（2015）仓民初字第1929号
裁判日期: 2015-10-16
公开日期: 2016-12-21
案件名称
林芳与陈恩达租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
福州市仓山区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
林芳,陈恩达
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十八条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十四条第一款，第二百二十六条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十八条
全文
福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2015）仓民初字第1929号原告林芳，女，1972年2月21日出生，汉族，住福州市鼓楼区。委托代理人李小琴、陈少海，福建融成律师事务所律师。被告陈恩达，男，1971年1月16日出生，汉族，住福州市仓山区。原告林芳因与被告陈恩达租赁合同纠纷一案，于2015年5月5日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈少海、被告陈恩达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林芳诉称，2013年8月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将坐落于福州市仓山区厂房第二层共计建筑面积2000平方米，以及5#厂房第一层外围约150平方米的草坪出租给被告使用，租赁期限自2013年9月1日起至2016年8月31日止；2013年9月1日至2015年8月31日期间的每月租金为42000元，2015年9月1日至2016年8月31日期间的每月租金为46200元；租金每月支付一次，于每月的第五日前付清；租赁期间实际发生的水、电费由原告向被告代收；卫生费每月200元；电梯使用费每月600元；被告支付押金126000元；若被告无故拖欠租金或者水、电、物业费等费用的，按照逾期金额的每日千分之五计收违约金，超过一个月仍未支付的，原告有权解除合同，并书面通知被告迁离并交还房屋，被告所交的租金、押金全部作为违约金归原告所有。合同签订后，被告依约支付押金126000元，原告依约向被告交付租赁标的物，被告收到租赁标的物后实际投入使用至今。但被告仅支付2013年8月至2014年7月份期间的租金，自2014年8月份起至今的租金以及自2013年9月1日起至今的水费、电费、卫生费、电梯使用费等费用仍未支付。2014年12月10日，原告向被告发出《关于支付租金和其他费用的通知函》，被告收函后仍拒绝支付欠款。2015年1月22日，原告向被告送达《关于解除〈房屋租赁合同〉的通知函》，被告于当天收到该函。综上，被告逾期缴纳租金等费用的行为已构成违约，原告发函要求解除《房屋租赁合同》符合合同约定，因此本案的《房屋租赁合同》于被告收到之日，即2015年1月22日解除。由于被告现仍未向原告交还讼争房屋，因此被告应当向原告支付2014年8月至2015年1月期间的租金及违约金，支付2015年2月至实际交还房屋期间的占用费及违约金，支付水费、电费、卫生费、电梯使用费，被告已交的126000元押金作为违约金归原告所有。双方约定的违约金为每日千分之五，原告自愿调整为银行同期贷款利率的四倍。现诉至法院，请求判令：1、原、被告于2013年8月20日签订的《房屋租赁合同》于2015年1月22日解除；2、被告支付2014年8月份至2015年1月份期间的租金共计252000元及违约金（违约金按照银行同期贷款利率的四倍计算至实际还款之日止，其中42000元自2014年8月6日起计算，42000元自2014年9月6日起计算，42000元自2014年10月6日起计算，42000元自2014年11月6日起计算，42000元自2014年12月6日起计算，42000元自2015年1月6日起计算）；3、被告支付2015年2月份至2015年4月份期间实际占用费126000元及违约金，并按照每月42000元的标准支付自2015年5月份起至被告实际交还讼争房屋之日止的房屋占用费