主第三人的腾退之诉请，暂不予主张；并调整其诉请为，要求依法判令：1、被告宇乐物资公司及第三人星地家具公司将其占用的上海市崇明县城桥镇利民路XXX号房屋及场地腾退归还原告；2、被告宇乐物资公司及第三人星地家具公司赔偿原告拆除建筑物的损失；3、被告宇乐物资公司按原租金标准（年租金80万元）支付原告自2014年3月31日（合同解除之日）至腾退之日的使用费；4、本案受理费由被告宇乐物资公司负担。经审理查明，原告公路建设公司与被告宇乐物资公司于2007年3月签订房屋租赁协议、房屋租赁补充协议各1份，约定由公路建设公司将其名下位于上海市崇明县城桥镇利民路XXX号的房屋（建筑面积2437.22平方米）、土地（4084平��米）及附属设施租赁给宇乐物资公司；租赁期限为10年，自2007年4月1日起于2017年3月31日止；2007年4月至2010年3月的年租金为60万元、2010年4月至2013年3月的年租金为70万元、2013年4月至2017年3月的年租金为80万元；实行先交租后使用的办法，于每年3月31日前支付该年度租金的50%、于每年8月31日前再支付该年度租金的50%；以及其他租赁事宜。2007年8月，宇乐物资公司的法定代表人薛士刚与第三人黄瑾各出资50%成立了第三人星地家具公司。嗣后，星地家具公司将上海市崇明县城桥镇利民路XXX号内的部分房屋予以拆除，又搭建了部分建筑物。第三人李荣标等小业主分别与星地家具公司签订租赁合同，从事家具经营。星地家具公司与各小业主签订的租赁合同的到期日都在2014年9月至2015年5月之间（赵芳萍除外），合同期内的租金各小业主均已给付星地家具公司，之后双方未续签合同，小业主仍继续使用租赁房屋至今。2014年2月28日，本院受理原告公路建设公司起诉被告宇乐物资公司、第三人星地家具公司租赁合同纠纷一案，案号为（2014）崇民一（民）初字第1450号。公路建设公司以宇乐物资公司拖欠租金为由，诉请要求判令：1、解除原、被告间的租赁合同；2、被告支付原告租金1，295，000元及滞纳金；3、被告按照年租金80万元的标准支付原告占有使用费至实际返还之日；4、受理费由被告负担。审理中，经本院主持调解，各当事人于2014年4月4日达成如下调解协议：一、原告公路建设公司与被告宇乐物资公司于2007年3月签订的房屋租赁协议继续履行，被告宇乐物资公司和第三人星地家具公司于2014年4月底之前支付原告公路建设公司2014年4月1日至2015年3月31日期间的租金40万元，于2014年9月、10月、11月、12月各支付10万元，如被��宇乐物资公司和第三人星地家具公司至期不履行，原告公路建设公司与被告宇乐物资公司于2007年3月签订的房屋租赁协议解除；二、被告宇乐物资公司与第三人星地家具公司于2014年5月底之前支付原告公路建设公司295，000元，于2014年6月、7月、8月各支付20万元，于2014年9月、10月、11月、12月各支付10万元，如被告宇乐物资公司和第三人星地家具公司至期不履行，原告公路建设公司可一并申请执行；三、原告公路建设公司、被告宇乐物资公司以及第三人星地家具公司间无其他争议；四、本案案件受理费16，455元，减半收取计8，227.50元，由被告宇乐物资公司和第三人星地家具公司负担，并于2014年4月底前直接支付给原告公路建设公司。本院出具民事调解书，经各当事人签收后即生效。后，宇乐物资公司和星地家具公司按上述调解协议的内容支付了部分租金。2014��7月4日，公路建设公司以宇乐物资公司和星地家具公司未按约履行该调解协议第二条的内容，向本院申请执行，案号为（2014）崇执字第1331号；至本案首次开庭之日（2015年1月15日），宇乐物资公司和星地家具公司已支付67.7万元，未全额履行。2014年10月9日，公路建设公司以宇乐物资公司和星地家具公司未按约履行该调解协议第一条中关于2014年9月、10月、11月、12月各支付10万元之义务，向本院申请执行，案号为（2014）崇执字第2136号；至本案首次开庭之日（2015年1月15日），宇乐物资公司和星地家具公司已支付10万元，付款日期为2014年10月31日。