（2015）杭下民初字第01677号
裁判日期: 2015-10-16
公开日期: 2015-12-03
案件名称
汤一佳、王超与孟祥辉房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市下城区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
汤一佳,王超,孟祥辉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十七条，第一百一十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第二百二十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭下民初字第01677号原告：汤一佳。原告：王超。委托代理人：孔海涛。被告：孟祥辉。原告汤一佳、王超为与被告孟祥辉房屋租赁合同纠纷一案向本院提起诉讼，本院于2015年8月10日受理后，依法适用简易程序，由审判员叶东晓独任审判，于2015年10月15日公开开庭进行了审理。原告汤一佳、王超到庭参加诉讼，被告孟祥辉经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤一佳、王超诉称，2014年11月21日，原、被告签订《写字楼租赁合同》，约定原告将所有的位于杭州市下城区西湖文化广场XX号XXXX室房屋租赁给被告使用（建筑面积为453.58平方米），租期为2年，自2014年11月21日起至2016年11月20日止。租金首六个月（2014年12月1日至2015年5月31日）按建筑面积计算为5元／平方米＊天，共计68982元／月，后六个月（2015年6月1日至2015年12月31日）每月租金计算为5.4元／平方米＊天，共计74500元／月。第二年在5.4／平方米＊天基础上递增5%，每月租金计算为5.6／平方米＊天，共计78226元／月。支付方式：首6个月按季度支付，后6个月开始至合同履行结束，按每半年支付的方式支付租金，先付后用，其中第三期租金447003元应于2015年6月1日前10天内支付。后被告因资金困难，与原告协商，后6个月租金亦按季度支付，原告同意，发送书面同意文件《关于同意第一年房屋租金按季支付的书面意见》，具体的支付时间和金额应为：2015年6月1日前10天内，应按原告已约定的账户支付223501.5元；2015年9月1日前10内，应支付223501.5元。然至2015年7月8日，经原告多方催促，被告仍未履行第三期租金支付义务，根据《写字楼租赁合同》第7条第2点约定：“乙方必须依约缴纳租金及其他费用，逾期支付的，甲方有权向乙方加收滞纳金，每逾期一日按日付租金的两倍向甲方支付滞纳金。如乙方逾期支付租金及其他费用超过7日，甲方有权解除合同，乙方除如数补交租金及滞纳金外，甲方有权收回房屋，乙方应按本合同9.1款承担违约责任”；合同第九条规定“甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下视为违约，违约责任除本合同未明确约定的，双方同意违约金为人民币8万元；甲、乙双方在本合同履行过程中发生争议的，友好协商，协商不成的，可向租赁物所在地人民法院提起诉讼。”为维护原告的合法权益，故诉讼来院，请求判令：1.解除原、被告双方签订的《写字楼租赁合同》；2.被告支付原告租金120017.3元（暂从2015年5月20日计至2015年7月8日，按5.4元／平方米／天计算，实际计算至被告搬离之日止）；3.被告支付原告滞纳金186149.2元（暂从2015年6月1日起至2015年7月8日止，按5.4元／平方米／天的两倍计算，实际计算至被告搬离之日止）；4.被告支付违约金80000元；5.本案诉讼费由被告承担。原告汤一佳、王超为证明自己的主张向本院提交了如下证据：1.西湖文化广场XX号XXXX室房产证两份，证明案涉房屋系两原告共同共有的事实。2.《写字楼租赁合同》一份，证明案涉房屋租赁合同合法、有效的事实；3.《关于同意第一年房屋租金按季支付的书面意见》一份，证明因被告资金困难，两原告同意被告按季支付租金的事实。4.银行交易明细（附收款收据两份），证明被告已支付部分租金的事实。上述证据经庭审出示，被告未到庭发表质证意见，系放弃相应权利。本院审核后认为，原告提交的证据1、2、4来源、形式合法，内容真实相关，证据之间能相互印证，故均予以确认，证据3系打印件，且未经当事人签字认可，故本院不予采纳。被告孟祥辉未向本院提交证据。根据原告方的陈述以及本院确认有效的证据，本院认定案件事实如下：坐落于杭州市下城区西湖文化广场XX号XXXX室房屋系两原告共同共有。