（违约金按照银行同期贷款利率的四倍计算至实际还款之日止，其中42000元自2015年2月6日起计算，42000元自2015年3月6日起计算，42000元自2015年4月6日起计算）；4、被告支付自2013年9月1日起至2015年4月30日止的卫生费4000元，并按照每月200元的标准支付自2015年5月起至被告实际交还讼争房屋之日止的卫生费；5、被告支付自2013年9月1日起至2015年4月30日止的电梯使用费12000元，并按每个月600元的标准支付自2015年5月起至被告实际交还讼争房屋之日止的电梯使用费；6、被告支付水费711元；7、被告支付电费19814.4元；8、被告已支付的押金126000元作为违约金归原告所有；9、被告承担本案诉讼费。被告陈恩达辩称，讼争《房屋租赁合同》虽然是以被告个人名义签订的，但是实际承租人是福建省聚隆消防产品检测有限公司。因签订合同时公司的营业执照与公章尚未办理，故由被告先签字。后公司成立，合同没有再作更改。被告同意解除《房屋租赁合同》，但租金等费用不应由被告承担。原告林芳向本院提交以下证据：证据1.房屋所有权证、国有土地使用证、证据2.《证明》及营业执照，证明讼争房屋的所有权人是福州通洲实业有限公司，原告经所有权人同意后取得讼争房屋的转租权，与被告签订的《房屋租赁合同》合法有效；证据3.《房屋租赁合同》，证明原告将位于仓山区厂房第二层2000平方米及外围约150平方米的草坪出租给被告使用，双方约定相应的权利义务；证据4.《关于支付租金和其他费用通知函》、证据5.顺丰速运详情单，证明原告于2014年12月10日向被告发出《关于支付租金和其他费用通知函》，要求其及时支付租金及其他费用，否则将依据合同约定解除合同；证据6.《关于解除〈房屋租赁合同〉的通知函》、证据7.EMS，证明原告于2015年1月22日向被告发出《关于解除〈房屋租赁合同〉的通知函》，被告于同日收到该通知函。被告陈恩达质证意见：证据1真实性有异议，被告签订租赁合同时并不知道实际产权人；证据2《证明》及营业执照真实性无异议，但被告在签订租赁合同时没有看到该证据；证据3真实性无异议，是被告代表公司名义签订的合同；证据4、5被告没有收到，是被告的弟弟陈俐人所签收；证据6被告已收到并签字；证据7的面单上被告没有签字。本院对上述证据认证如下：证据1原告庭后补充提交原件进行核对，本院对其真实性予以认可，可以作为定案依据；被告对证据2、3、6的真实性均无异议，本院对其真实性予以认可，可以作为定案依据；证据4、5、7未经被告本人签收，不能作为定案依据。根据上述有效证据及庭审当事人陈述，本院确认以下法律事实：坐落于福州市仓山区厂房整座产权人系福州通洲实业有限公司。2013年8月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于福州市仓山区厂房第二层共计建筑面积2000平方米，以及5#厂房第一层外围约150平方米的草坪出租给被告使用；租赁期限自2013年9月1日起至2016年8月31日止；2013年9月1日至2015年8月31日期间的每月租金为42000元，2015年9月1日至2016年8月31日期间的每月租金为46200元；租金每月支付一次，每月的租金应在当月第五日前付清；实际发生的水、电费由甲方向乙方代收后代缴；2013年9月1日至2014年8月31日期间的卫生费为每月200元，第二、三年度的卫生费根据当年实际情况予以收取；电梯费每月600元；乙方向甲方支付126000元作为租赁押金；若乙方逾期支付租金或者水、电费，则应以逾期金额为基数，按每日千分之五的标准向甲方支付违约金；乙方拖欠租金或水、电、物业费超过一个月的，甲方有权解除本合同，乙方所交的租赁押金全部作为乙方的违约金支付给甲方。2015年1月22日，因被告逾期支付租金等费用，原告向被告发出《关于解除〈房屋租赁合同〉的通知函》，要求被告解除《房屋租赁合同》并支付租金、水、电、物业费等费用。被告当天在该通知函上签字确认。2015年4月24日，福州通洲实业有限公司出具《证明》，内容为：“我公司系位于福州市仓山区厂房第二层共计建筑面积2000平方米，以及5#厂房第一层外围约150平方米的草坪的所有权人，我公司已将上述标的物出租给林芳女士，并同意由林芳女士以个人的名义对外进行出租、转租。2013年8月20日，林芳与陈恩达签订的《房屋租赁合同》已征得我公司的同意，我公司同意林芳进行转租。”