（2015）开民一初字第02107号
裁判日期: 2015-10-16
公开日期: 2015-11-13
案件名称
易玲与长沙金霞开发建设有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市开福区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
易玲,长沙金霞开发建设有限公司,中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十条；《中华人民共和国担保法》：第四十六条，第五十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十八条第一款
全文
湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2015）开民一初字第02107号原告易玲。委托代理人周智坚，湖南江荣律师事务所律师。被告长沙金霞开发建设有限公司，住所地湖南省长沙市开福区捞刀河乡政府内。法定代表人赖立新，董事长。委托代理人钟志强，湖南光韵律师事务所律师。委托代理人孙水成，湖南光韵律师事务所律师。第三人中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉中路一段456号。负责人司马莉，行长。委托代理人厉平春，湖南淡远律师事务所律师。委托代理人周京军，湖南淡远律师事务所律师。原告易玲诉被告长沙金霞开发建设有限公司、第三人中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行房屋买卖合同纠纷一案，于2015年5月13日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员杨标担任审判长、人民陪审员陈文艺、胡涛参加的合议庭，公开开庭进行了审理，代理书记员彭小波担任庭审记录。原告易玲的委托代理人周智坚、被告长沙金霞开发建设有限公司（以下简称金霞公司）的委托代理人孙水成、第三人中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行（以下简称中行松桂园支行）的委托代理人厉平春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易玲诉称：原告于2013年5月17日与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，购买被告开发位于开福区xxxxxxxxxxxxx房。合同约定“出卖人应当面在2014年6月30日前……并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”直到原告起诉之日，被告仍未能将符合约定的商品房交付给原告使用。原告为购买该商品房向第三人中行松桂园支行贷款850000元，现已偿还本息合计123648.07元。被告逾期交房已达到11个月，原告与被告已达到购房合同约定的解除条件。原告为维护自身权利不受损害，依照合同第七条约定提出解除与被告的《长沙市商品房买卖合同》。因解除合同后，已无法完成与第三人中行松桂园支行的《贷款合同》目的，请求法院判令：一、解除原告与被告的合同编号为20xxxxxxx3的《长沙市商品房买卖合同》；二、解除原告与第三人的《个人一手住房贷款合同》；三、被告返还原告购房款365415元和及原告已偿还贷款本金及利息136372.91元（此原告已还贷本息计算至2015年7月10日，以后的还贷本息计算至房屋买卖合同解除生效之日止）；被告赔偿原告已支付的物业维修基金款17202元、契税24308元、抵押费和律师费280元、产权登记费和国土证费和预告登记费280元；四、被告支付违约金10692元，并按同期银行贷款利率向原告支付利息22582.62元（暂从2014年7月30日计算至2015年7月30日，并实际支付至付款之日）；五、被告负责偿还原告剩余贷款本息；六、被告承担本案所有诉讼费用。第三人中行松桂园支行述称：2013年7月16日第三人与原告签订了《中国银行个人一手住房贷款合同》。合同约定第三人向原告发放贷款人民币850000元，贷款期限240个月。且合同约定借款人应按合同约定每月按时、足额偿还贷款本息，若借款人未按约定按时足额偿付当期贷款本息，即为逾期，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息，宣布贷款本息提前到期，且贷款人有权行使法律规定的其他必要措施。借款人在合同有效期内，不能依照合同规定履行还本付息及其他有关责任义务，致使贷款人决定通过其他途径采取补救或追索措施的，由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、拍卖费在内的一切费用概由借款人承担。被告为原告的上述贷款提供连带保证责任。合同签订且双方办理了抵押登记手续后，第三人依约划款人民币850000元给原告，原告提供位于长沙市xxxxxxxxxxxxx房的房地产作为其偿还上述全部借款本息及实现债权费用的担保。现原告提起诉讼要求解除其与被告签订的商品房买卖合同，损害了第三人的合法权益，为维护第三人的合法权益，请求法院判令：一、立即解除第三人与原告签订《中国银行个人一手住房贷款合同》中未履行部分的借贷关系，未到期的贷款本金提前到期；二、原告立即偿还第三人未到期借款本金811775.66元、利息0元、拖欠罚息0元，本息合计人民币811775.66元（利息暂计至2015年8月24日止，此后利息按合同约定的逾期贷款利率计算至清偿日止）；三、第三人对原告提供抵押的位于长沙市xxxxxxxxxxxxxx房的房产在上述借款本息费用范围内享有优先受偿权；四、被告在上述借款本息范围内承担连带清偿责任；五、原告与被告承担本案的全部诉讼费用及其他费用。被告金霞公司辩称：被告不存在违约，涉案房屋已达到交付条件，原告因房屋降价致使不交付房屋，双方应当继续履行合同；原告诉请第4条按同期银行贷款利率向原告支付利息无法律依据，请求法院驳回该项诉请。经审理查明：2013年5月17日，原、被告签订了合同编号为20xxxxxx3的《长沙市商品房买卖合同》一份，合同约定原告向被告购买位于长沙市xxxxxxxxxxxxxxx房（现名长沙市xxxxxxxxxxxxxx房），房屋建筑面积143.35平方米，每平方米8478.65元，房款总金额1215415元，合同第六条约定由原告以银行按揭方式付款，原告应于2013年5月17日向被告交付首付款365415元、余款850000元以银行按揭方式支付。合同第十条约定被告应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、综合验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的房屋交付给原告。