2014年11月21日，原、被告签订《写字楼租赁合同》，约定原告将所有的位于杭州市下城区西湖文化广场XX号XXXX室房屋租赁给被告使用（建筑面积为453.58平方米），租期为2年，自2014年11月21日起至2016年11月20日止。免租装修期为10天，自2014年12月1日至2015年5月31日的前六个月租金按5元／平方米＊天计算，为68982元／月，2015年6月1日至2015年12月31日的后六个月租金按5.4元／平方米＊天，为74500元／月。第二年租金递增5%按5.6／平方米＊天，为78226元／月。支付方式：前6个月按季度支付，后6个月开始至合同履行结束，按每半年支付一次的方式支付租金，先付后用。合同第7条第2项约定：“乙方必须依约缴纳租金及其他费用，逾期支付的，甲方有权向乙方加收滞纳金，每逾期一日按日付租金的两倍向甲方支付滞纳金。如乙方逾期支付租金及其他费用超过7日，甲方有权解除合同，乙方除如数补交租金及滞纳金外，甲方有权收回房屋，乙方应按本合同9.1款承担违约责任”；合同第九条第一项约定：“甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，违约责任除本合同未明确约定的，双方同意违约金为人民币捌万元整。”房屋交付给使用后，被告支付了押金7万元和前六个月的租金，至今尚未履行第三期租金的支付义务，遂成讼。本院认为，原、被告签订《写字楼租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，应认定合法有效，双方均应按合同的约定履行。原告已经按照合同约定将房屋交付被告使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。租赁合同约定，承租人逾期支付租金及其他费用超过7日，原告有权解除合同。在实际履行过程中，被告拖欠自2015年6月1日起的租金至今未付，现原告起诉主张解除合同，符合合同的上述约定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行。至于本案原告要求被告支付其所称的“租金”，实际上包括合同解除前所欠的租金及合同解除后至被告实际腾空房屋之日止的占有使用费两个部分。从2015年6月1日至7月8日，共38天的租金为94367元，之后以每月74500元的标准计算至本判决生效之日（即合同解除之日）。庭审中，原告要求从所欠租金中扣除被告已支付的押金70000元，本院予以准许，抵充后被告尚欠租金24367元；合同解除后，租金不复存在，而产生相应的房屋占有使用费，本院酌定参照第三期的租金支付标准，自本判决生效之日起计算至实际腾退返还案涉房屋之日止。关于原告主张的违约金和滞纳金问题。合同约定的违约金和滞纳金均系为了弥补违约行为对守约方造成的损失，其性质相同，实质上均系逾期支付租金违约金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，没有证据证明原告的实际损失，故本院根据上述司法解释的规定，依据双方在合同中的约定，对原告要求被告支付违约金80000元的诉讼请求予以支持。鉴于违约金已弥补原告的损失，对原告另外主张的滞纳金，本院不再予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告汤一佳、王超与被告孟祥辉签订的《写字楼租赁合同》自本判决生效之日起解除；二、被告孟祥辉于本判决生效之日起十日内向原告汤一佳、王超支付租金24367元（暂计算至2015年7月8日，此后按月租金74500元的标准计算至本判决生效之日）；三、被告孟祥辉于本判决生效之日起十日内向原告汤一佳、王超支付房屋占有使用费（自本判决生效之日起至实际腾退返还案涉房屋之日止）；四、被告孟祥辉于本判决生效之日起十日内向原告汤一佳、王超支付违约金80000元；五、驳回汤一佳、王超的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7093元，因适用简易程序审理，减半交纳3546.5元，由原告汤一佳、王超负担1937元（已预交7093元，剩余部分于本判决生效之日起十五日内退还），由被告孟祥辉负担1609.5元（于本判决生效之日起十五日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费7093元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68】。审判员 叶东晓二〇一五年十月十六日书记员 周伴伴 关注公众号“”