另查，合同签订后，被告依约向原告支付押金126000元。被告租金付至2014年7月31日，卫生费及电梯费自始未向原告支付。被告至今未将讼争厂房腾退原告。本院认为，原告经福州通洲实业有限公司的同意，将讼争厂房转租给被告，故原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效。合同签订后，被告未依约及时缴纳租金等费用，原告以此为由要求被告解除合同，符合双方约定的解除合同条件，故本案《房屋租赁合同》于《关于解除〈房屋租赁合同〉的通知函》到达被告时即2015年1月22日解除。2015年1月22日之前，被告应按合同约定支付尚欠的租金240800元（42000元／月×5个月＋42000元／月÷30天×22天）。合同解除后，被告未依约归还租赁物，应按租金标准支付占有使用费。故原告要求被告按42000元／月的标准支付至实际返还讼争厂房之日的占有使用费，本院予以支持。被告自合同签订之日起未向原告支付过卫生费及电梯使用费，故被告应按200元／月的标准支付自2013年9月1日起至实际返还讼争厂房之日的卫生费，按600元／月的标准支付自2013年9月1日起至实际返还讼争厂房之日的电梯使用费。《房屋租赁合同》明确约定若被告逾期支付租金或者水、电费，则应以逾期金额为基数，按每日千分之五的标准向原告支付违约金，现原告自愿将违约金的计算标准调整为中国人民银行同期贷款利率的四倍，未超出法定范围，本院予以支持。本案《房屋租赁合同》同时约定违约金及不退还押金两种罚则，原告在未提供证据证明其实际损失的情况下，为避免过分加重违约方负担，应当择一适用罚则。故原告要求押金126000元不予退还，本院不予支持，该押金应当抵扣被告欠付的租金。原告要求被告支付水费711元及电费19814.4元，但未提供相应的证据证明，本院不予支持。被告认为实际承租人是福建省聚隆消防产品检测有限公司，未提供证据予以佐证，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十八条的规定，判决如下：一、原告林芳与被告陈恩达2013年8月20日签订的《房屋租赁合同》于2015年1月22日解除；二、被告陈恩达应于本判决生效之日起十日内支付原告林芳2014年8月1至2015年1月22日的租金人民币240800元，扣除被告陈恩达已支付的押金126000元，实际再支付114800元；三、被告陈恩达应于本判决生效之日起十日内支付原告林芳占有使用费（按42000元／月的标准，自2015年1月23日起计算至实际返还讼争厂房之日止）；四、被告陈恩达应于本判决生效之日起十日内支付原告林芳逾期付款违约金（以42000元为基数，自2014年8月6日起计算至2014年9月5日；以84000元为基数，自2014年9月6日起计算至2014年10月5日；以126000元为基数，自2014年10月6日起计算至2014年11月5日；以168000元为基数，自2014年11月6日起计算至2014年12月5日；以210000元为基数，自2014年12月6日起计算至2015年1月5日；以30800元为基数，自2015年1月6日起计算至2015年1月22日；以实际欠付的占有使用费为基数，自2015年1月23日起计算至实际返还讼争厂房之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算）；五、被告陈恩达应于本判决生效之日起十日内支付原告林芳卫生费（按200元／月的标准，自2013年9月1日起计算至实际返还讼争厂房之日）；六、被告陈恩达应于本判决生效之日起十日内支付原告林芳电梯使用费（按600元／月的标准，自2013年9月1日起计算至实际返还讼争厂房之日）；七、驳回原告林芳的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14250元，由原告负担3230元，由被告负担11020元。被告应负担的诉讼费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长 王 群人民陪审员 林美芳人民陪审员 高 嵘二〇一五年十月十六日书 记 员 曾慧君附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 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