合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。原告应在书面通知送达之日起10天内对该房屋进行验收并与被告办理交接手续，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于被告原因，未按本合同第十一条约定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告当即向被告支付购房款首付款365415元，另交纳物业维修基金款17202元、契税24308元、抵押费80元、律师费200元、产权登记费80元、国土证费120元、预告登记费80元。2013年7月16日，原告作为借款人与被告作为保证人与第三人作为贷款人签订了一份《个人一手住房贷款合同》，合同约定原告向第三人贷款850000元用于支付尚欠被告的房屋余款。合同签订后，第三人于2013年9月11日，第三人向原告发放贷款850000元并通过贷款人受托支付的方式直接将上述款项划至被告账户。原告向被告购买的上述房屋于2013年12月10日办理了预告登记并办理了抵押，抵押权人为第三人。截至2015年10月10日止，原告已向第三人偿还贷款本金42391.89元、利息112449.01元、利息罚息56.34元、本金罚息23.82元，未到期本金余额807608.11元。另查明，截至原告起诉之日止，本案所涉房屋被告没有经过验收，也未能提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等相关文件。原告向本院起诉后，被告签收起诉状副本时间为2015年7月23日。上述事实有《长沙市商品房买卖合同》、《个人一手住房贷款合同》、银行对账单、销售不动产统一发票、湖南省物业专项维修资金专用收据、湖南省长沙市地方税务局往来结算统一凭据、长沙市商品房户室信息表、贷款已还款明细清单及庭审笔录在卷佐证。本院认为：原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，原、被告双方应当按照合同的约定全面履行。本案所涉商品房至原告起诉之日止未通过验收，被告亦未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等相关文件，故根据合同第十一条的规定，原告可以解除合同，根据合同中“被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的3%向原告支付违约金”之规定，原告向本院起诉即表明要与被告解除合同之意向，因被告根本违约的原因导致原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及原告与第三人签订的《个人一手住房贷款合同》的合同目的无法实现，且第三人亦有与原告解除《个人一手住房贷款合同》未履行部分的借贷关系的请求，故上述两份合同均应予以解除，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》解除后，被告应退还原告已支付的购房首付款及向第三人支付的贷款本息与其他相关费用，同时，因被告违约，被告应向原告支付违约金，因合同约定的违约金标准偏高，本院予以酌情核减，本院认定被告应按已付款1%向原告支付违约金。原告与第三人的《个人一手住房贷款合同》解除后，未到期的贷款本金提前到期，截至2015年10月10日，未到期借款本金为807608.11元，原告应偿还第三人未到期借款本金807608.11元及从2015年10月11日至债务清偿之日止的利息，被告在原告所欠第三人上述借款本息范围内承担连带清偿责任；关于原告要求被告按同期银行贷款利率支付利息22582.62元的诉讼请求，因被告需返还原告向第三人支付的利息，且被告亦承担了违约金，返还的利息与违约金均系损失的范畴，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上，被告应当退还原告购房首付款365415元与截至2015年10月10日止原告偿还的贷款本金42391.89元、利息112449.01元与赔偿原告物业维修基金款17202元、契税24308元、抵押费80元、律师费200元、产权登记费80元、国土证费120元、预告登记费80元及违约金3654.15元（365415×1%）；关于第三人要求对原告提供抵押的位于长沙市xxxxxxxxxxxxxxxx房的房产在上述借款本息费用范围内享有优先受偿权的请求符合法律的规定，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第四十六条，第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、解除原告易玲与被告长沙金霞开发建设有限公司签订的《长沙市商品房买卖合同》；二、解除原告易玲与第三人中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行签订的《个人一手住房贷款合同》；三、被告长沙金霞开发建设有限公司在本判决生效之日起五日内返还原告易玲已支付的房屋首付款365415元及截至2015年10月10日止原告已偿还的贷款本金42391.89元、利息112449.01元，以上共计520255.90元；四、被告长沙金霞开发建设有限公司在本判决生效之日起五日内支付原告易玲违约金3654.15元；五、被告长沙金霞开发建设有限公司在本判决生效之日起五日内赔偿原告易玲物业维修基金款17202元、契税24308元、抵押费80元、律师费200元、产权登记费80元、国土证费120元、预告登记费80元，以上共计42070元；六、原告易玲在本判决生效之日起五日内偿还第三人中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行未到期借款本金811775.66元及利息（利息按合同约定的逾期贷款利率从2015年10月11日计算至清偿日止），被告长沙金霞开发建设有限公司对原告易玲所欠第三人中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行的上述债务承担连带清偿责任；七、第三人中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行对原告易玲提供抵押的位于长沙市xxxxxxxxxxxxxxxxx房的房产在上述借款本息费用范围内享有优先受偿权；八、驳回原告易玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费21139元、保全费3520元，共计24659元，由被告长沙金霞开发建设有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 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