（2015）株天法民一初字第2268号

裁判日期: 2015-10-16

公开日期: 2015-12-14

案件名称

湖南尚格物业发展有限公司与李艳、陈冬枚一审民事判决书

法院

株洲市天元区人民法院

所属地区

株洲市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

湖南尚格物业发展有限公司,李彦乐,陈东枚

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

湖南省株洲市天元区人民法院民事判决书（2015）株天法民一初字第2268号原告湖南尚格物业发展有限公司，住所地湖南省株洲市天元区株洲大道8号。法定代表人骆雁，系该公司的执行董事。委托代理人肖桃红，女，1988年2月6日出生，汉族，该公司法务专员，住湖南省株洲市天元区市人才服务中心集体宿舍，公民身份号码：4304821988********。代理权限为特别授权即代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行调解、和解，提起上诉、反诉，签收法律文书等。被告李彦乐，曾用名李艳，女，1981年11月27日出生，汉族，株洲市国家税务局天元区分局公务员，住湖南省株洲市天元区和园小区1栋1201号，公民身份号码：4302041981********。被告陈东枚，女，1957年12月31日出生，汉族，湖南省建五公司退休职工，住湖南省株洲市天元区和园小区1栋1201号，公民身份号码：4302021957********。委托代理人陈雪梅，女，1963年12月24日出生，汉族，湖南省建五公司退休职工，住湖南省株洲市天元区铁西55栋503号，公民身份号码：4302031963********。代理权限为特别授权即代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行调解、和解，提起上诉、反诉，签收法律文书等。原告湖南尚格物业发展有限公司与被告李彦乐、陈冬枚物业服务合同纠纷一案，本院于2015年9月1日立案受理后，依法由审判员欧阳建新适用简易程序于2015年9月24日公开开庭进行了审理。书记员王倜佩担任法庭记录。原告湖南尚格物业发展有限公司的委托代理人肖桃红，被告李彦乐及被告陈冬枚的委托代理人陈雪梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告湖南尚格物业发展有限公司诉称：被告李彦乐、陈冬枚于2009年6月29日与湖南尚格置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了尚格名城二期即天香国舍17栋402号住宅。原告于2009年7月与湖南尚格置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对湖南尚格置业有限公司开发的尚格名城天香国舍小区进行前期物业管理，其中天香国舍中央王座住宅收费标准为1.40元／月／平方米，业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的应按每天0.2%的标准支付违约金。被告购买的房屋达到交付条件后，被告未按约定办理房屋交接手续。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，被告作为物业产权所有人，应履行按时交纳物业服务费用的基本义务，但被告自2010年9月1日至2015年12月31日，累计拖欠物业服务费11936元，原告曾多次催促，被告均置之不理。为维护原告的合法权益，请求法院判令两被告向原告支付自2010年9月1日至2015年12月31日拖欠的物业管理费11936元、至2015年6月30日止的逾期违约金10000元（之后的违约金按实际支付之日计算），并承担本案的诉讼费。被告李彦乐、陈东枚辩称：原告诉称两被告购买的房屋达到交付条件后，两被告并未按约定的时间办理交接手续不符合事实。两被告于2009年6月29日与湖南尚格置业有限公司签订《商品房买卖合同》后，湖南尚格置业有限公司至今未按合同约定以书面形式通知两被告进行验收，办理房屋交接手续。因延期交房两被告有权拒绝支付此前一切相关费用，由此产生的责任应由湖南尚格置业有限公司承担。两被告与原告之间不存在物业服务合同关系，更未约定逾期交纳物业管理费应支付违约金。原告于2010年6月11日收取两被告的物业管理费2598元没有法律依据，该款及其利息应折抵两被告此后应支付的物业管理费。为此，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告李彦乐原姓名为李艳。2009年6月29日，被告李彦乐、陈冬枚（买受人）与湖南尚格置业有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人尚格名城二期17幢402号住宅（合同约定建筑面积为135.05平方米，产权登记实测面积为133.19平方米）；出卖人应在2009年9月1日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；在小区业主委员会未选定物业管理机构之前，买受人接受出卖人指定的物业管理公司的管理，并按时交纳物业管理费用。2009年11月1日，原告湖南尚格物业发展有限公司（乙方）与湖南尚格置业有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，约定由乙方对甲方开发的尚格名城的天香国舍、春江花月等小区进行前期物业管理，其中天香国舍中央王座住宅收费标准为1.40元／月／平方米；甲方应于本合同生效之日起交纳物业服务费，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方全额交纳；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季末15日内履行交纳义务；业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的应按每天0.2%的标准支付违约金。