据此，公路建设公司认为，依据（2014）崇民一（民）初字第1450号民事调解书的内容，其与宇乐物资公司的房屋租赁合同已解除，为解决后续事宜故诉请来院，成本讼。另查明，上海市崇明县城桥镇利民路XXX号的房屋（��括搭建部分）的三楼层面和二楼监控室1间（B18）由宇乐物资公司和星地家具公司共同占有使用；其余一楼层面、二楼层面（除B18）由各小业主占有使用。再查明，上海大华工程造价咨询有限公司作出鉴定意见：本案所涉标的物“崇明县城桥镇利民路XXX号内搭建的建筑物的现存价值”为504，049元；补充部分的消防设施、墙体彩钢夹板、门前广告牌及门楼、三楼办公室内装修项目的现存价值为179，264元。公路建设公司预付鉴定费66，500元。本院认为，原告公路建设公司与被告宇乐物资公司就房屋、场地租赁事宜签订租赁合同，该合同系双方真实意思的体现，合法有效，应受法律保护。宇乐物资公司作为承租人，按约支付租金是应尽的合同义务，然其拖欠租金未付，显属违约，且曾因此涉讼。在前次诉讼中，原、被告及第三人星地家具公司达成调解��议，该调解协议经本院确认，具有法律效力。根据该调解协议，宇乐物资公司和星地家具公司应于2014年9月、10月、11月、12月各支付公路建设公司10万元，如至期不履行，公路建设公司与宇乐物资公司于2007年3月签订的房屋租赁协议解除。至2014年9月底，宇乐物资公司和星地家具公司并未向公路建设公司支付9月份应付的10万元，因此，房屋租赁协议于2014年10月1日解除。租赁协议解除后，被告及第三人星地家具公司无权再继续使用租赁房屋和场地，理应腾退归还公路建设公司。关于对租赁期内搭建的建筑物的处理，公路建设公司在明确知晓该搭建的建筑物曾受到崇明县规划管理局的行政处罚，仍表示愿意接受并自担风险，本院综合考虑搭建的建筑物与原有房屋之间的现状、各小业主均已工商登记注册在内及实际使用情况等，确定搭建的建筑物归公路建设公司所有，由公路建设公司给予搭建人星地家具公司相应价值的经济补偿。关于搭建的建筑物及消防设施、广告牌等的价值，已经司法鉴定，上海大华工程造价咨询有限公司作出的鉴定意见合法有效，本院予以采信。本案审理中，原告公路建设公司表示：对要求被告宇乐物资公司及第三人星地家具公司赔偿其拆除原建筑物的损失之请求，暂不予主张；对要求被告宇乐物资公司按原租金标准支付其合同解除之日至腾退之日期间的使用费之请求，亦暂不予主张。对此本院认为，这是原告对其诉讼权利的处分，并无不可，予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海宇乐物资有限公司、第三人上海星地家具市场经营管理有限公司于本判决生效之日起二十日内，��位于上海市崇明县城桥镇利民路XXX号的房屋（包括搭建部分）的三楼层面和二楼监控室1间（B18）腾退并返还原告上海崇明公路建设有限公司；二、原告上海崇明公路建设有限公司于本判决生效之日起二十日内，给付第三人上海星地家具市场经营管理有限公司搭建的建筑物等的折价款人民币683，313元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币80元，由被告上海宇乐物资有限公司和第三人上海星地家具市场经营管理有限公司各半负担人民币40元；司法鉴定费人民币66，500元，由原告上海崇明公路建设有限公司和第三人上海星地家具市场经营管理有限公司各半负担人民币33，250元。如不服本判决，可在��决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审　判　长　顾　硕代理审判员　周　健人民陪审员　张　英二〇一五年十月十六日书　记　员　施丹凤附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。关注公众号“”