2010年6月11日，湖南尚格置业有限公司向被告李彦乐、陈冬枚退还购房面积差价，原告湖南尚格物业发展有限公司收取了被告李彦乐、陈冬枚2009年9月至2010年8月的物业管理费2598元。2013年4月19日，被告李彦乐在原告湖南尚格物业发展有限公司处领取了尚格名城二期17幢402号住房钥匙6片、报箱钥匙2片。原告湖南尚格物业发展有限公司自2010年12月20日起多次向被告李彦乐、陈冬枚催收物业管理费。在本案审理过程中，经被告李彦乐申请，本院向湖南尚格置业有限公司依法调取尚格名城二期17幢402号商品房的交付手续，湖南尚格置业有限公司向本院提供了尚格名城交房流程确认表（共计7个流程，其中2个流程记录时间为2013年4月19日，另有5个流程无记录），被告李彦乐于2013年4月19日签署的居民精神文明建设承诺书、尚格名城前期物业管理服务协议、消防安全责任书以及空白的住宅使用说明书、住宅质量保证书。在本案庭审过程中，原告湖南尚格物业发展有限公司放弃了要求两被告支付逾期违约金的诉讼请求，被告李彦乐、陈东枚亦放弃了要求原告承担提前收取物业管理费的利息损失的主张。上述事实，有原告提供的营业执照、商品房买卖合同、前期物业服务合同、物业费欠费通知书、尚格名城二期17楼钥匙签收表，被告提供的湖南省公民主项信息变更、更正证明、商品房买卖合同、物业管理费发票，被告申请本院调取的尚格名城二期17幢402号商品房交付手续和面积补差退款手续以及原、被告在法庭上的陈述等证据证实，并经庭审质证核实，足以认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，本案原告与湖南尚格置业有限公司签订的《前期物业服务合同》对两被告具有约束力，两被告作为尚格名城二期17幢402号房屋的业主，应按照合同约定在房屋交接后向被告支付物业服务费用。原告未提供湖南尚格置业有限公司向两被告交付商品房的证据，仅提供了被告李彦乐于2013年4月19日领取钥匙的签收表，且经被告申请本院向湖南尚格置业有限公司调取的尚格名城二期17幢402号房的交付手续，也只能证明湖南尚格置业有限公司于2013年4月19日曾与两被告办理过房屋交接，二者时间一致，虽然交接手续尚不完备，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，可以认定湖南尚格置业有限公司与两被告的房屋交付时间为2013年4月19日。根据《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，《湖南省物业服务收费管理办法》第十九条“物业服务费由物业服务企业向业主或物业使用人收取。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、出租，或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业服务费用由建设单位交纳。物业竣工验收合格后，建设单位根据购房合同书面通知买受人办理交付手续，经物业买受人查验收房后，物业服务费由买受人交纳；物业买受人在查验收房时物业存在不符合法律法规规定和购房合同约定的条件，整改期间的物业服务费由建设单位交纳；物业买受人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收，由物业买受人交纳，但首先由建设单位垫付并负责追缴”和第二十条“前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担”的规定，两被告应于房屋交付之日的次月即2013年5月起向原告交纳物业管理费。两被告在房屋交付后未按约定向被告支付物业管理费用，属民事违约行为，对此应承担相应的民事责任。原告与湖南尚格置业有限公司签订的《前期物业服务合同》约定“物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季末15日内履行交纳义务”，2015年四季度的物业管理费用尚未逾期，故两被告拖欠的物业管理费用应从2013年5月1日起计算至2015年9月30日止，共计29月×1.40元／月／平方米×133.19平方米=5407.51元。原告于2010年6月11日收取两被告的物业管理费违反了《前期物业服务合同》的约定，对此原告应承担相应的民事责任，向原告返还提前收取的物业管理费，根据两被告的抗辩意见亦可以抵扣两被告应当支付的物业管理费用。双方当事人在庭审中分别放弃要求对方当事人支付的物业管理费逾期违约金和提前收取物业管理费的利息损失的主张，系当事人自行处分自己民事权利的行为，应予以准许。本案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百二十条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告李彦乐、陈东枚向原告湖南尚格物业发展有限公司支付2013年5月1日起至2015年9月30日止的物业服务费用5407.51元，减除原告湖南尚格物业发展有限公司于2010年6月11日已向被告李彦乐、陈东枚收取的物业服务费用2598元，被告李彦乐、陈东枚还应向原告湖南尚格物业发展有限公司支付2809.51元，限于本判决生效后十日内付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费348元，减半收取174元，由原告湖南尚格物业发展有限公司负担124元，被告被告李彦乐、陈东枚负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员　欧阳建新二〇一五年十月十六日书记员　王倜佩附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并未合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条?被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。来源：